Доказательства права собственности

Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, и формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких сформированных земельных участков производится государственный кадастровый учет.

Этот особый правовой режим иногда становится затруднением для собственников еще на стадии покупки. Поэтому перед обращением в суд следует убедиться, что все документы оформлены в соответствии с законодательством, иначе иск о защите права обернется его потерей.

ПОЗИЦИЯ СУДА. Предприниматель Ч. обратилась в арбитражный суд с требованиями к ООО «К.»: обязать ООО «К.» не чинить ей препятствий в пользовании земельным участком, освободить указанный земельный участок от находящегося на нем торгового объекта — магазина. Иск мотивирован тем, что истец с 2002 г. является собственником земельного участка; ответчик в 2003 г. на части принадлежащего истцу земельного участка незаконно (без согласия последнего) установил объект розничной торговли (ларек-магазин). Неоднократные обращения о демонтаже магазина ООО «К.» оставило без ответа.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено. В удовлетворении иска отказано. Исследовав материалы землеустроительного дела по межеванию земельного участка, иные представленные в дело документы, апелляционный суд установил, что определение границ указанного участка производилось не в 2002 г. (когда истцом был подписан договор куплипродажи), а значительно позднее (в 2006 г.).

Однако в это время (в 2006 г.) на части земельного участка, отмежеванного предпринимателю, уже располагался принадлежащий обществу объект недвижимости (магазин), участок под которым находился в арендном пользовании ответчика на основании договора аренды, зарегистрированного в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Поскольку истец не доказал, что магазин общества незаконно (на момент заключения договора купли-продажи земли) занимал часть принадлежащего предпринимателю земельного участка, требования последнего признаны необоснованными и отклонены апелляционным судом.

В тексте договора купли-продажи отсутствовал кадастровый номер отчуждаемого земельного участка, его буквальное содержание не позволяет достоверно установить месторасположение объекта недвижимости, подлежащего передаче покупателю по договору, а в материалах дела отсутствовало приложение к данному договору в виде кадастрового плана 2002 г. Поэтому данный договор не признан судом заключенным.

Последующая государственная регистрация перехода права собственности не восполняет указанного недостатка применительно к данному спору, связанному с установлением границ земельных участков, принадлежащих истцу и ответчику.

Право собственности на такой участок (его часть) в данном случае могло возникнуть на основании сделки — договора купли-продажи (п. 2 ст. 218 ГК РФ), а не в силу мероприятий по межеванию участка (проведенных только в 2006 г.). Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционной инстанции без изменения⁵.

Установление сервитута

Сервитутом могут обременяться не только земельные участки, но и здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Исходя из положений ст. 274, 277 Гражданского кодекса РФ необходимым условием установления сервитута объекта недвижимости является отсутствие у истца возможности использовать принадлежащее ему помещение иначе, чем посредством установления сервитута.

Вопрос установления сервитута в законодательстве отражен неоднозначно.

Гражданский кодекс РФ указывает, что сервитут, как правило, является договорной формой ограничения прав собственника, поэтому судебное вмешательство возможно при наличии между сторонами спора (п. 3 ст. 274). Указанная норма предполагает, что условием для обращения в суд является не само по себе получение досудебного отказа в определенной форме, а недостижение сторонами соглашения об установлении сервитута. При разрешении таких споров судьи полагаются не только на нормы закона, но и в какой-то степени на собственное мнение. Ведь в данном случае им приходится фактически выступать в роли составителей договора.

ПОЗИЦИЯ СУДА. ООО «С.» обратилось в арбитражный суд с иском к МУП «Рынок» (далее — рынок) и Комитету по управлению имуществом (далее — комитет) о предоставлении земельного участка (сервитут) в определенных границах; об обязании рынка предоставить обществу ключи от ворот рынка для прохода и проезда к ресторану с 12 часов дня до 2 часов ночи.

К участию в деле в качестве третьего лица был привлечен предприниматель С., заявивший самостоятельные требования относительно предмета спора о предоставлении ему в пользование (сервитут) этого же земельного участка в тех же границах, что заявлены обществом.

Решением суда первой инстанции требования ООО «С.» и предпринимателя С. удовлетворены в полном объеме⁶.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда изменено, обществу и предпринимателю предоставлено право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком для прохода и проезда в указанных выше границах. В остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением суда кассационной инстанции решение и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении решением суда в иске отказано⁷. Судебный акт мотивирован тем, что постановлением главы администрации установлен публичный сервитут на земельный участок, закрепленный за МУП «Рынок». В материалах дела отсутствовали доказательства, свидетельствующие о необходимости предоставления обществу и предпринимателю частного сервитута.

Поскольку недвижимое имущество ООО «С.» и предпринимателя С. находится на земельном участке, отведенном под рынок, то деятельность на этом участке подчинена требованиям правил и норм для рынков. Режим работы рынка определяется управляющей компанией самостоятельно в пределах, установленных органами местного самоуправления часов работы для предприятий розничной торговли.

Заключая в 2003 г. договор купли-продажи кафе, расположенного на рынке, общество знало о режиме работы рынка. Доказательства того, что при реорганизации кафе в ресторан с администрацией района и рынка согласовывались условия изменения режима работы ресторана, в материалах дела отсутствуют.

Особые случаи

Иногда ситуации, в которых собственник считает свои права нарушенными, несколько отличаются от привычных. К примеру, может понадобиться изучение большего числа норм или применение особых категорий исков.