1 На момент подписания номера в печать постановление Президиума вас рф по делу № а40-67776/11-146-565 опубликовано не было.
ИНТЕРВЬЮ
«Если вещное право обладает своими собственными характеристиками, зачем его тоже называть арендой?»
Роман Сергеевич Бевзенко начальник управления частного права Высшего арбитражного суда РФ, к. ю. н.
Об изменениях, которым подверглась система регистрации прав на недвижимость в новом ГК РФ, а также о том, зачем понадобилось сначала отменять, а затем возвращать регистрацию договора аренды, рассказывает начальник Управления частного права ВАС РФ, к. ю. н., Роман Сергеевич Бевзенко.
Биография
Бевзенко Роман Сергеевич в 2000 году окончил Институт права Самарского государственного экономического университета, с этого же времени занимается преподавательской деятельностью. В 2002 году защитил кандидатскую диссертацию по теме «Защита добросовестно приобретенного владения в гражданском праве». Сфера профессиональных предпочтений: общая часть обязательственного права, правовое регулирование оборота недвижимости, право ценных бумаг. В ВАС РФ работает с 2008 года. В 2010 году назначен на должность начальника Управления частного права ВАС РФ.
– С 1 марта вступил в силу первый блок поправок в ГК РФ. Самые большие дискуссии вызвала новелла, закрепляющая необходимость госрегистрации прав на имущество. Чем мешала система двойной регистрации недвижимости? – В мировой практике есть две системы регистрации недвижимости. Первая – так называемая «транскрипционно-инскрипционная система» или французская, при которой регистрации подлежат сделки. Собственник устанавливается в зависимости от того, какие сделки зарегистрированы и какая из них зарегистрирована последней. Вторая, более поздняя система – это система поземельных книг или германская регистрационная система. Здесь регистрации подлежат не сделки, а переход права на недвижимые вещи. По этой системе в отношении каждого объекта недвижимости заводится так называемая «поземельная книга», в которую записываются переходы права собственности на эту вещь и ее обременения. То есть, существуют система регистрации сделок и система регистрации прав.
– Как же в России получилось, что у нас есть и регистрация сделок, и регистрация перехода прав? – В нашем российском правопорядке, к сожалению, не было четкого понимания того, что мы хотим регистрировать. Мы заимствовали идею поземельных книг (это у нас базовая правовая идея сегодня – регистрация перехода и обременения прав). Но также законодатель решил, что в некоторых случаях надо еще и сделки регистрировать. Причем в качестве подлежащих регистрации выбирались именно те сделки, которые имеют сильное социальное звучание, в которых есть участник-гражданин. Например, договор купли-продажи жилых помещений, договор дарения, договор ренты. И, видимо, законодатель посчитал, что такой вот двойной регистрацией он этого гражданина защитит. Насколько я могу судить по публикациям разработчиков Гражданского кодекса РФ середины 90-х годов и далее, законодатель надеялся заменить регистрацией нотариальное удостоверение сделок. Похоже, законодатель полагал, что регистрация поможет гражданину разобраться в правовых последствиях сделки, сможет гарантировать ее законность. Но в итоге на практике все вылилось в банальную подачу двух заявлений и уплату двух пошлин.
– Да, не очень разумно… – Конечно, разумного объяснения этому вообще нет. Я понимаю, если бы практика купли-продажи квартир пошла по такому пути: стороны сначала заключают договор купли-продажи, регистрируют его. Потом покупатель начинает искать деньги на покупку этой квартиры, договариваться с банком, выстраивать цепочки продажи своей квартиры (то, что у риэлторов называется «непрямая продажа»). Но сегодня на практике люди в простой письменной форме подписывают соглашения о задатке, а затем одновременно регистрируют переход права собственности и договор купли-продажи. Это говорит о непонимании законодателем термина «регистрация прав на недвижимое имущество» и логики регистрационной системы вообще. Единственная сделка, регистрация которой полезна для оборота, – это аренда. Регистрация договора аренды долгое время была способом сообщить потенциальному покупателю, залогодержателю или арендатору, что недвижимость обременена.
– Анализируя ст. 8.1 ГК РФ, можно ли сказать, что у нас теперь реализована идея позитивной регистрации? – Нет, это неправда. Позитивная регистрационная система – это система, при которой запись и есть право. И совершенно не важно, почему была внесена запись. Иными словами, если есть запись в реестре, то есть и само право. У нас все не так. И это вытекает из норм закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из норм вещного права проекта изменений в ГК РФ, да и из самой ст. 8.1. У нас запись дает право, только если есть должные правовые основания под этой записью в виде действительной сделки или, например, законного акта государственного органа исполнительной власти, уполномочного распоряжаться имуществом. Если такого правового основания нет, то сама по себе регистрация не способна дать право на вещь.
– Регистрация как-то отражается на определении момента, с которого договор считается заключенным? – В ГК РФ сейчас есть не очень удачная норма: договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента регистрации. Регистрация – это мера, которую государство вводит для защиты третьих лиц. Иными словами, регистрация не защищает сторон сделки, они и так знают, о чем договорились. Просто их договоренностям законодатель придает свойство публичности, обеспечивает защиту против третьих лиц. Поэтому сделки, подлежащие госрегистрации и считающиеся заключенными с момента регистрации, становятся не всегда удобными для оборота. Практика это очень хорошо высветила в связи с договором аренды будущей недвижимости. Сегодня такую сделку по российскому законодательству совершить невозможно. Но судебная практика допустила такие сделки, потому что они нужны обороту. Я не вижу ни одного серьезного политико-правового аргумента, чтобы такие сделки запрещать. Но формально возможности их совершать ГК РФ не дает.
– Отсутствие регистрации сделки оказывает влияние и на отношения сторон? – Да, безусловно. Например, стороны должны были зарегистрировать договор аренды, заключенный на срок один год и более, но не сделали этого. Арендодатель при этом передал вещь, арендатор принял ее и начал платить арендную плату. Почему-то сейчас считается, что в этом случае имеет место факт неосновательного обогащения. Мне кажется, что это противоречит здравому смыслу. Хотя договор и не зарегистрирован, стороны ведут себя так, как будто они рассматривают себя связанными договорными обязательствами и игнорировать их волеизъявление совершенно не справедливо и не правильно. В свое время Президиум ВАС РФ, рассматривая очень интересное дело Восточного лесного порта, указал, что и незарегистрированный договор аренды, если стороны приступили к его исполнению, порождает между ними обязательства. Очевидно, что практика пытается вырваться из тисков нормы ст. 433 ГК РФ, и за последний год мы увидели, как суды признают качество договорных обязательств за теми правоотношениями, которые возникают на базе незарегистрированных сделок.
– Это общая проблема понятия незаключенного договора? – Понятие «незаключенный договор», на мой взгляд, имеет два проявления. Первое – когда воля сторон ясна, они обо всем договорились, но не придали своему волеизъявлению предусмотренную законом форму. Например, не зарегистрировали сделку. Мы понимаем, что в этом случае нет серьезных оснований для отказа в реализации этих договоренностей. Второе – когда стороны волю вроде бы изъявляют, но содержание волеизъявления не совсем понятно. Например, я вам пообещал, что отдам в аренду торговую секцию в таком-то торговом центре. А какую именно секцию – мы не договорились. И поскольку имеет место порок в волеизъявлении, сделка не может считаться состоявшейся. Хотя, судебная практика за последние пару лет предложила решение и этой проблемы. Пусть волеизъявление сторон не содержит каких-либо существенных условий, с которыми закон связывает заключенность договора. Но если из дальнейшего поведения сторон становится ясно, о чем они договорились (например, была передана конкретная торговая секция, арендатор пять или шесть месяцев платил арендную плату в определенном размере, а арендатор ее принимал), то я не вижу решительно никаких причин для отказа в признании этих отношений сторон договором.
– А если речь идет о долгосрочном договоре земельного участка? – На самом деле, интрига заключалась в том, что в прежней редакции ГК РФ законодатель отменил нормы о регистрации договора аренды, но забыл это убрать из нескольких специальных законов (Земельного кодекса РФ, закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и некоторых других). В результате возник вопрос – как быть: вообще ничего не регистрировать в связи с арендой или регистрировать какое-либо обременение вещи? Но Госдума эту интригу разрешила, вернув обязательную регистрацию сделок аренды. Поэтому сейчас эти вопросы, наверное, уже не актуальны. Пока не будет принят раздел, модернизирующий вещное право, у нас остается регистрация договоров аренды по тем правилам, которые есть сегодня. Я думаю, это разумное решение: очень сомнительно, что практикующие юристы и, в первую очередь, регистрирующие органы готовы вот так взять и начать с 02.03.2013 регистрировать обременение в виде аренды на основании договоров аренды, заключенных в простой письменной форме.
– А как планировалось решить эти вопросы, если бы поправки в законопроект о внесении изменений в ГК РФ не были раздроблены, а принимались бы единым законом? – Аренда была бы просто договором и никогда не регистрировалась в реестре. Проект о внесении изменений в ГК РФ исходит из того, что аренда – просто обязательство, а не квазивещное право. И законопроект предлагал участникам оборота такие вещные права на чужую недвижимость, как суперфиций, эмфитевзис и узуфрукт. То есть, если вам нужно просто попользоваться чужой вещью в течение какого-то времени, вы заключаете договор аренды. А если вы хотите взять землю или здание в пользование надолго, иметь при этом вещную правовую защиту и стабильные отношения с собственником и защиту против третьих лиц, то эту землю можно взять в эмфитевзис на праве застройки.
– Получается, мы возвращаемся к тому, с чего начали? Только у нас еще добавляется новая статья о регистрации прав? – Да, с арендой пока все остается, как было. По большому счету, у нас осталась регистрация договоров аренды. Кстати, Госдума забыла убрать регистрацию договоров ипотеки. Поэтому ипотека сегодня регистрируется и как обременение, и как договор. И, конечно, у нас пока будут проблемы с заключением договоров ипотеки будущей недвижимости.
– Если сейчас будут регистрироваться права на имущество, то и об обременениях можно будет узнать из реестра? – Да, конечно. Здесь заложен принцип обязательного внесения в реестр. Но, к сожалению, комплексность этого решения разрушена разделением Проекта на части. В полном Проекте о внесении изменений в ГК РФ предусматривался комплексный, логически непротиворечивый подход. Например, если аренда не подлежит регистрации, то и ст. 617 ГК РФ, из которой сегодня выводят право следования, тоже не применяется. Что же касается других прав, которые вводятся на недвижимые вещи (суперфиций, эмфитевзис и узуфрукт), то они подлежат регистрации, и здесь принцип достоверности реестра работает в полной мере. Если есть запись, значит, есть право и покупатель получает вещь, обремененную этим правом. Если нет записи – значит, нет права и покупатель, таким образом, защищен.
– Что, на Ваш взгляд, для имущественного оборота лучше: сугубо обязательственная аренда или аренда с элементами вещного права (права следования и т.п.)? – Я не поклонник аренды как квазивещного права. В моей картине мира аренда – это очень удобная, гибкая сделка, с помощью которой лицо может пользоваться чужой недвижимой вещью. Если мы отказываемся видеть в аренде вещное право, становится возможно применять аренду для обслуживания самых разнообразных интересов в чужом имуществе. Например, аренда части вещи. Эта конструкция не возможна с точки зрения вещного права. Или аренда будущей вещи; аренда, заключенная с лицом, которое не является собственником передаваемой вещи; аренда, заключенная с арендодателем в отношении вещей, принадлежащих третьим лицам; аренда построенного, введенного в эксплуатацию, но не зарегистрированного, как самостоятельная вещь, здания. Все это невозможно сделать с вещно-правовой арендой. Сегодня существует мнение, что аренда бывает и вещная, и обязательственная. Мне кажется, это методологически неверно. Все-таки типизация и систематика в праве – большая ценность. Если есть некий тип договора, по которому одно лицо пользуется (или будет пользоваться) чужой вещью (или частью вещи) и за это платит, то пусть это будет договор и пусть это будет аренда. Но если есть вещное право, которое обладает совершенно другими характеристиками, то я не понимаю, зачем его тоже называть арендой? Теоретически я способен, конечно, различить виды аренды. Кстати, у нас сегодня есть 7 или 8 видов аренды. Например, аренда по ст. 36 Земельного кодекса РФ – это совершенно самостоятельный, особый вид аренды.
– Тут, очевидно, налицо и проблема применения к таким разным институтам общих норм? – Совершенно верно! Общих норм, которые действительно следует применять к этим «вариантам» аренды, на самом деле, единицы. И сейчас проблема в том, что суды путаются, не понимают, что к аренде земельного участка для целей строительства по ст. 36 ЗК РФ невозможно применять те же правила, которые регулируют аренду 1 кв. м. в помещении на 5 месяцев под банкомат в торговом центре. Тут вообще нет ничего общего! Еще пример – можно ли в договор аренды, заключенный по ст. 36 ЗК РФ, заложить право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от такого договора? Если мы говорим, что аренда – это обязательство, то конечно, можно, поскольку есть принцип свободы договора. Но такая ситуация противоречит здравому смыслу, потому что аренда по ст. 36 Земельного кодекса РФ – это специальный институт, который соединяет у нас права на землю и права на здания. Поэтому методологически неверно взять семь совершенно разных правовых явлений и назвать все это арендой.
ГЛАВНАЯ ТЕМА
Основные поправки в общую часть ГК РФ. Что изменится в текущей работе
Екатерина Юрьевна Бамбурова юрист юридической фирмы Lidings
Ксения Юрьевна Степанищева юрист юридической фирмы Lidings
Вадим Дмитриевич Конюшкевич старший юрист юридической фирмы Lidings
Для каких сделок больше не потребуется госрегистрация
Что понимается под обходом закона
Как повлияет принцип добросовестности на участников гражданских отношений
За семнадцать лет существования действующего Гражданского кодекса РФ в нашей стране изменилась не только политическая и экономическая ситуации, но и возникли целые группы новых правовых отношений, не урегулированных кодексом. Регулирование других утратило свою актуальность или требовало значительного пересмотра. Именно с этой целью и было задумано масштабное реформирование ГК РФ. Сейчас принят только первый блок поправок, который затрагивает общие положения кодекса. Речь идет о поправках, введенных Федеральным законом от 30.12.2012 № 302 «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ), которые вступили в силу с 1 марта нынешнего года. Из самых громких изменений – отказ от системы двойной регистрации в отношении недвижимых вещей, закрепление добросовестности в качестве основного принципа гражданско-правового регулирования, пересмотр подхода к обычаям делового оборота и введение понятия «правовой обычай». Насколько позитивно скажутся эти перемены на участниках оборота и как они повлияют на работу практикующих юристов, пока говорить преждевременно. Сейчас можно лишь констатировать, что поправки уже вступили в силу и сегодня мы можем только предположить, как будем работать по новым правилам.
Добросовестное поведение стало обязанностью участника
Одной из наиболее обсуждаемых поправок в Гражданский кодекс РФ стало закрепление добросовестности в качестве принципа гражданско-правового регулирования. Этот термин и ранее использовался в тексте кодекса. Так, в случае, когда отношения прямо не урегулированы ГК РФ и отсутствует возможность применить аналогию закона или права, стороны должны руководствоваться требованиями добросовестности (ст. 6); презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений закреплена в ст. 12; вопрос добросовестности может встать при решении вопроса о привлечении к ответственности органов юридического лица (п. 3 ст. 53), он имеет значение для владельческой защиты (ст. 302) и т. д. В чем же тогда заключается важность возведения добросовестности в ранг принципа права, когда она и так красной нитью проходила через весь текст кодекса?
В статье 1 ГК РФ (пределы осуществления гражданских прав) законодатель установил понятие «добросовестность участников правоотношений». Законом № 302-ФЗ введена обязанность субъектов гражданских правоотношений действовать добросовестно и принцип недопустимости заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав, то есть злоупотребления правом.
Добросовестность призвана, с одной стороны, противостоять нарушениям, которые субъекты обосновывают стержневыми понятиями российского гражданского права, такими как свобода договора или автономия воли сторон. С другой стороны, введение указанного принципа в ст. 1 ГК РФ несет в себе дополнительное основание для обращения потерпевшей стороны за защитой своих прав.
Согласно пояснительной записке к проекту федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» введение института bona fides (добросовестности) на нормативно-правовом уровне сможет сбалансировать гражданский оборот, играя роль своеобразного противовеса общепринятым постулатам автономии воли сторон.
Следует также отметить, что использование судами принципа добросовестности уже имело место в российской правоприменительной практике. Об этом, в частности, свидетельствует информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации». В названном письме приводятся примеры из правоприменительной практики судов, ссылавшихся в мотивировках на положения ст. 10 ГК РФ, например, при отказе в досрочном расторжении договора аренды в связи с наличием в действиях арендодателя признаков злоупотребления правом. Суды зачастую указывают, что вправе по своей инициативе применять положения ст. 10 ГК РФ. Установление в уставе или ином внутреннем документе, например, акционерного общества, в качестве мест проведения общих собраний населенных пунктов вне пределов РФ также может трактоваться судами как злоупотребление правом по смыслу ст. 10 ГК РФ.
В качестве иных примеров можно привести ряд судебных решений, в которых суды, рассматривая право банка на одностороннее изменение процентной ставки по кредиту в силу его закрепления в договоре, ссылались на основополагающие частноправовые принципы разумности и добросовестности (постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2010 по делу № А04-129/2010, ФАС Дальневосточного округа от 20.08.2010 № Ф03-5734/2010; определение Свердловского областного суда от 19.07.2012 по делу № 33-8442/2012). Вступление в силу указанных изменений в ГК РФ, вероятно, приведет к росту аналогичной практики, когда при принятии решения суд будет руководствоваться наличием признаков добросовестности в действиях сторон.
Сфера применения нормы о злоупотреблении правом существенно расширена
Категория «злоупотребление правом» расширилась за счет включения нового термина – «обход закона». Согласно изменениям, внесенным в п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, что будет признаваться злоупотреблением правом. При этом важно отметить, что в новой редакции ст. 10 ГК РФ отсутствует точная дефиниция понятия «действия в обход закона», из чего следует, что законодатель предоставил судам возможность для его расширительного толкования и применения к конкретным ситуациям на практике.
Прежняя редакция ст. 10 ГК РФ не относила действия в обход закона к злоупотреблению правом. Такое определение встречалось лишь в судебной практике. Например, в постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2012 по делу № А61-374/2011 суд отнес к зло-употреблению правом заведомо или очевидно недобросовестное поведение субъекта права, недобросовестные действия участников оборота в обход закона, приводящие к неблагоприятным последствиям для иных лиц, в связи с чем никто не может извлекать выгоды из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Противоправная цель и заведомая недобросовестность подлежат доказыванию в судебном порядке. Согласно же положениям п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий теперь презюмируются. При этом в случае установления факта злоупотребления правом участником гражданских отношений, суд может отказать в защите права полностью или частично, а также применить иные последствия, предусмотренные законом.
Гражданский кодекс РФ предусматривает, что если злоупотребление правом (в том числе и путем обхода закона) повлекло нарушение права другого лица, то такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков по правилам ст.ст. 15, 1064 ГК РФ.
Государственной регистрации подлежат права на недвижимость и обременения