Корпоративные отношения включены в предмет гражданско-правового регулирования

В предмет регулирования гражданского права включены «корпоративные отношения» (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Под ними понимаются отношения, связанные с участием в корпоративных организациях и управлением ими. Закон пока не содержит норм, регулирующих корпоративные отношения, и их следует ожидать в следующих частях Проекта изменений в ГК РФ и поправках в специальное законодательство. Тем не менее данное обстоятельство подтверждает роль ГК РФ как основы всей системы регулирования юридических лиц. Помимо этого, данная поправка указывает на то, что корпоративные отношения как отношения, связанные с созданием юридических лиц, отношения между органами корпораций, с обжалованием их решений и проч., относятся к гражданско-правовым отношениям и не подлежат регулированию публичным правом.

Одно из самых существенных и широко обсуждаемых нововведений Закона № 302-ФЗ – включение в ГК РФ новой ст. 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество».

Принципиально новым положением данной статьи является возможность государственной регистрации прав, ограничений и обременений не только недвижимости, но и других видов имущества. При этом Закон не содержит перечня имущества, права на которые подлежат регистрации.

Важно отметить, что поправки, вносимые ст. 8.1 ГК РФ, повлияют в первую очередь на регистрацию недвижимого имущества. Закон изменяет основополагающие принципы и правила государственной регистрации недвижимого имущества.

Установление принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра влечет, прежде всего, изменение статуса регистрирующих органов. Существенно расширены полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Теперь органы Росреестра вправе проверить: полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права; законность оснований регистрации; законность сделки, если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки; иные обстоятельства и документы, предусмотренные законодательством. Логичным продолжением рассмотренного выше расширения компетенции регистрирующих органов является установление ответственности регистрирующих органов за внесение в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве по их вине. Возмещение убытков в таком случае производится в судебном порядке за счет государственных средств.

Следует ожидать, что следствием указанных изменений будет являться увеличение сроков регистрации и размера государственных пошлин за регистрационные действия.

Также изменились требования к содержанию Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (абз. 3 п. 1 ст. 8.1 ГК РФ). Теперь в нем должны быть указания на объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права и основание его возникновения.

В ходе одного из обсуждений Проекта озвучивалась идея о введении обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом. По замыслу законодателя, введение нотариального удостоверения сделок в сочетании с государственной регистрацией позволило бы достичь должной защиты сторон гражданско-правового договора от злоупотреблений и обманов. Главным аргументом против принятия этой поправки стало существенное увеличение расходов участников гражданского оборота на совершение таких сделок. Пункт 3 ст. 8.1 ГК РФ сохраняет действующее регулирование, при котором нотариальному удостоверению сделка подлежит в тех случаях, когда это предусмотрено законом или соглашением сторон.

Двойная регистрация в отношение объектов недвижимости отменена

Одним из самых долгожданных изменений является отмена системы двойной регистрации в отношении объектов недвижимости. Ранее государственной регистрации подлежал как сам переход прав на недвижимое имущество, так и сделка, на основании которой такой переход осуществлялся. Теперь согласно п. 1 ст. 8.1. ГК РФ государственной регистрации подлежат права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества, но не сами сделки.

Таким образом, с 1 марта отменена государственная регистрация следующих договоров: купли-продажи жилого помещения (ст. 558 ГК РФ); продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ); дарение недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ); ренты, предусматривающей отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ), здания и сооружения (ст. 651 ГК РФ), предприятия (ст. 658 ГК РФ).

В прежней редакции Гражданского кодекса РФ перечисленные договоры считались заключенными с момента их государственной регистрации. Теперь момент заключения указанных договоров определяется по правилам п.п. 1 и 2 ст. 433 ГК РФ.

Цитата: «1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.  2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224)» (п.п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ).

Признание договоров незаключенными в связи с отсутствием государственной регистрации лишало сторон права воспользоваться предусмотренными в договоре способами защиты своих прав.

Арбитражными судами предпринимались попытки решения этой проблемы. Например, возможность взыскания неустойки по незарегистрированным, но фактически исполняемым договорам аренды предусмотрена в проекте постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Отмена государственной регистрации договоров аренды влечет и некоторые отрицательные последствия. Комитет Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству опубликовал разъяснение (письмо Комитета ГД ФС РФ Шестого созыва по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству от 22.01.2013 № 3.3-6/94), в котором указывается, что в действующем законодательстве отсутствуют какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения, вследствие чего аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем регистрация аренды как обременения в ГК РФ прямо не установлена. Абзац 2 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) также предусматривает, что ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Следовательно, отсутствие в законодательстве положений, прямо закрепляющих требования государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения, могло бы повлечь возникновение спорных ситуаций в правоприменительной практике.

Однако данная коллизия уже устранена принятым 04.03.2013 Федеральным законом № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

Одними из самых дискутируемых изменений в разделе, посвященном регистрации прав на имущество, являются п.п. 6 и 7 ст. 8.1 ГК РФ. Пунктом 6 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона № 302-ФЗ предусмотрено, что лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные реестра. Также по смыслу п. 7 указанной статьи приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. Данные нормы предоставляют дополнительные возможности признания приобретателя недвижимости недобросовестным при разрешении споров об изъятии имущества из чужого незаконного владения.

Сфера применения обычая не ограничивается деловым оборотом