Чтобы стать недвижимостью, кусок земли должен быть

1. Юридически обособлен (то есть выделен из массивы всей земли путем составления технического плана)

2. Поставлен на кадастровый учет. После этого можно считать его индивидуально- определенной вещью.

3. Права на участки должны быть зарегистрированы, включая ограничения и обременения. Проходит гос регистрация в ЕГРН. Сведения там должны быть достоверны и доступны. Права на недвижимость возникают в следствие записи в ЕГРН. Это главная особенность режима.

Есть другие особенности режима недвижимой вещи:

- индивидуальная определенность

- императивно установлен момент возникновения права собственности

- особенность их истребования, сводящаяся к спору о правильности записи в реестре

- невозможность совершения некоторых видов сделок (например, договор поставки и комиссии)

К недвижимости ст. 130 ГК относит: земельные участки, участки недр и другие вещи, прочно связанные с землей, то есть неотделимые от нее без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению, прежде всего жилые и нежилые здания, строения и сооружения. Это типа «недвижимости по природе».

Также к недвижимостям закон относит «объекты незавершенного строительства», машино-места, что вообще бред, ибо это часть здания. И штуки, типа воздушных, морских кораблей, суда внутреннего плавания. Им можно было просто обеспечить регистрационный режим и все, зачем было признавать прям недвижимостью, никто не знает.

Теперь еще признаются жилые и нежилые помещения. Это по факту части жилых и нежилых зданий. Но использование части здания невозможно без одновременного использования общего имущества, а главное – находящегося под зданием земельного участки. Можно было признать МКД (многоквартирные дома) единой неделимой вещью, и обеспечить общую долевую собственность. Но нееет, зачем. Лучше признать отдельные права на помещения, и еще на «общее имущество».

Имущественные комплексы

Совокупности взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, которые используются по общему назначению и юридически являются едиными недвижимыми вещами. Это не сложные вещи, в их состав включаются еще имущественные права, нематериальные блага, либо на них распространяются правила о неделимых вещах.

Предприятие – используемый по единому хозяйственному назначению имущественный комплекс, в который входит: недвижимые и движимые вещи, права и обязанности,

исключительные права, клиентела. Предприятие возникает только в силу записи в реестре. Это правовой режим вещей, он сейчас используется для целей имущественного оборота, то есть при переходе прав, права переходят на совокупность вещей.

Недвижимой вещью в соответствии с ч . 1 ст. 1 33 . 1 ГК признается также единый недвижимый комплекс , представляющий собой совокупность используемых по единому назначению и технологически связанных между собой недвижимых и движимых вещей (зданий, сооружений, различного оборудования), которые расположены на одном земельном участке. В ЕГРН собственность регистрируется как одна недвижимая вещь, при том неделимая. Отличие от предприятия: в состав входят только вещи.

Закон называет «имущественными комплексами» паевые инвестиционные фонды (ПИФы) Однако они не признаются юридически едиными, тем более недвижимыми вещами, подлежашими государственной регистрации в качестве самостоятельного объекта. ПИФы обычно состоят не из вешей, а из безналичных денежных средств и «бездокументарных ценных бумаг», являющихся по своей юридической природе имущественными правами.