Тема 6. Иные договоры о передаче имущества в пользование

План темы:

1. Договор найма жилого помещения.

2. Договор ссуды.

1. Договор найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения по своей сути очень близок к договору аренды и отличается от него специфическим объектом, в качестве которого может выступать лишь жилое помещение.

Право пользования жилым помещением может быть предоставлено по договору найма. По договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может быть только гражданин.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Обязанности сторон заключаются в следующем.

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома.

3. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

4. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.

5. Наниматель обязан производить текущий ремонт жилого помещения, а наймодатель – капитальный ремонт, если иное не установлено договором.

Наем жилого помещения может быть социальным или коммерческим.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения регулируется нормами, относимыми к жилищному законодательству (в частности, Жилищным кодексом).

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон договора, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния и в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

2. Договор ссуды

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Иначе говоря, договор ссуды представляет собой договор о передаче непотребляемой вещи во временное безвозмездное пользование.

Стороной договора ссуды может стать любой субъект гражданского права, лишь с некоторыми ограничениями. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

Содержание договора заключается в следующем.

1. Ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению.

2. При заключении договора безвозмездного пользования ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на эту вещь.

3. Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

4. По окончании действия договора ссудополучатель обязан возвратить вещь ссудодателю.

Термин «ссуда» иногда используется в значении «заем», но такое употребление было правильным только в 30-80 годы двадцатого века.

Контрольные вопросы

1. Что такое «жилое помещение»?

2. Кто может быть стороной договора найма жилого помещения?

3. Какие виды договора найма жилого помещения предусмотрены законом?

4. В каких случаях договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя?

5. Каков предельный срок договора коммерческого найма жилого помещения?

6. В каких случаях ссудополучатель несет ответственность перед ссудодателем?

7. В каких случаях ссудодатель несет ответственность перед ссудополучателем?

ЛИТЕРАТУРА К ТЕМЕ

1. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2002. – С. 419-500.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М., 2000. С. 654-790.

3. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М., 1996.