600

договора, в котором можно предусмотреть, что действие договора прекращается в связи с прекращением трудовых либо служебных отношений с наймодателем или обучения студента. Конкретная дата прекращения договора будет определяться моментом прекращения соответствующих отношений, служивших условием предоставления жилого помещения в общежитии.

Так, прекращение трудового договора по любому основанию, предусмотренному ТК РФ или иными федеральными законами, происходит после увольнения работника. Поскольку согласно ч. 3 ст. 77 ТК РФ днем увольнения считается последний день работы, прекращение трудового договора происходит в момент окончания последнего рабочего дня (смены) соответствующего работника. В приказе (распоряжении) о прекращении действия трудового договора в качестве даты увольнения указывается последний день работы. Соответствующая запись делается в трудовой книжке работника, которая наряду с приказом (распоряжением) об увольнении может иметь доказательственное значение, например, в случае предъявления иска о выселении из общежития.

При заключении договоров найма жилых помещений в общежитиях на практике целесообразно руководствоваться соответствующим Типовым договором, который утвержден Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 г. 42.

Порядок предоставления жилых помещений в муниципальных общежитиях г. Новосибирска содержится в упоминавшемся ранее Положении о порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом. В соответствии с этим Положением жилое помещение включается в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к общежитию и исключается из указанного фонда правовым актом мэра.

Данные жилые помещения предоставляются на основании решения главы администрации района с учетом мнения депутата городского Совета Новосибирска, на избирательном округе которого находится соответствующее жилое помещение.

101

Заявление гражданина о предоставлении жилого помещения в общежитии регистрируется в книге регистрации заявлений граждан, нуждающихся в предоставлении жилой площади в общежитии, по форме, установленной Новосибирской областью, для регистрации заявлений граждан, нуждающихся в жилых помещениях по договорам социального найма.

К заявлению прилагаются:

—документ (или его копия), удостоверяющий личность гражданина;

—выписка из домовой книги по месту жительства;

—справка органов государственной регистрации о наличии или отсутствии жилых помещений на праве собственности по месту постоянного жительства гражданина и членов его семьи;

—другие документы, предусмотренные законодательством.

Гражданин уведомляется о рассмотрении заявления в течение 30 дней.

Основанием для вселения в жилые помещения общежития является договор найма жилого помещения, который заключается главой администрации района с нанимателем

втечение 10 дней с момента принятия решения о предоставлении жилого помещения в общежитии.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения.

Договор найма жилого помещения в общежитии подлежит регистрации и учету в администрации района.

6.5. Предоставление жилых помещений маневренного

фонда

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются по правилам ст. 106 Кодекса в предусмотренных законом случаях во временное пользование по договору найма жилого помещения маневренного фонда. Такой договор заключается в простой письменной форме на основании решения о предоставлении соответствующего жилого помещения.

102

Нанимателями по указанному договору могут быть граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства. Исключение составляют случаи, когда прежним жилым помещением, взамен которого предоставляется жилье из маневренного фонда, гражданин пользовался на основании договора социального найма. В таких случаях нанимателем по договору найма жилого помещения

вдомах маневренного фонда будет российский гражданин. Порядок предоставления жилых помещений маневрен-

ного фонда г. Новосибирска содержится в Положении о маневренном фонде, принятом решением городского Совета Новосибирска от 16.03.2005 г. 558. Указанные жилые помещения предоставляются гражданам на основании решения комитета жилищно-коммунального хозяйства мэрии. Данное решение принимается:

—на основании правового акта мэрии о капитальном строительстве и реконструкции муниципального жилищного фонда — при предоставлении жилых помещений маневренного фонда гражданам в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

—на основании заявления граждан — в иных случаях, предусмотренных ЖК РФ.

Вселение в такое жилое помещение производится в соответствии с направлением, выданным гражданину после оформления договора найма этого жилого помещения. При вселении указанное направление сдается коменданту, после чего гражданам необходимо обратиться в комитет жилищнокоммунального хозяйства мэрии для открытия лицевого счета и регистрации.

Санитарное и техническое состояние предоставляемого жилого помещения фиксируется в акте приема-передачи, который подписывается сторонами договора найма.

Однако в любом случае предоставление жилого помещения в маневренном фонде не влечет за собой расторжения договора социального найма и заключения нового договора социального найма.

103

Срок договора в каждом конкретном случае зависит от цели предоставления жилого помещения в доме маневренного фонда и определяется в соответствии с правилами, установленными в п. 1–4 ч. 2 ст. 106 Кодекса. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:

—до завершения капитального ремонта или реконструкции дома;

—до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые обращено взыскание;

—до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном Кодексом, иными федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений из государственного или муниципального жилищных фондов

вслучаях и порядке, предусмотренных Кодексом;

—установленный законодательством.

По истечении периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, указанный договор прекращает свое действие.

7.УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Способы управления многоквартирными домами Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы Товарищество собственников жилья Управление управляющей организацией

7.1. Способы управления многоквартирными домами

Раздел VIII ЖК РФ определяет основные правила управления многоквартирным жилым домом, требования к договору управления, принципы управления многоквартирными домами, собственниками которых являются государство или муниципальные образования. На органы местного самоуправления возложена обязанность создания

104

надлежащих условий для осуществления управленческой деятельности в данной сфере.

Основные правила управления многоквартирным домом установлены в ст. 161 ЖК РФ. Управленческая деятельность в данной сфере должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

На собственников жилых помещений в многоквартирном доме Кодекс возлагает обязанность и одновременно предоставляет право самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления соответствующим многоквартирным домом из числа указанных в ч. 2 ст. 161 Кодекса. Такими способами управления могут быть:

—непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

—управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

—управление управляющей организацией.

Данные положения Кодекса, направленные на создание правовых условий для свободной конкуренции субъектов управления многоквартирными домами, должны стимулировать их заинтересованность в повышении качества обслуживания. Прежнему жилищному законодательству подобного рода нормы не были известны.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом вправе принять только общее собрание собственников помещений в этом доме. Понятие «выбор способа управления» включает в себя не только возможность первично определить этот способ, но и изменить его впоследствии на новый.

Управление многоквартирным домом осуществляется на основе письменного договора управления, предусмотренного ст. 162 Кодекса.

105

В качестве управляющей организации ст. 155 ЖК РФ признает не только юридическое лицо любой организацион- но-правовой формы, но также индивидуального предпринимателя.

Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу, установленному в ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация обязана приступить к исполнению своих обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. При этом в договоре управления можно установить иной срок (больший или меньший) начала деятельности управляющей организации.

Основы управления объектами жилищного фонда, находящимися всобственностиРоссийскойФедерации,ее субъектов и муниципальных образований, установлены в ст. 163 Кодекса. ЖК РФ не содержит детального регулирования системы управления государственным и муниципальным жилищным фондом путем установления ее звеньев на федеральном, региональном и местном уровнях. Вместо этого ч. 1 ст. 163 ЖК РФ содержит бланкетную норму, согласно которой порядок управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в федеральной, региональной или муниципальной собственности, определяется указанными в этой норме федеральным, региональными и муниципальными органами. Это дает возможность каждому из соответствующих собственников самостоятельно определить оптимальный порядок управления своим имуществом.

При этом вводится обязательное для всех названных собственников договорное начало в организацию деятельности по управлению государственным и муниципальным жилищным фондом. Соответствующие органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные представлять интересы собственника жилого фонда, должны заключать договоры управления многоквартирными домами с управляющими организациями. Только такие организации вправе осуществлять текущее управле-

106

ние жилыми домами, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований.

Кроме того, вводится обязательное состязательное начало в организацию управления государственными и муниципальными жилыми домами.

Предусмотрен конкурсный порядок выбора управляющей организации. Такие организации будут определяться по результатам открытых конкурсов, условия проведения которых установлены Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

7.2. Непосредственное управление собственниками

помещений в многоквартирном доме

Общий порядок непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений регламентируется ст. 164 ЖК РФ.

При непосредственном управлении многоквартирными домами возможны два варианта отношений с третьими лицами по поводу решения вопросов, связанных с содержанием и эксплуатацией дома: либо каждым собственником помещений самостоятельно, либо одним из собственников или иным лицом, имеющим полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. При этом договоры на оказания услуг по содержанию и (или) проведению работ по ремонту общего имущества дома заключаются на основании решения общего собрания собственников жилых помещений. В качестве заказчика в таких договорах (т.е. одной из сторон договора) выступают одновременно все или большинство собственников помещений. Это могут быть договоры подряда либо договоры возмездного оказания услуг. Указанные договоры заключаются с организациями и гражданами, которые осуществляют определенную деятельность, имея на это соответствующие разрешения и лицензии.

107

Договоры поставки газа, электро-, водо- и теплоснабжения, водоотведения и т. п. заключаются с организациями, осуществляющими поставку газа, электроэнергии и т. д., каждым собственником помещения отдельно, от своего имени.

Согласно положениям ст. 36 ЖК РФ общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме является их общей долевой собственностью. Как собственники они несут бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества (ст. 39 ЖК РФ).

Бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме — это, в частности, расходы:

—вызванные необходимостью платить налоги и сборы;

—связанные с уборкой мест общего пользования;

—направленные на благоустройство общего имущества, самого дома и придомовой территории;

—связанные с необходимостью проведения ремонта, замены изношенных деталей, частей и т. д.

Применяя ст. 39, нужно также учитывать, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет данный собственник, прямо пропорциональна его доле в общем имуществе собственников многоквартирного дома.

Высшим органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ). Именно в компетенцию общего собрания входит вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом. Решение по данному вопросу считается принятым, если за него проголосовало простое большинство участников собрания.

Принятое решение оформляется протоколом. Решение доводится до сведения всех собственников помещений в данном многоквартирном доме собственником помещения, который был инициатором созыва общего собрания. Такое решение последним доводится до других собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения в помещении данного дома, определенном общим собранием. В любом случае это помещение должно быть

108

доступным для всех собственников помещений. Указанное выше сообщение должно быть размещено не позднее чем через 10 календарных дней, отсчитываемых со следующего дня. Аналогично решается вопрос и о доведении до собственников помещений итогов голосования на общем собрании.

Решения общего собрания могут быть обжалованы в судебном порядке только в течение 6 календарных месяцев, отсчитываемых со дня, следующего за днем, когда собственник помещения узнал (или должен был узнать) о принятом решении.

Согласно положениямй ст. 47 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть приняты в ходе проведения очного заседания, когда собственники помещений в многоквартирном доме собираются для обсуждения вопросов повестки, голосования и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Принятие решений может происходить и путем заочного голосования. В этом случае не проводится общее заседание собрания, а собственники направляют свои решения в письменной форме по адресу, который будет указан в протоколе общего собрания. Адрес доводится до всех собственников в письменном сообщении о проведении общего собрания.

Письменное решение собственника помещения может быть подано в виде письма, телеграммы, записки и т. п. и обязательно соответствовать требованиям ч. 3 ст. 47, может касаться только вопросов, включенных в повестку дня, и быть подано и тогда, когда данный конкретный собственник не смог лично присутствовать на заседании общего собрания. В этом случае его решение оглашается и учитывается при определении итогов голосования.

В случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, орган местного самоуправления обязан провести конкурс по отбору управляющей организации.

Такой конкурс проводится также в случаях, когда:

— собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления

109

многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

—по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом, повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

—принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

—большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

—не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

7.3. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Глава 11 Кодекса определяет правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, субъектный состав их членов, порядок создания таких кооперативов, организацию управления и внутреннего контроля за их финансово-хозяйственной деятельностью, вводит правила о ликвидации и реорганизации кооперативов.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами, поэтому к регулированию их деятельностиприменяются положения ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах.

Специальные законы о жилищных и жилищно-строи- тельных кооперативах в настоящее время отсутствуют. Однако положения Жилищного кодекса об указанных кооперативах следует рассматривать в качестве специальных норм закона, устанавливающих правила о создании, правовом положении и деятельности таких кооперативов, правах и обязанностях их членов.

110