600

—были представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

—граждане с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма. В таком случае граждане, намеренно ухудшившие свои жилищные условия, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее, чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий. Если этот срок не истек, то соответствующим гражданам будет отказано в принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях на основании п. 3 ч. 1 ст. 54 Кодекса.

Иные основания отказа в принятии гражданина на учет недопустимы. Законами субъектов Российской Федерации

иправовыми актами органов местного самоуправления такие основания установлены быть не могут.

Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, указанные выше. Такое решение выдается (или направляется по почте, с курьером) гражданину, подавшему соответствующее заявление, не позднее трех рабочих дней со дня принятия указанного решения и может быть обжаловано им в судебном порядке.

4.5. Предоставление жилых помещений по договорам

социального найма

В соответствии с ч. 1 ст. 57 ЖК жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Из этого правила предусмотрены исключения — вне очереди жилые помещения предоставляются по договорам социального найма следующим категориям граждан:

— гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежащим ремонту или реконструкции;

61

—детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ либо по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

—гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых приводился ранее.

Основанием для предоставления жилого помещения и последующего заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт — решение о предоставлении жилого помещения (ст. 57 Кодекса), принятое органом местного самоуправления. Как установлено п.5.3. Положения о порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом г. Новосибирска, решение о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма принимает мэр.

Договор социального найма теперь фактически служит основанием для вселения соответствующего гражданина в предоставленное жилое помещение. Жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства,

вчерте соответствующего населенного пункта, общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в коммунальных квартирах. При освобождении жилого помещения в коммунальной квартире проживающие в ней граждане вправе обратиться в администрацию района с заявлением о предоставлении им освободившегося жилого помещения. К заявлению прилагаются:

—документы, подтверждающие право собственности или право пользования на жилое помещение заявителя;

—выписка из домовой книги;

—экспликация к поэтажному плану здания, выданная новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация»;

62

— другие документы, предусмотренные законодательством.

Подготовку документов на предоставление гражданам освободившегося жилого помещения муниципального жилищного фонда по договору социального найма осуществляет администрация района. Решение о предоставлении освободившегося жилого помещения принимает мэр.

При предоставлении гражданину жилого помещения учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за срок не менее чем за 5 лет.

При предоставлении жилых помещений по договору социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ст. 58 Кодекса).

5.СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Предмет и форма договора социального найма Стороны договора социального найма жилого помещения, их

права и обязанности Обмен жилыми помещениями Поднаем жилого помещения Временные жильцы

Изменение, расторжение и прекращение договора найма жилого помещения

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма

5.1.Предмет и форма договора социального найма

Всоответствии с ч. 1 ст. 60 ЖК по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного либо муниципального жилищных фондов (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом.

63

Данная норма не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Он, как правило, носит возмездный характер, т. е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII Кодекса. При этом из данного правила Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке. Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, установлены в ст. 61 Кодекса. В пределах указанных правомочий наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями Кодекса.

Договор социального найма заключается без установления срока. Он не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. Речь идет, например, о таких случаях, когда улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

Предметом договора социального найма может быть только жилое помещение: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Последнее представляет собой

64

изолированное помещение, которое является недвижимостью и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает санитарным, экологическим, техническим и иным установленным требованиям.

Нежилое помещение не может быть предметом договора социального найма. Такое помещение, например, может быть сдано в аренду, предоставлено в безвозмездное пользование и т. д., но не по договору социального найма.

Согласно ч. 2 ст. 62 ЖК не могут быть самостоятельными предметами договора социального найма жилого помещения:

—неизолированное жилое помещение;

—помещения вспомогательного использования;

—общее имущество в многоквартирном доме. Устанавливая правила о форме договора социального

найма, Жилищный кодекс воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письменной форме. Имеется в виду простая письменная форма. При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными.

Несоблюдение простой письменной формы заключения сделки влечет за собой ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон. Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но вправе приводить письменные и иные доказательства.

Оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике. При этом целесообразно иметь в виду Типовой договор социального найма жилого помещения, который, согласно ст. 63 Кодекса, утвержден Постановлением Прави-

тельства РФ от 21.05.2005 г. 315.

65

В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту.

Существенными условиями договора социального найма жилого помещения являются:

—условия о том, что жилое помещение используется по назначению;

—условия о порядке предоставления и об оплате коммунальных услуг;

—условия о ремонте жилого помещения;

—иные условия, предусмотренные существенными нормами ЖК, другими законами, иными правовыми актами, а также условия, на включении которых в договор настаивает одна из сторон (это вытекает из ст. 432 ГК).

5.2.Стороны договора социального найма жилого помещения, их права и обязанности

Сторонами договора социального найма жилого помещения являются: с одной стороны гражданин РФ, а с другой — Российская Федерация, субъект Российской Федерации, орган местного самоуправления как собственники жилого помещения.

В качестве гражданина, который может быть нанимателем жилого помещения по договору социального найма, может быть только лицо, признанное малоимущим либо относящееся к определенной категории граждан, установленной федеральным законодательством и законодательством субъекта РФ. Этот гражданин должен быть принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из

66

жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

От имени Российской Федерации или субъекта РФ, или муниципального образования действуют, соответственно, уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, уполномоченный государственный орган субъекта РФ, орган местного самоуправления. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Так, в соответствии с п. 2.8 упоминавшегося ранее Положения о порядке управления и распоряжения жилищным фондом г. Новосибирска наймодателем по договорам социального найма, найма жилого помещения в общежитии и найма служебного жилого помещения выступает глава администрации района г. Новосибирска.

Права и обязанности наймодателя определены в ст. 65

Кодекса. Наймодатель вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. По общему правилу внесение указанных платежей осуществляется не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Это его основное право, однако Кодексом предусмотрены и иные права наймодателя, например:

—запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70);

—давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72);

—давать согласие на поднаем жилого помещения. Без письменного согласия наймодателя наниматель не вправе заключить договор поднайма занимаемого жилого помеще-

ния (ст. 76);

—запретить проживание временных жильцов в случаях, предусмотренных в ст. 80 ЖК;

—потребовать (в судебном порядке) расторжения договора социального найма жилого помещения по основаниям, предусмотренным в ст. 83 ЖК.

В ст. 65 Кодекса перечислены также основные обязанности наймодателя:

—передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

67

—принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

—осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

—обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Данный перечень не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством.

Ответственности наймодателя посвящена ст. 66 Кодекса. Основанием такой ответственности является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения. В этой части Кодекс содержит отсылочную норму, согласно которой наймодатель несет ответственность, «предусмотренную законодательством».

В соответствии с ч. 2 ст. 66 наймодатель несет ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение лежащей на нем обязанности по своевременному проведению капитального ремонта:

а) самого жилого помещения (например, всего жилого дома);

б) общего имущества многоквартирного дома; в) устройств, находящихся в жилом помещении и пред-

назначенных для предоставления коммунальных услуг нанимателю.

В этом случае наниматель самостоятельно выбирает один из следующих вариантов поведения:

—потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, а также общим имуществом в многоквартирном доме (до проведения ремонта);

—своими силами либо путем найма подрядчиков осуществить капитальный ремонт объектов, указанных в ст. 66,

изатем потребовать от наймодателя возмещения понесенных в связи с этим затрат;

68

—потребовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением либо неисполнением наймодателем своих обязательств по договору социального найма.

Основные права и обязанности нанимателя предусмот-

рены в ст. 67 Кодекса. Наниматель вправе:

—вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

—сдавать жилое помещение в поднаем;

—разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

—производить обмен или замену занимаемого жилого помещения;

—требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления коммунальных услуг.

Необходимо обратить внимание на то, что указанные выше права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном Кодексом и иными актами жилищного законодательства. Иными словами, наниматель при реализации своих прав не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены указанными правовыми актами в императивных нормах.

Наниматель обязан:

—использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Кодексом;

—обеспечивать сохранность жилого помещения;

—поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

—производить текущий ремонт жилого помещения;

—своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

—информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма,

вст. 67 Кодекса сформулированы как «открытые»: иные

69

права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с Кодексом, иными законами и договором социального найма.

Ответственность нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регулируется правилами ст. 68 Кодекса и другими нормативными правовыми актами, в частности, ГК РФ, КоАП РФ.

Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма регламентированы Кодексом в ст. 69. Признается равенство жилищных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, причем прекращение семейных отношений с нанимателем не влияет на объем прав и обязанностей проживающего совместно с ним бывшего члена семьи.

Сохранило свое действие правило, согласно которому дееспособные члены семьи нанимателя обязаны солидарно с нанимателем отвечать по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

К членам семьи нанимателя, по общему правилу, относятся его дети, супруг (супруга) и родители, если они проживают совместно с нанимателем. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях — и иные граждане также могут быть признаны членами семьи нанимателя. Условие для признания иных, помимо проживающих с нанимателем, родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи — они должны быть вселены нанимателем в качестве членов своей семьи и вести с ним общее хозяйство. Правила вселения в занимаемое нанимателем жилое помещение других лиц в качестве членов семьи нанимателя установлены в ст. 70 Кодекса. Для вселения супруга, своих детей и родителей наниматель должен получить согласие членов своей семьи, включая временно отсутствующих, а для вселения других граждан — также согласие наймодателя. При этом на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие ни членов семьи нанимателя, ни наймодателя.

70