600

безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования —

совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Соотношение указанных классификаций жилищных фондов показано в таблице:

Наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость, имеющей гражданско-правовое значение, следует отметить необходимость кадастрового и технического учета (инвентаризации) жилых помещений, имеющих фискальное или иное публично-правовое значение. Такая регистрация или учет осуществляются наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость (п. 2 ст. 131 ГК РФ), однако не имеют правопорождающего значения и не влияют на действительность совершенных сделок. Но вместе с тем без данных видов учета помещение не может быть юридически признано жилым.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В настоящее время применяется Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. 1301.

Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых поме-

21

щений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости возложено на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости.

Технический учет и техническую инвентаризацию осуществляют организации технической инвентаризации (БТИ, ЦТИ и т. п.). Данные организации должны пройти аккредитацию в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда и соответствием жилых помещений установленным требованиям до принятия соответствующего федерального закона осуществляется органами государственной жилищной инспекции. Свою деятельность данные органы осуществляют на основании Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 г. (с изменениями по состоянию на 6 февраля

2006 г.).

Главная задача государственной жилищной инспекции РФ состоит в осуществлении контроля за использованием

исохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности, а также за соответствием жилых помещений

ипредоставляемых населению жилищных и коммунальных услуг требованиям федерального стандарта качества.

Система органов государственной жилищной инспекции в РФ состоит из Главной государственной жилищной инспекции и ее органов в субъектах РФ.

Органы государственной жилищной инспекции наделены правом выносить заключения о пригодности жилых помещений для проживания в них граждан.

На объектах жилищного фонда, которые подконтрольны органам государственной жилищной инспекции, они вправе проводить инспекционные обследования и проверки. В случае выявления нарушений в ходе проверок ими даются

22

предписания собственникам, владельцам и пользователям жилых помещений об устранении таких нарушений. Согласно ст. 23.55 КоАП РФ органы государственной жилищной инспекции рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.21–7.23 КоАП РФ. К их числу относятся нарушения правил пользования жилыми помещениями, нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами.

Органы государственной жилищной инспекции также вправе давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности предприятий, учреждений и организаций. Такое право они имеют, если юридические и физические лица, осуществляя свою профессиональную деятельность, грубо нарушают жилищное законодательство, правила и нормативы, связанные с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда.

Спорные вопросы по решениям должностных лиц органов государственной жилищной инспекции рассматриваются руководителем соответствующей инспекции или Главной государственной жилищной инспекцией, а по решениямГлавногогосударственногожилищногоинспектораРФ — Госкомитетом РФ по строительству и жилищно-коммуналь- ному комплексу.

2.4. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и

нежилого помещения в жилое помещение

Отношения, возникающие в связи с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений — в жилые, подробно регламентированы в третьей главе первого раздела ЖК РФ (далее — Кодекс).

Кодекс закрепил общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны быть соблюдены императивные требования Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22).

23

В ч. 2 ст. 22 изложены условия, при наличии хотя бы одного из которых перевод жилого помещения в нежилое (следует обратить внимание на то, что п. 2 не распространяется на случаи перевода нежилых помещении в жилые) не допускается. Такой перевод не может иметь места, если:

1)доступ к переводимому в нежилое помещению невозможен без использования (для прохода, для иного проникновения) помещений (или хотя бы одного такого помещения, например коридора, подъезда и т. п.), обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Например, если необходимо воспользоваться (чтобы пройти к входной двери переводимого помещения) подъездом, который используется и для входа в другие жилые помещения, то такой перевод не допускается;

2)отсутствует техническая возможность (например, нет окна, которое можно было бы переоборудовать в дверь, невозможно в несущей стене прорубить отверстие для двери

ит. д.) оборудовать отдельный доступ (т. е. доступ, не связанный с общим входом, не сопряженный с использованием помещений, обеспечивающих доступ к другим квартирам, иным жилым помещениям) к переводимому помещению;

3)переводимое помещение является частью жилого помещения (например, одна комната внутри трехкомнатной квартиры переводится в нежилое помещение и при этом отсутствует отдельный вход с улицы в такую комнату);

4)переводимое помещение одновременно используется собственником (либо членом его семьи, любым иным гражданином, на законных основаниях вселившимся в это помещение) в качестве места постоянного проживания (например, если гражданин постоянно проживает, зарегистрирован как по месту жительства в квартире, которую он собирается перевести в нежилое помещение);

5)право собственности на переводимое помещение обременено залогом, арестом, иным обременением.

Следует обратить внимание, что условия, перечисленные в ч. 2 ст. 22 ЖК, изложены исчерпывающим образом. Это означает, что в законах субъектов РФ недопустимо устанавливать дополнительные условия, запрещающие перевод

24

жилых помещений в нежилые. Эти условия относятся как к одноэтажным жилым домам, состоящим из одной квартиры, так и к одному помещению, и к многоквартирным жилым домам и служат бесспорным основанием для того, чтобы принять решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.

Специфика правил ч. 3 ст. 22 ЖК состоит в том, что они специально посвящены переводу не любого жилого помещения, а именно квартиры в нежилое помещение. При этом речь идет о квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, если она расположена на первом этаже многоквартирного дома и если она и расположена выше первого этажа (например, на втором этаже), но под ней расположены нежилые помещения.

Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые новый Кодекс предусматривает только два ограничения. Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, а также иные требования законодательства. Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, доверительного управления и т. п.).

Жилищный кодекс впервые на уровне федерального закона закрепил единый порядок перевода помещений (ст. 23). Такой перевод осуществляется органом местного самоуправления. Например, постановлением мэра города Новосибирска от 12.12.2005 г. 1434 утвержден Порядок подготовки документов по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, а также создана комиссия по вопросам таких переводов.

25

Инициировать перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое вправе только собственник помещения или уполномоченное им лицо. Для этого заявитель должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, документы в соответствии с перечнем, установленным в ст. 23 ЖК РФ. Следует обратить внимание на то, что данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо дополнительных документов.

На принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения органу, осуществляющему такой перевод, предоставлен четко ограниченный срок — 45 дней со дня представления заявителем необходимых документов (т.е. со дня их получения соответствующим органом). Поскольку не оговорено иное, в указанный срок включаются календарные, а не рабочие дни. Данный срок установлен в императивной норме Кодекса. Следовательно, он не может быть изменен ни подзаконным правовым актом федерального уровня, ни правовым актом субъекта Российской Федерации, ни тем более органом, осуществляющим перевод помещений.

Датой получения указанным органом представленных документов следует считать дату, указанную в расписке, выдаваемой заявителю. Такая расписка одновременно может служить доказательством того, что все предусмотренные Кодексом документы были представлены в полном объеме.

Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе помещения орган, принявший решение, выдает (или направляет по почте) заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения, по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 г. 502. В случае, если для использования помещения по новому назначению не требуется проведения переустройства и (или) перепланировки помещения и (или) иных работ, данный документ является юридическим основанием для использования помещения по новому назначе-

26

нию. Отказ в переводе помещений возможен в четырех случаях, исчерпывающим образом определенных в ст. 24 ЖК РФ. Отказ в переводе помещения допускается, если:

1)заявитель не представил хотя бы один из следующих документов:

— письменное заявление с просьбой дать разрешение на перевод помещения;

— подлинники или заверенные нотариусом копии правоустанавливающих документов на переводимое помещение;

— план переводимого помещения с его техническим описанием, а если переводится жилое помещение — технический паспорт жилого помещения;

— поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения;

2)указанные документы были представлены в ненадлежащий орган;

3)не соблюдены условия перевода помещений, предусмотренные в ст. 22 ЖК;

4)проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не соответствует требованиям законодательства.

2.5.Переустройство и перепланировка жилого помещения

В ч. 1 ст. 25 ЖК дается легальное определение переустройства жилого помещения. Анализ этого определения показывает, что переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарнотехнического оборудования, электрического оборудования, иного оборудования жилого помещения.

Иначе говоря, в ч. 1 ст. 25 ЖК неисчерпывающим образом указаны виды оборудования, которые могут быть перенесены, обновлены и т.п. С развитием науки и техники вполне возможно, что появятся новые виды оборудования жилого дома, установка, замена и перенос которых также будут рассматриваться как переустройство.

27

Переустройство всегда влечет за собой внесение изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения — это такое изменение его конфигурации, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Понятие «технический паспорт жилого помещения» определено в ст. 19 ЖК РФ. Это — документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям.

Переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления. Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий.

Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Форма такого заявления утверждена Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 г. 266. Одновременно с указанным заявлением представляются документы, определенные в ст. 26 Кодекса в исчерпывающем перечне. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя иные, помимо указанных в этом перечне, документы.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов. В случае принятия решения о согласовании заявителю выдается подтверждающий это решение документ, который составляется в форме, определенной Правительством РФ. Данный документ служит юридическим основанием для осуществления переустрой-

28

ства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представленного заявителем на согласование.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в трех случаях, которые исчерпывающим образом определены в ст. 27 Кодекса, и может быть обжалован в судебном порядке. Такими основаниями являются:

1)непредставление заявителем хотя бы одного из следующих документов:

— заявления (в письменной форме) о переустройстве или перепланировке;

— правоустанавливающих документов на переустраиваемое (перепланируемое) жилое помещение в подлиннике;

— подготовленного к оформлению в установленном порядке проекта переустройства (перепланировки);

— технического паспорта переустраиваемого (перепланируемого) жилого помещения;

— согласия в письменной форме всех совершеннолетних членов семьи (вместо несовершеннолетних согласие дают их законные представители), в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя;

— заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения;

2)представление документов (т. е. заявлений и других перечисленных выше документов) в ненадлежащий орган;

3)несоответствие проекта переустройства (перепланировки) требованиям законодательства.

Новый Кодекс определил также понятие самовольного переустройства и (или) перепланировки жилых помещений (ст. 29). Оно означает такое переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, которые произведены при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представленного для согласования.

Предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство

29

и (или) перепланировку жилого помещения. Согласно ст. 29 ЖК РФ, такие лица несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. В настоящее время ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21).

Вместе с тем жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии в случае, если:

— не будут нарушены права и законные интересы граждан (возможно. кстати, что проведение работ по восстановлению прежнего состояния помещения также нарушало бы права и интересы граждан, например соседей);

—не создается угроза жизни или здоровью граждан;

—целесообразность такого сохранения признана вступившим в законную силу решением суда. Иначе говоря, полномочий органа, согласовавшего переустройство (перепланировку), в данном случае недостаточно: вопрос может быть разрешен только в судебном порядке.

Если помещение не приведено в разумный срок в прежнее состояние (либо если при этом был нарушен порядок, установленный органом, осуществившим согласование), то по иску органа, осуществляющего согласование, жилое помещение может быть продано с публичных торгов. На нового собственника при этом возлагается обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

30