600

1.3. Жилищное законодательство

Жилищное законодательство Российской Федерации включает в себя довольно значительное по объему количество нормативных правовых актов, так называемых источников жилищного права.

Источники жилищного права — это нормативные акты,

изданные органами государственной и муниципальной власти Российской Федерации и содержащие правовые нормы, регулирующие жилищные правоотношения.

Существует несколько оснований классификации источников жилищного права.

1. По вертикали:

—федеральные акты;

—акты субъектов Российской Федерации;

—акты органов местного самоуправления. 2. По предмету регулирования:

—общие (например, ЖК РФ);

—специальные.

3. По юридической силе:

—Конституция Российской Федерации;

—федеральные законы;

—указы Президента Российской Федерации;

—постановления Правительства Российской Федерации;

—нормативные акты федеральных органов власти;

—законы и иные нормативные акты субъектов Российской Федерации;

—нормативные акты органов местного самоуправления. Именно такая классификация приведена в ч. 2 ст. 5 ЖК

РФ.

Конституция Российской Федерации обладает верховенством над всеми законами и иными нормативными актами Российской Федерации. Никакие нормативные акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации.

Нормы Конституции Российской Федерации составляют правовую основу жилищного права и определяют его дальнейшее развитие и совершенствование.

11

Как уже было отмечено, жилищное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ. При этом нормативные акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам; в случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ст. 76 Конституции РФ).

Закон — это нормативно-правовой акт, принимаемый законодательными (представительными) органами власти Российский Федерации и регулирующий наиболее важные вопросы жилищного права.

Федеральные законы, регулирующие жилищные правоотношения, могут быть:

—кодифицированными, т. е. систематизированными актами, регулирующими широкий (разнообразный) спектр жилищных правоотношений. Основным таким нормативным правовым актом в сфере жилищного законодательства является Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. Определенный круг жилищных правоотношений регулируется также Гражданским кодексом РФ, Уголовным кодексом РФ, Кодексом об административных правонарушениях РФ;

—текущими, т. е. регулирующими отдельные сферы жилищных отношений.

Например ч. 3 ст. 50 ЖК РФ устанавливает, что норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма из жилищного фонда Российской Федерации может устанавливаться федеральными законами.

Указы Президента Российской Федерации играют важную роль в жилищном законодательстве.

Одним из важнейших актов жилищного права является Указ Президента «О реформе жилищно-коммунального

хозяйства в Российской Федерации» от 28.04.97 425 (в ред. от 27.05.97), цель которого — повысить эффективность и качество работы органов жилищно-коммунальной системы нашей страны.

Правительство Российской Федерации, согласно ч. 4 ст. 5 ЖК РФ, вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основа-

12

нии и во исполнении Жилищного кодекса РФ, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации. Непосредственно в тексте Жилищного кодекса около двадцати ссылок на постановления Правительства Российской Федерации, которыми должны регулироваться жилищные отношения (см. табл. 1 в прил.).

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий. Так, в соответствии с нормами ЖК РФ, законодательством субъектов Российской Федерации должны регулироваться следующие жилищные отношения:

—об установлении категорий граждан, имеющих право на получение жилых помещений из жилищного фонда субъекта Российской Федерации (ч. 4 ст. 13);

—о порядке признания граждан малоимущими (ч.2 ст.49);

—о порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях

(ч. 7 ст. 52);

—об установлении периода, предшествующего предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, совершившего действия и (или) гражданскоправовые сделки с жилым помещением, приведшие к уменьшению размера занимаемого жилого помещения или к его отчуждению (пп. 8, 9 ст. 57);

—об основаниях замены жилых помещений по договорам социального найма (ч. 2 ст. 81);

—об определении категорий граждан, нуждающихся в специальной социальной защите (ч. 2 ст. 98);

—об установлении тарифов за коммунальные услуги (ч. 2

ст. 157);

—о размерах регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, установленных для расчета субсидий, размерах регионального стандарта стоимости жи- лищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (ч. 1 ст. 159);

13

—о порядке управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст.163).

Органы местного управления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий, в соответствии с жилищным законодательством.

Так, нормами ЖК органам местного самоуправления предоставлено право издавать нормативные правовые акты, которыми устанавливаются:

—размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда (п. 2 ч. 1 ст. 14);

—порядок предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда (п. 4 ч.

1ст. 14);

—норма предоставления и учетная норма жилого помещения (ст. 50);

—размер платы за пользование жилым помещением, платы за содержание и ремонт жилого помещения (ст. 156);

—порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования (ст. 163).

Соотношение компетенции Правительства РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления в сфере жилищных правоотношений показано в табл. 2 (см. приол.).

14

2.ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

Объекты жилищных прав Виды и назначение жилых помещений

Понятие и виды жилищного фонда Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого

помещения в жилое помещение Переустройство и перепланировка жилого помещения

2.1. Объекты жилищных прав

Объектами жилищных прав являются жилые помещения. Не любое помещение может быть признано жилым. Для признания жилым помещение должно, во-первых, отвечать определенным требованиям и, во-вторых, оно должно быть в установленном порядке признано таковым. Порядок признания помещения жилым, согласно ч. 3 ст. 15 ЖК РФ, установлен в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», утвержденном постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. 47 (далее по тексту «Положение»).

Общие требования, которым должно соответствовать жилое помещение, законодатель изложил в ст. 15 ЖК. В указанном Положении данные требования более конкретизированы.

Во-первых, это должно быть изолированное помещение, т. е. отделенное от других помещений или от внешнего мира стенами и перекрытиями.

Во-вторых, помещение должно быть отнесено к недвижимому имуществу. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся: земельные участки, участки недр и все вещи, прочно связанные с землей, т. е. неотделимые от нее без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению (жилые дома и другие здания и сооружения, многолетние насаждения и леса, обособленные водные объекты и т. п.). Т. е., к недвижимым по общему правилу относятся вещи, прочно связанные с землей не только физически, но и юридически, поскольку их использование по прямому назначению невозможно в отсутствие каких-либо прав на

15

соответствующий земельный участок. При этом, право собственности и другие вещные права на жилые помещения, в силу ст. 131 ГК РФ, подлежат государственной регистрации. Сам факт наличия или отсутствия государственной регистрации права на жилое помещение не является условием признания помещения жилым. Как указано в Положении, его действие не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, соответственно важен государственный кадастровый учет жилого помещения.

В-третьих, помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан. Вышеназванное Положение содержит критерии пригодности жилых помещений. Так, в нем указано, что жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне; быть обеспеченными инженерными системами (в поселениях без центральных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализационных уборных); влажность в помещениях не должна превышать 60 процентов, температура отапливаемых помещений — не менее 18 градусов по Цельсию и т. д.

Комиссия по оценке жилых помещений создается в зависимости от того, к какому жилищному фонду относится это помещение. Если жилое помещение является федеральной собственностью, то такую комиссию может создавать федеральный орган исполнительной власти, в чьем ведении находится помещение. Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду — комиссию создает орган местного самоуправления. Частные жилые помещения оценивает комиссия, созданная органом местного самоуправления.

2.2. Виды и назначение жилых помещений

Виды и определения жилых помещений даны в ст. 16 ЖК РФ. Так, согласно ч. 1 данной статьи к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

16

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилое помещение по общему правилу предназначено для проживания граждан. Вместе с тем, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. При этом гражданин, желающий использовать жилое помещение для своей профессиональной деятельности, должен быть собственником (нанимателем) жилого помещения или членом семьи собственника (нанимателя) и быть зарегистрированным в этом жилом помещении. При осуществлении гражданами такой деятельности предъявляются требования о недопустимости нарушений прав и законных интересов других граждан. В жилых помещениях, где будут заниматься профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельностью, должны соблюдаться санитарные, технические и противопожарные нормы. Не должно быть вибраций стен, шумов, превышающих допустимые нормы, загрязнения воздуха вредными веществами, которые создадут неблагоприятные условия для жизни и здоровья других жильцов квартиры или квартир в многоквартирном доме.

17

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Промышленными производствами являются предприятия, выпускающие продукцию с помощью станков и другого механического оборудования, и их деятельность связана с превышением санитарно-гигиени- ческих норм, которые недопустимы в жилых помещениях. Промышленные производства должны находиться в специально построенных для этих целей зданиях и располагаться

вдопустимых по санитарным нормам зонах от месторасположения жилых домов.

Порча жилого помещения и находящегося в нем оборудования, самовольное их переоборудование либо использование жилого помещения не по назначению является административным правонарушением. Согласно ст. 7.21 КоАП РФ виновные в таких действиях могут быть предупреждены или оштрафованы на сумму от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда из расчета один МРОТ — сто рублей. Дела об административных правонарушениях граждан в отношении жилых помещений рассматривают органы государственной жилищной инспекции, которые осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности. Они состоят из Главной государственной жилищной инспекции РФ и ее органов в субъектах РФ.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих

вэтом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. 25. Данные Правила применяются к отношениям, связанным с пользованием жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах. Соответственно, к отношениям, связанным с пользо-

18

ванием индивидуальными жилыми домами частного жилищного фонда эти Правила не применяются.

В Жилищном кодексе нет официального определения для обозначения многоквартирного дома. Восполнило данный пробел упоминавшееся ранее Положение. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

2.3. Понятие и виды жилищного фонда

Понятие «жилищный фонд» употребляется в жилищном законодательстве давно. Однако конкретного определения этого понятия в законодательстве не было. Впервые определение понятия «жилищный фонд» было дано в Основах. Новый Жилищный кодекс также содержит определение жилищного фонда.

Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Жилищный кодекс дает два основания классификации видов жилищного фонда.

Первое основание — форма собственности. Ст. 212 ГК РФ предусматривает только три формы собственности: частную, государственную и муниципальную. Этим формам собственности на основании положений ч. 2 ст. 19 ЖК РФ соответствуют и виды жилищного фонда.

1. Частный жилищный фонд:

а) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом;

б) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищ-

19

ных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

2. Государственный жилищный фонд:

а) находящийся в государственной собственности Российской Федерации, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной собственности;

б) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий или учреждений, относящихся к собственности субъектов Российской Федерации.

3. Муниципальный жилищный фонд:

фонд, находящийся в собственности городского, сельского поселения, иного муниципального образования, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1)жилищный фонд социального использования —

совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2)специализированный жилищный фонд — совокуп-

ность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3)индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях

20