600

В ст. 110 ЖК РФ дано единое нормативное определение жилищному и жилищно-строительному кооперативам. Такой кооператив — это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями кооперативного дома.

При этом особенности указанных двух видов кооперативов заключаются в том, что члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, в то время как члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже готового многоквартирного дома, а также, при необходимости, его реконструкцию.

Порядок создания жилищного или жилищно-строитель- ного кооператива определен в ст. 112 ЖК. Установлено, что членов кооператива не может быть менее пяти. Для кооперативов, регулируемых Кодексом, введено также ограничение максимального количества членов: оно не может превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Решение о создании жилищного или жилищно-строи- тельного кооператива принимают его учредители (лица, желающие создать кооператив) на общем собрании. Учредители — физические лица могут участвовать в собрании лично или через своих представителей, уполномоченных надлежаще оформленными доверенностями.

На учредительном собрании принимаются решения о создании жилищного или жилищно-строительного кооператива и утверждении его устава. Решения учредителей кооператива по вопросам, указанным в ст. 112 Кодекса, могут быть оформлены только протоколом общего собрания учредителей. Поскольку данное положение сформулировано в императивной норме, постольку оформление указанных решений в качестве самостоятельных документов, являющихся приложением к протоколу собрания, следует считать ненадлежащим.

111

Устав кооператива является единственным учредительным документом как жилищного, так и жилищно-строи- тельного кооператива. Юридическое значение устава состоит также в том, что устав — это локальный нормативный документ, обязательный к исполнению для самого кооператива как юридического лица и всех его членов, а не только тех, кто участвовал в утверждении устава при создании жилищного или жилищно-строительного кооператива.

На основании своего устава жилищный или жилищностроительный кооператив в лице соответствующего органа управления выступает участником гражданского оборота, субъектом трудовых, налоговых и других правоотношений. Устав с учетом общих требований законодательства индивидуализирует юридический статус конкретного потребительского кооператива.

Помимо волеизъявления учредителей жилищного или жилищно-строительного кооператива для его создания в качествеюридическоголицанеобходимюридическийфакт —

государственная регистрация юридического лица при его создании. Общие правила о государственной регистрации для всех юридических лиц установлены в ст. 51 ГК РФ. Единый порядок государственной регистрации юридических лиц в настоящее время определен ФЗ от 8.08.2001 г. «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Статьи 122 и 123 Кодекса устанавливают правила о реорганизации и ликвидации жилищных и жилищно-стро- ительных кооперативов.

Понятие «реорганизация» означает прекращение реорганизуемого юридического лица с переходом его прав и обязанностей к другим лицам. Особенности правопреемства в зависимости от формы реорганизации юридического лица (слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования) установлены в ст. 58 ГК РФ.

Для такой формы реорганизации жилищного или жи- лищно-строительного кооператива, как его преобразование, Кодекс в императивной норме установил ограничение:

112

указанный кооператив может быть преобразован только в товарищество собственников жилья.

В определенных случаях жилищные и жилищно-строи- тельные кооперативы обязаны осуществить реорганизацию в форме преобразования. Например, в соответствии с Вводным законом жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1.01.2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья либо ликвидации. В этом случае кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса. По истечении указанного срока кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.

Ликвидация жилищных и жилищно-строительных кооперативов осуществляется по основаниям и в порядке, которые являются общими для всех юридических лиц и установлены в ст. 61–65 ГК РФ.

Органы управления жилищными кооперативами. Но-

вый Кодекс в императивных нормах установил систему органов управления и контроля, обязательную для всех жилищных и жилищно-строительных кооперативов

(ст. 115–120).

Органами управления в жилищных и жилищно-строи- тельных кооперативах, согласно ст. 115 нового Кодекса, являются:

—общее собрание членов кооператива;

—конференция, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом кооператива;

—правление и председатель правления кооператива. Общее собрание (конференция) является высшим пред-

ставительным органом управления кооператива. Однако наделять конференцию функциями высшего органа управления, если число участников общего собрания более 50, совсем не обязательно. Это происходит не автоматически, а только в случае, когда такой орган предусмотрен уставом

113

кооператива. Общее собрание (конференция) избирает правление и ревизионную комиссию (ревизора) кооператива.

Правление — это коллегиальный исполнительный орган управления кооператива. Оно осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания (конференции).

Председатель правления является единоличным исполнительным органом управления кооператива, который обеспечивает выполнение решений правления, без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки, осуществляет иные полномочия, не отнесенные Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Контрольным органом в любых жилищных и жилищностроительных кооперативах является ревизионная комиссия (ревизор). Данный орган не относится к числу органов управления кооператива, так как не осуществляет самостоятельную организационную и исполнительно-распоряди- тельную деятельность, а реализует лишь одну специфическую функцию управления — контроль за финансово-хозяй- ственной деятельностью кооператива, так называемый внутренний аудит.

Избрание ревизионной комиссии (ревизора) является обязательным во всех жилищных и жилищно-строитель- ных кооперативах, создаваемых и действующих в соответствии с Кодексом.

Право на вступление и прием в члены кооператива.

Правом на вступление в жилищные и жилищно-строитель- ные кооперативы обладают граждане и (или) юридические лица.

Гражданами, обладающими правом вступления в кооператив, могут быть физические лица, достигшие возраста 16 лет. Указанное право более не связано с проживанием в соответствующем населенном пункте и с признанием лица нуждающимся в улучшении жилищных условий. Таким

114

образом расширяются правовые условия для инвестиций в недвижимость, что неизбежно в условиях рыночной экономики. В то же время необходимо учитывать, что в уставе конкретного кооператива установление подобных или иных условий членства следует считать возможным, если это не будет противоречить императивным нормам ЖК РФ.

При этом малоимущие и иные граждане, признанные по установленным Жилищным кодексом основаниям нуждающимися в улучшении жилищных условий, обладают преимущественным правом на вступление в кооператив. Однако данное право возникает у таких граждан в отношении не любых жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а только в отношении тех из них, которые организованы при содействии федеральных или региональных органов государственной власти либо органов местного самоуправления.

Право на вступление в жилищные и жилищно-строитель- ные кооперативы в равной мере принадлежит гражданам Российской Федерации, иностранным гражданам и лицам без гражданства.

Юридические лица, которые вправе вступать в жилищные и жилищно-строительные кооперативы, могут быть как коммерческими, так и некоммерческими организациями.

Правовое положение членов жилищных кооперативов.

Предоставление жилых помещений в домах потребительских кооперативов, регулируемых разделом V ЖК РФ, осуществляется по правилам ст. 124. Согласно этой статье члену кооператива квартира предоставлялась по решению общего собрания, утвержденному исполнительным комитетом местного совета (местной администрацией), в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, установленным уставом жилищно-строительного кооператива.

В настоящее время решение общего собрания членов кооператива (конференции) является единственным основанием для предоставления жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива. Такое решение окончательно и не нуждается в утверждении каким-либо госу-

115

дарственным или муниципальным органом. При этом необходимо помнить о том, что юридические последствия влечет только такое решение общего собрания (конференции), которое принято и оформлено в строгом соответствии с Кодексом и уставом кооператива.

Указанное решение служит также юридическим основанием для вселения в жилое помещение в кооперативном доме.

Помещение предоставляется члену кооператива (гражданину или юридическому лицу) в соответствии с размером его паевого взноса.

Кодекс установил, что основанием для владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением в кооперативном доме является членство в соответствующем жилищном или жи- лищно-строительном кооперативе. Как уже отмечалось, для учредителей кооператива отношения членства возникают в момент государственной регистрации создаваемого кооператива в качестве юридического лица. Что касается других членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, то у них отношения членства устанавливаются с момента уплаты вступительного взноса после утверждения общим собранием (конференцией) решения правления о приеме соответствующего лица в члены кооператива. Особенности вступления в кооператив наследников члена кооператива, а также членов его семьи, не являющихся наследниками, но проживавших совместно с наследодателем, определяются по правилам ст. 131 Кодекса.

Говоря о правомочиях членов кооператива, необходимо указать, что объем понятия «распоряжение» неодинаков для собственника жилья и для члена кооператива, не полностью выплатившего паевой взнос (он не имеет права собственности на предоставленное ему помещение до полной выплаты паевого взноса). Права такого члена кооператива в сфере распоряжения жильем ограничены: например, он не вправе продавать, дарить соответствующее жилое помещение и совершать с ним иные сделки, влекущие отчуждение жилого помещения. В то же время член коопе-

116

ратива может, с соблюдением положений Кодекса и устава кооператива, вселить в предоставленное ему жилое помещение временных жильцов, сдать все помещение или его часть в наем за плату.

Владение, пользование и распоряжение жилым помещением, предоставленным члену кооператива, не полностью оплатившему паевой взнос, осуществляется по правилам, установленным в уставе соответствующего жилищного или жилищно-строительного кооператива в соответствии с гражданским и жилищным законодательством. Кроме того, собственник жилого помещения (кооператив) может заключить с указанным членом кооператива гражданско-право- вой договор, определяющий права и обязанности сторон в таких отношениях.

В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, предоставленное ему этим кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество. Указанное правило в измененной редакции воспроизведено и в ст. 129 ЖК.

Прекращение членства в жилищном или жилищно-стро- ительном кооперативе происходит по основаниям, которые исчерпывающим образом определены в ст. 130 Кодекса. К таким основаниям относятся:

—добровольный выход члена кооператива;

—исключение члена кооператива на основании решения общего собрания (конференции);

—ликвидация юридического лица — члена кооператива;

—ликвидация самого жилищного кооператива;

—смерть гражданина — члена жилищного кооператива. Целесообразно обратить внимание на то, что Кодекс

установил указанные выше основания в «закрытом» перечне. Поэтому в уставе конкретного жилищного или жилищ- но-строительного кооператива нельзя предусмотреть иные, помимо упомянутых в Кодексе, основания прекращения членства в кооперативе.

Выселение бывшего члена кооператива. Выселение бывшего члена жилищного или жилищно-строительного

117

кооператива из занимаемого им жилого помещения в кооперативном доме производится по правилам ст. 133 ЖК, применение которых возможно лишь в отношении тех членов кооператива, которые не полностью выплатили паевой взнос и были исключены из кооператива.

Основанием для возбуждения вопроса о выселении служит решение общего собрания (конференции) об исключении лица из членов кооператива. Принятие такого решения прекращает право пользования жилым помещением, принадлежавшее как самому исключенному члену кооператива, так и членам его семьи. Одновременно возникает юридическая обязанность указанных лиц в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении освободить занимаемое ими жилое помещение. Выраженный письменно или устно отказ освободить помещение или совершение действий (бездействия), свидетельствующих о неисполнении обязанности освободить занимаемое помещение в установленный срок, порождают право кооператива обратиться в суд с иском о выселении соответствующих лиц. В случае удовлетворения иска эти лица подлежат выселению на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

7.4. Товарищество собственников жилья

Право собственников квартир многоквартирного дома на образование товарищества собственников квартир (жилья) для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом предусмотрено в п. 1 ст. 291 ГК РФ. В соответствии с п. 2 указанной статьи товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

В главе 13 ЖК определены основы правового положения товариществ собственников жилья, установлены правила о создании, реорганизации, ликвидации, а также об объединениях таких товариществ.

118

В соответствии со ст. 135 Кодекса товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования

ив установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Из приведенного определения следует, что предметом и целями деятельности товарищества собственников жилья являются управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья определяются с учетом положений ст. 137, 138 ЖК РФ, закрепляющих права и обязанности таких товариществ. На это важно обратить внимание, поскольку товарищество собственников жилья, как и другие некоммерческие организации, обладает не общей, а специальной (или уставной, целевой) правоспособностью. Поэтому предмет и цели деятельности такого товарищества должны быть недвусмысленно определены в его уставе.

Как и другие юридические лица, товарищество собственников жилья становится участником гражданского оборота

ивправе вступать в иные правовые отношения с момента его государственной регистрации. Общие правила о государственной регистрации для всех юридических лиц установлены в ст. 51 ГК РФ. Единый порядок государственной регистрации юридических лиц, как уже отмечалось, определяется ФЗ от 8.08.2001 г. «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»

По общему правилу, установленному в ч. 4 ст. 135 ЖК РФ, товарищество собственников жилья создается без ограничения срока его деятельности. Однако Кодекс в диспозитивной норме допускает возможность создания такой некоммерческой организации также на определенный

119

срок, установленный в ее уставе (например, для достижения конкретной хозяйственной цели, после чего товарищество подлежит прекращению).

Отношения, связанные с имущественной ответственностью товарищества собственников жилья, регламентированы в ч. 6 ст. 135 Кодекса и основываются на соответствующих положениях ГК РФ. Наличие самостоятельной имущественной ответственности является одним из важнейших признаков юридического лица. Товарищество отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, т.е. всем имуществом, находящимся в его собственности.

Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества, а товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. С одной стороны, обязательства членов товарищества существуют независимо от обязательств соответствующего товарищества собственников жилья, и отношения членства не порождают взаимосвязи указанных обязательств. С другой стороны, солидарная ответственность товарищества по обязательствам его членов не только не предусмотрена законодательством, но и фактически исключена императивной нормой ч. 6 ст. 135 ЖК РФ. В силу этого она не может быть установлена и договором между товариществом и его членом или закреплена в уставе такого товарищества.

Статья 136 ЖК РФ допускает создание товариществ собственников жилья не только в одном многоквартирном доме, но также при объединении:

1)нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения

идругими элементами инфраструктуры;

2)нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенны-

120