600
.pdfми на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инже- нерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Права и обязанности товарищества собственников жилья. В соответствии с ч. 1 ст. 137 ЖК РФ товарищество вправе:
1)заключить в соответствии с нормами действующего ГК договор об управлении многоквартирным домом, а также договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах ТСЖ;
2)определять смету доходов и расходов на календарный год, в том числе:
— расходы, необходимые на содержание, а также на текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома;
— затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома;
— специальные взносы и отчисления в резервный фонд,
атакже расходы на другие цели;
3)устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения;
4)выполнять работы и предоставлять услуги собственникам помещений;
5)пользоваться банковскими кредитами;
6)передавать по договорам имущество, денежные средства гражданам и организациям, которые выполняют для ТСЖ работы или оказывают услуги;
7)совершать в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности ТСЖ, сделки по:
— продаже этого имущества (например, излишнего, устаревшего, неиспользуемого);
— обмену такого имущества;
— передаче во временное безвозмездное пользование. Согласно ч. 2 ст. 137 в той мере, в какой это не нарушает прав и законных интересов собственников помещений в
многоквартирном доме, ТСЖ вправе также:
1)предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
121
2)в соответствии с требованиями законодательства (архитектурного, градостроительного, санитарно-эпидемиоло- гического, противопожарного и т. д.) осуществлять надстройку, перестраивать часть общего имущества многоквартирного дома;
3)получать в собственность либо приобретать в общую долевую собственность собственников помещений земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных помещений и их дальнейшей эксплуатации;
4)застраивать прилегающие к многоквартирному дому земельные участки;
5)заключать договоры, совершать иные сделки и действия в интересах ТСЖ.
Наряду с правами ТСЖ имеет установленные законом обязанности:
1)неукоснительно соблюдать требования действующего законодательства, а также положения устава ТСЖ;
2)заключать договоры с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами ТСЖ, о содержании общего имущества и о ремонте общего имущества многоквартирного дома;
3)выполнять взятые на себя по договору обязательства;
4)обеспечивать санитарное, экологическое, противопожарное, техническое состояние общего имущества;
5)обеспечивать выполнение всеми собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества дома;
6)обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений при установлении порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7)принимать меры, необходимые для предотвращения действий третьих лиц (граждан и юридических лиц), а также госорганов и ОМСУ, затрудняющих реализацию указанных прав либо препятствующих этому;
122
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и в отношениях с третьими лицами.
Правовое положение членов товарищества собствен-
ников жилья. Членом ТСЖ может являться только собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, который добровольно изъявил желание стать членом ТСЖ и подал заявление в правление ТСЖ о вступлении в ТСЖ. Заявление о принятии лица в состав ТСЖ может быть рассмотрено или общим собранием ТСЖ, или правлением ТСЖ.
Органы управления товарищества собственников жи-
лья. Органами управления ТСЖ являются общее собрание ТСЖ и правление ТСЖ. В состав органов управления не входят председатель правления ТСЖ и ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ.
Общее собрание ТСЖ может принимать свои решения лишь при наличии кворума: в нем должны принимать участие собственники помещений в данном многоквартирном доме (или их представители), обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов.
К компетенции общего собрания ТСЖ относятся, в частности:
1)внесение изменений в устав ТСЖ;
2)принятие решений не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ о реорганизации, ликвидации ТСЖ;
3)избрание правления и ревизионной комиссии либо ревизора;
4)установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;
5)образование специальных фондов ТСЖ;
6)принятие решений о получении займов, кредитов;
7)определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности;
8)утверждение годового плана финансовой деятельности ТСЖ и отчета о выполнении этого плана;
123
9)рассмотрение жалоб на действия (бездействие) правления ТСЖ и ревизионной комиссии ТСЖ;
10)принятие и изменение внутренних норм ТСЖ;
11)определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ;
12)принятие решений о сдаче в аренду;
13)решения по иным вопросам, отнесенным нормами ЖК, других федеральных законов, а также положениями устава к полномочиям общего собрания ТСЖ.
Правление ТСЖ избирается общим собранием членов ТСЖ исключительно из числа членов ТСЖ на срок, предусмотренный уставом ТСЖ. Однако этот срок не может быть больше двух лет. С другой стороны, допускается неоднократное избрание члена ТСЖ в состав членов правления ТСЖ. Правление — это коллегиальный исполнительный орган ТСЖ. Из числа членов правления избирается пред-
седатель правления.
Ревизионная комиссия (или ревизор) ТСЖ избирается общим собранием ТСЖ на срок, предусмотренный в уставе ТСЖ, но не более чем на два года. Однако члены ревизионной комиссии могут быть неоднократно переизбраны на новый срок. Ни один член ревизионной комиссии не может быть одновременно и членом правления ТСЖ.
Хозяйственная деятельность ТСЖ. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
Средства ТСЖ состоят из:
—обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
—доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
—субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
—прочих поступлений.
124
Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, а именно следующими видами:
1)обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2)строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3)сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
На основании решения общего собрания членов товарищества доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется
вспециальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества, предусмотренные ЖК РФ.
7.5. Управление управляющей организацией
Согласно ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается либо путем проведения открытого конкурса, если собственники помещений в многоквартирном доме в течение года до проведения конкурса самостоятельно не заключили такой договор или не выбрали иной способ управления домом, либо после того, как собственники помещений на общем собрании приняли решение о выборе способа управления и управляющей организации. В этом случае договор управления многоквартирным домом заключается с каждым из собственников помещений в отдельности и на условиях, указанных в решении общего собрания.
Договор управления многоквартирным домом должен быть заключен только в письменной форме. При этом данный договор заключается только путем составления одного документа, подписанного сторонами. С одной стороны он подписывается управляющей организацией. В качестве таковой может выступить либо юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель. С другой стороной данный договор могут подписать:
125
—ТСЖ;
—жилищный кооператив;
—собственники помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной
управляющей организацией, которая в течение обусловленного срока обязуется за плату оказывать услуги или выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлять коммунальные услуги. Кроме того, управляющая организация вправе осуществлять и любую иную деятельность, направленную на достижение целей управления данным многоквартирным домом.
Договор может быть заключен на срок не менее 1 года и не более чем на 5 лет, он считается продленным (на тот же срок и на таких же условиях, которые действовали ранее), если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора по истечении срока его действия. Такое заявление сторона (заинтересованная в прекращении договора) должна сделать в письменной форме.
Управляющая организация представляет не позднее 31 марта года, следующего за истекшим, собственникам помещений многоквартирного дома ежегодный письменный отчет.
Договор об управлении многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, заключается с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, или, если такой конкурс признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.
Как уже отмечалось, порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами утвержден Постановлением Правительства РФ от 6.02.2006 г. 75. Правила, предусмотренные в этом документе, определяют порядок действий органов местного самоуправления по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления.
126
8.ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ
УСЛУГИ
Структура и порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Размер платы за жилое помещение Размер платы за коммунальные услуги
Субсидии и компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
8.1. Структура и порядок внесения платы за жилое
помещение и коммунальные услуги
Статьи раздела VII Жилищного кодекса устанавливают юридическую обязанность пользователей жилых помещений оплачивать жилье и коммунальные услуги, а также санкции за невыполнение этой обязанности, определяют структуру такой платы, порядок и сроки ее внесения, вводят основные критерии, которым должен соответствовать размер платы за жилье и коммунальные услуги, регулируют предоставление субсидий и компенсаций в данной сфере.
Установлена юридическая обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги лиц, указанных в ст. 153 ЖК РФ, а также определен момент возникновения этой обязанности у каждой категории указанных лиц.
Так, обязанность по внесению платы за жилое помещение
икоммунальные услуги возникает:
—у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
—у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
—у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
—у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
—у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Новеллой Жилищного кодекса является нормативное определение структуры платы за жилое помещение и ком-
127
мунальные услуги (ст. 154). При этом структура платы за жилье и коммунальные услуги определяется по-разному для трех категорий пользователей жилыми помещениями:
1)нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда по договорам социального и коммерческого найма;
2)собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевой взнос);
3)собственников жилых домов.
Для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещениягосударственного илимуниципальногожилищного фонда, плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:
—плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
—плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
—плату за коммунальные услуги.
Для собственника помещения в многоквартирном доме плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:
—плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
—плату за коммунальные услуги.
Для собственников жилых домов (многоквартирных и предназначенных для проживания одной семьи) фактической оплатой принадлежащих им домов являются расходы на их содержание и ремонт. Коммунальные услуги такие собственники оплачивают в соответствии с договорами,
128
заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Обратим внимание на то, что для некоторых категорий пользователей жилых помещений ЖК РФ не определил структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Следовательно, состав такой платы будет в конкретных случаях определяться исключительно условиями соответствующего договора (например, договора аренды или коммерческого найма жилого помещения в частном жилищном фонде).
При этом для всех категорий пользователей жилыми помещениями, в том числе и тех, для которых Кодексом не определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в императивной норме установлено единое содержание понятия «плата за коммунальные услуги». В соответствии с ч. 4 ст. 154 ЖК указанная плата включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги определен в ст. 155 Кодекса. Указанный порядок дифференцирован для разных категорий пользователей. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги регулируется также Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. 307.
Важно обратить внимание также на то, что Кодекс установил юридическую (гражданско-правовую) ответственность лиц, не своевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 155). Такие лица обязаны уплатить кредитору неустойку в виде пеней в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня
129
после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
При этом императивной нормой Кодекса введен запрет на увеличение указанного размера пеней. Поэтому в соответствующем жилищном договоре можно предусмотреть только уменьшенный по сравнению с предусмотренным в ст. 155 Кодекса размер такой неустойки. Изменение размера пеней, установленного Кодексом, односторонним волеизъявлением участника жилищного договора без согласия другой стороны следует считать невозможным.
8.2. Размер платы за жилое помещение
Размер платы за жилое помещение определяется в соответствии с положениями ст. 156 Кодекса. При этом плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Критерии установления размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения различаются в зависимости от категорий пользователей жилых помещений, принадлежности жилищного фонда и иных обстоятельств, указанных в ч. 2–4 ст. 156 Кодекса. Однако в любом случае установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Определение размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги подчиняется правилам, установленным в подзаконных правовых актах. Например, постановлением Правительства РФ от 29.08.2005 г. 541 были установлены федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг. Указанным постановлением в частности установлено, что максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи не может превышать 22 %.
130