600

В судебном порядке членами семьи нанимателя могут быть признаны и иные лица, помимо указанных выше, однако это возможно лишь в исключительных случаях. Какие именно случаи могут рассматриваться в качестве исключительных, Кодекс не определяет. Поэтому следует полагать, что содержание данного понятия будет определять суд при рассмотрении конкретного гражданского дела.

Кодексом впервые установлено, что все члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма. Это требование должно выполняться и при заключении договора, и впоследствии. Поэтому если в период действия договора социального найма в жилое помещение вселено какое-либо лицо в качестве члена семьи нанимателя, то в такой договор должны быть внесены изменения, связанные с указанием нового члена семьи.

5.3. Обмен жилыми помещениями

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. 72–74 Кодекса. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. 567–571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене — права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

Право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих. В случае, если какие-либо члены семьи являются недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также разрешение органов опеки и попечительства. Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа.

71

Если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке.

При согласии членов семей всех нанимателей, участвующих в обмене, заключается договор об обмене соответствующих жилых помещений. Количество участников такого договора не ограничивается. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями — сторонами договора.

Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. В г. Новосибирске, согласно разделу 6 Положения о порядке управления и распоряжения жилищным фондом, обмен жилыми помещениями осуществляется с письменного согласия главы администрации района на основании заключенного между нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. После этого проводится проверка условий обмена и отсутствия оснований для отказа. Согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается. Однако в любом случае такой отказ может быть обжалован в судебном порядке по правилам, предусмотренным гл. 25 ГПК РФ.

Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, является юридическим основанием для осуществления такого обмена. Когда на совершение обмена получены письменные согласия всех наймодателей обмениваемых жилых помещений, договор об обмене в совокупности с документами, подтверждающими согласие каждого наймодателя, признается правовым основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене. Одновременно на основании договора об

72

обмене и письменных документов о согласии наймодателей соответствующий наймодатель заключает с гражданином, давшим согласие на обмен, новый договор социального найма жилого помещения, предоставляемого в результате обмена. В качестве указанных юридических оснований в равной мере приемлемы как подлинники соответствующих документов, так и их нотариально засвидетельствованные копии.

Наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.

Обмен жилыми помещениями не допускается в шести случаях, предусмотренных ст. 73 Кодекса в исчерпывающем перечне. К ним относятся случаи, когда:

—к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

—право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

—жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

—принято решение о сносе жилого помещения или его переоборудовании для использования в других целях;

—принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

—в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

5.4. Поднаем жилого помещения

Сторонами договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, являются: с одной стороны, наниматель по договору социального найма

73

жилого помещения, а с другой стороны — поднаниматель. Наниматель по существу занимает место наймодателя. Поднанимателем может быть любой гражданин РФ, иностранный гражданин либо лицо без гражданства.

Предметом этого договора является передача поднанимателю за плату жилого помещения или его части для проживания.

Данный договор может быть заключен только в письменной форме и только после получения письменного согласия наймодателя по договору социального найма жилого помещения. В соответствии с п. 5.6 Положения о порядке управления и распоряжения жилищным фондом г. Новосибирска, согласие (или отказ) в письменной форме на передачу в поднаем жилых помещений муниципального жилищного фонда дает глава администрации района.

Кроме письменного согласия наймодателя наниматель должен получить предварительное согласие членов своей семьи. При этом согласие должно быть получено в письменной форме только от членов семьи, которые совместно с нанимателем проживают в жилом помещении, в том числе и временно отсутствующих.

Для заключения договора поднайма необходимо, чтобы после сдачи жилого помещения в поднаем общая площадь жилого помещения, которая приходится на одного проживающего в этом жилом помещении, составляла не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

В случаях, когда в поднаем передается жилое помещение, находящееся в коммунальной квартире, договор поднайма может быть заключен лишь при условии, что получено предварительное письменное согласие всех нанимателей жилых помещений, всех проживающих совместно с такими нанимателями членов их семей и всех собственников жилых помещений, а также проживающих совместно с ними членов их семей.

При заключении договора поднайма следует также учитывать, что поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Это означает,

74

что права, перечисленные в ст. 67 ЖК, принадлежат не поднанимателю, а нанимателю. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается именно наниматель, а не поднаниматель. Это, в частности, означает, что наниматель отвечает за своевременное внесение платы за жилое помещение, за коммунальные услуги, за текущий ремонт и т. д.

Не допускается передача жилого помещения в поднаем, если в жилом помещении проживает лицо, которое страдает одной из тяжелых форм хронических заболеваний, включенных в Перечень таких заболеваний, утвержденный Правительством РФ, либо в это жилое помещение вселяется такой больной, а также в случае, если это прямо предусмотрено нормами федерального закона.

Договор поднайма заключается на определенный срок, который определяют стороны договора, если в условиях договора поднайма не указан срок его действия, то считается, что данный договор заключен сроком на один календарный год. В тексте договора поднайма должны быть указаны все члены семьи поднанимателя и иные граждане, которые будут вселяться в жилое помещение совместно с самим поднанимателем.

Договор поднайма является возмездным, но условие о плате за поднаем жилого помещения не относится к числу существенных условий договора поднайма жилого помещения.

Данный договор прекращается:

—по инициативе сторон;

—по истечении срока действия договора поднайма;

—вследствие прекращения договора социального найма;

—из-за невыполнения поднанимателем условий договора поднайма.

Если после прекращения договора поднайма поднаниматель либо любое проживающее с ним лицо отказывается добровольно освободить жилое помещение, и поднаниматель, и все проживающие вместе с ним граждане подлежат выселению из указанного помещения только в судебном порядке и без предоставления жилого помещения.

75

5.5. Временные жильцы

Правила о временных жильцах, установленные в ст. 80 Кодекса, воспроизводят большинство положений ст. 680 ГК РФ, содержащей аналогичные нормы. Под временными жильцами следует понимать всех иных граждан, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи, независимо от наличия родственных отношений с нанимателем. Вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух условий:

—взаимного согласия нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи;

—предварительного уведомления наймодателя. Формальных требований к уведомлению наймодателя

Кодекс не предъявляет. Представляется, что наиболее целесообразно осуществлять уведомление в письменной форме, поскольку в дальнейшем соответствующий документ может иметь доказательственное значение.

Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи и временных жильцов, будет для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

С момента вселения таких жильцов наниматель принимает на себя ответственность за их действия перед наймодателем.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Наниматель жилого помещения по договору социального найма предоставляет занимаемое им жилое помещение временным жильцам для безвозмездного проживания, что отличает соответствующие отношения от договора поднайма жилого помещения. Однако это не означает, что гражданско-правовые отношения нанимателя и временных жильцов не могут быть урегулированы в договорном порядке. Например, указанные лица вправе заключить договор безвозмездного пользования жилым помещением по правилам, установленным ст. 689-701 ГК РФ.

76

Временные жильцы существенно отличаются по своему правовому положению от граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении. Они проживают в жилом помещении безвозмездно, т. е. не участвуют в расходах по найму, не платят никаких сумм нанимателю, не обладают самостоятельным правом пользования помещением. Это означает, что прекращение договора социального найма прекращает право пользования жилым помещением и временных жильцов. Вместе с тем законным представляется взимание с временных жильцов платы за коммунальные услуги, которая рассчитывается с учетом количества проживающих в жилом помещении.

5.6. Изменение, расторжение и прекращение договора

найма жилого помещения

Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производится в соответствии со ст. 82– 83 ЖК с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450–453 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (см.

п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Изменение договора социального найма жилого помещения Жилищный кодекс допускает при условиях, указанных в ст. 82. Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (см. ст. 70 Кодекса).

77

Одним из оснований изменения условий договора социального найма Кодекс называет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (ст. 82). В таких случаях указанные граждане вправе требовать заключения с кемлибо из них одного договора социального найма, предметом которого будут все занимаемые ими жилые помещения в этой квартире. Данное право могут использовать, например, заключившие брак супруги, а также при соответствующих обстоятельствах родители и дети и др.

Основанием изменения договора социального найма жилого помещения Кодекс признает замену одного нанимателя другим. Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи, так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя и при его жизни, если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие.

Необходимо обратить внимание на то, что в ст. 82 Кодекса говорится о согласии «остальных членов семьи». Однако следует полагать, что здесь подразумеваются только члены семьи, совместно проживающие в соответствующем жилом помещении.

Жилищный кодекс не предусматривает возможность раздела или выдела жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Ранее ст. 86 ЖК 1983 г. предоставляла любому совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных совместно с ним проживающих совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение. В настоящее время раздел и выдел жилого помещения, отно-

78

сящегося к жилищному фонду социального использования, не имеют юридических оснований.

Прекращению и расторжению договора социального найма и регулированию выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по такому договору, посвящены ст. 83–85 гл. 8 Кодекса. Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения или в силу событий, не зависящих от воли сторон — разрушения жилого дома (жилого помещения) или смерти одиноко проживающего нанимателя.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не предусмотрено указанным соглашением. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

В соответствии с Кодексом расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:

—когда это происходит по соглашению сторон, т. е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности

ицелесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона;

—когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие;

—когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель. Перечень оснований расторжения договора социального

79

найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке, установлен в ст. 83 Кодекса. Такими основаниями являются:

—невнесение нанимателем платы за жилое помещение

и(или) коммунальные услуги более шести месяцев;

—разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

—систематическое нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

—использование жилого помещения не по назначению. Данный перечень сформулирован в Кодексе как исчерпы-

вающий. Таким образом, наймодатель не вправе предъявить в суд требование о расторжении договора в любых других случаях, помимо предусмотренных в комментируемой норме и указанных выше статьях ГК РФ.

5.7. Выселение граждан из жилых помещений,

предоставленных по договору социального найма

Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, производится по правилам ст. 84, 85 Кодекса. Допускается выселение из указанных жилых помещений только в судебном порядке.

Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни проводилось, во всех случаях является принудительной мерой государственно-правового воздействия. Однако выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру юридической ответственности. Поэтому в зависимости от причины, повлекшей необходимость выселения, российское жилищное законодательство традиционно различает:

—выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения;

—выселение с предоставлением другого жилого помещения, которое может и не быть благоустроенным;

—выселение без предоставления другого жилого помещения.

80