600

Критерии «благоустроенности» жилого помещения определены в ст. 89 Кодекса. Благоустроенным считается жилое помещение, равноценное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающее санитарным и техническим нормам и требованиям, а также иным требованиям законодательства и находящееся в черте соответствующего поселения. Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта. К элементам благоустройства относятся, в частности, водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и другие виды коммунальных удобств. Уровень благоустройства в разных населенных пунктах неодинаков: обычно в городах он выше, в сельской же местности полностью благоустроенными чаще всего являются лишь многоквартирные жилые дома.

Для случаев, когда в связи с выселением предоставляется благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, ст. 89 содержит правило о том, что если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали отдельную квартиру или более одной комнаты, то он вправе требовать предоставления соответственно отдельной квартиры или жилого помещения, состоящего из того же количества комнат.

Другое жилое помещение, предоставляемое в соответствии со ст. 84, 88, 90 Кодекса, может не отвечать указанным критериям благоустроенности. Однако в любом случае такое другое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения — быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Напомним, что порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлен Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. 47. Поэтому в качестве другого жилого помещения при выселении не могут быть предоставлены, например, помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам или не входящие в жилой фонд.

81

Кодекс установил, что размер другого жилого помещения в случаях выселения граждан по основаниям, указанным в ст. 90, определяется по нормам, установленным для вселения граждан в общежитие. Жилые помещения в общежитиях предоставляются гражданам из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в четырех случаях, исчерпывающим образом установленных в ст. 85 Кодекса.

Кним относятся ситуации, когда:

—дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 86);

—жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение (ст. 87);

—жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания (ст. 87);

—в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 88).

Необходимо иметь в виду, что нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи, которые подлежат выселению с предоставлением благоустроенного жилого помещения по правилам ст. 85–88 Кодекса, должно предоставляться благоустроенное жилое помещение и в тех случаях, когда эти лица выселяются из жилого помещения, не являющегося благоустроенным.

Для правильного применения ст. 88 необходимо иметь в виду следующие обстоятельства.

Капитальный ремонт жилого помещения — это ремонт, связанный с заменой несущих конструкций и деталей жилого дома, полов, потолка, кровли, сантехнического, газового, электрического и иного оборудования, с разборкой стен, перегородок, переустройством и перепланировкой

82

ит. п. По общему правилу он должен проводиться именно наймодателем, если только договором социального найма обязанность по его проведению не возложена на нанимателя.

Реконструкция жилого помещения — это замена отдельных конструкций жилого помещения, их обновление, модернизация. Это же относится и к обновлению и замене сантехнического, электротехнического, вентиляционного, лифтового и тому подобного оборудования дома. Реконструкция проводится в сроки, указанные в договоре социального найма, а также в соответствии с нормативными актами, утвержденными Минфином, Росстатом, Росстроем и иными уполномоченными госорганами, действующими СНиПами

ит. д.

Капитальный ремонт и реконструкция жилого помещения осуществляются после предварительного заблаговременного предупреждения граждан, проживающих в жилом помещении, в письменной форме.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 88 на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого помещения, если они не могут быть проведены без выселения граждан, проживающих в жилом помещении, наймодатель обязан:

—предоставить нанимателю и членам его семьи другое благоустроенное жилое помещение без заключения нового договора социального найма и без расторжения ранее заключенного с нанимателем договора социального найма;

—предложить нанимателю и членам его семьи переселиться в жилое помещение маневренного фонда. Такое помещение, как правило, меньше, чем жилое помещение, которое подвергается капитальному ремонту, реконструкции, но в любом случае оно предоставляется из расчета не менее чем 6 метров на человека, и оно может быть менее благоустроенным (более подробно об этом будет рассказано

вследующем разделе).

Согласно положениям ч. 3 и 4 ст. 88, если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции жилое помещение, ранее занимаемое нанимателем и членами его семьи, которые совместно с ним проживают, не может

83

быть сохранено либо уменьшится и вследствие этого наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи (в том числе и временно отсутствующие) могут быть признаны малоимущими либо нуждающимися в жилом помещении, то наймодатель:

—обязан предоставить нанимателю другое жилое помещение;

—должен предоставить такое помещение до начала капитального ремонта или реконструкции;

—обязан заключить с нанимателем новый договор социального найма.

Если же жилое помещение существенно увеличится, то наймодатель также обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение и заключить новый договор социального найма.

Граждане подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения в случае, который предусмотрен в ст. 90 Кодекса, — если наниматель и проживающие совместно

сним члены семьи более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

Граждане могут быть выселены из предоставленных им по договору социального найма жилых помещений без выделения им другого жилого помещения в случаях, предусмотренных в ст. 91 Кодекса. Это возможно, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

Указанные в ст. 91 Кодекса нарушения могут выражаться не только в совершении активных действий, но и в бездействии, например, неисполнении обязанности, предусмотренной договором социального найма. Для того, чтобы указанные действия (бездействие) повлекли санкцию в виде выселения, они должны быть виновными, т. е. совершены умышленно или по неосторожности и находиться в

84

причинной связи с наступившими негативными последствиями.

Совершение перечисленных выше действий само по себе не является основанием для обращения наймодателя в суд с требованием о выселении соответствующих лиц. Наймодатель, которому стало известно об указанных нарушениях условий договора социального найма, обязан принять меры, предшествующие обращению в суд. Он должен предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений.

Обращение наймодателя в суд с требованием о выселении нанимателя и членов его семьи возможно тогда, когда после предупреждения наймодателя указанные лица не устраняют нарушения, указанные в ст. 91 Кодекса.

Помимо указанных выше оснований для выселения Кодекс в ст. 91 сохранил также правило о том, что без предоставления жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.

6.СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

Виды и назначение жилых помещений специализированного жилищного фонда

Договор найма специализированного жилого помещения Предоставление служебных жилых помещений Предоставление жилых помещений в общежитиях Предоставление жилых помещений маневренного фонда

6.1. Виды и назначение жилых помещений

специализированного жилищного фонда

В соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Кодекса, специализированный жилищный фонд — это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и

85

предоставляемых по правилам раздела IV Кодекса жилых помещений в государственного и муниципального жилищных фондов.

Виды объектов специализированного жилищного фонда (специализированные жилые помещения) определены в ст.

92Кодекса. К ним относятся:

—служебные жилые помещения;

—жилые помещения в общежитиях;

—жилые помещения маневренного фонда;

—жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

—жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

—жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

—жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду утверждены Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. 42.

Так, согласно п. 3 указанных Правил отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилого фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом (далее — орган управления), с учетом требований, установленных вышеназванными Правилами.

Для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фон-

86

да заявитель представляет в орган управления следующие документы:

—заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;

—документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение;

—технический паспорт жилого помещения;

—заключениео соответствиижилогопомещенияпредъявляемым к нему требованиям.

Указанное заявление рассматривается органом управления в течение 30 дней с даты подачи документов.

Орган управления в указанный срок принимает решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда либо об отказе в таком отнесении.

Информация о принятом органом управления решении направляется заявителю в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения.

Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок

сним, в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения.

Отказ в отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда допускается в случае несоответствия жилого помещения требованиям, предъявляемым к этому виду жилых помещений.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда.

Для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма, предусмотренных гл. 10 Кодекса). Это

87

объясняется строго целевым назначением указанных помещений. Поэтому названные сделки не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель дал на это свое согласие: в таком случае будут нарушены императивные нормы закона, что влечет недействительность сделок по правилам ст. 166–168 ГК РФ.

Целевое назначение специализированных жилых помещений определяется ст. 93–98 Кодекса, а также вышеназванными Правилами.

Служебные жилые помещения предназначены для про-

живания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 Кодекса).

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы или службы, а также студентов в период их обучения (ст. 94 Кодекса).

Жилые помещения маневренного фонда могут исполь-

зоваться исключительно в соответствии с целями, которые определены в ст. 95 Кодекса. Такие помещения предназначены для временного проживания:

—граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

—граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на покупку жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или

88

целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

—граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

—иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Жилые помещения в домах системы социального об-

служивания населения предназначены для проживания

граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и соци- ально-бытовых услуг (ст. 96 Кодекса).

Основные правила о социальном обслуживании населения установлены ФЗ от 10.12.1995 г. «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации». Социальное обслуживание представляет собой деятельность социальных служб по социальной поддержке, оказанию социально-бытовых, социально-медицинских, психо- лого-педагогических, социально-правовых услуг и материальной помощи, осуществлению социальной адаптации и реабилитации граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации.

Статья 4 указанного Федерального закона закрепила три системы социальных служб:

1)государственная система социальных служб — система, состоящая как из государственных предприятий и учреждений социального обслуживания, являющихся федеральной собственностью и находящихся в ведении федеральных органов государственной власти, так и из государственных предприятий и учреждений социального обслуживания, являющихся собственностью субъектов Российской Федерации и находящихся в ведении органов государственной власти субъектов Федерации;

2)муниципальная система социальных служб — муниципальные предприятия и учреждения социального обслуживания, находящиеся в ведении органов местного самоуправления;

89

3) частная система — предприятия и учреждения иных форм собственности и граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью по социальному обслуживанию населения без образования юридического лица.

Действуют, например, такие виды учреждений социального обслуживания, как комплексные центры социального обслуживания населения; территориальные центры социальной помощи семье и детям; центры социального обслуживания; социальные приюты для детей и подростков; дома ночного пребывания; специальные дома для одиноких престарелых; стационарные учреждения социального обслуживания (дома-интернаты для престарелых и инвалидов, психоневрологические интернаты, детские дома-интернаты для умственно отсталых детей, дома-интернаты для детей с физическими недостатками) и иные учреждения, предоставляющие социальные услуги.

К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием.

В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности.

Жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами,

по положениям ст. 92 Кодекса являются самостоятельными видами жилых помещений специализированного жилищного фонда. При этом целевое назначение этих двух видов жилых помещений единообразно определено в одной статье. Такие жилые помещения, как следует из названий указанных фондов, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами (ст. 97).

90