привлечен оценщик, в том числе выступающий экспертом (специалистом) в судебном процессе? Поддерживаете ли вы идею введения уголовной ответственности оценщиков[114]?
13.В чем заключаются особенности страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности?
14.Вправе ли организация-работодатель оценщика, взяв на себя обязательства перед заказчиком по договору на проведение оценки, не брать на себя ответственность за убытки, причиненные заказчику, вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком, возложив эту ответственность на одного лишь оценщика?
15.К компетенции судов общей юрисдикции или арбитражных судов относится рассмотрение дел по спорам о результатах определения кадастровой стоимости, заявителями по которым выступают юридические лица либо индивидуальные предприниматели?
16.По мнению Министерства экономического развития РФ, функции информационного и методического обеспечения в сфере регулирования оценочной деятельности целесообразно сохранить за
профессиональным сообществом[115]. Справляется ли, по вашему мнению, профессиональное сообщество оценщиков в настоящий момент с выполнением этих функций?
Задания по комментированию норм права
1.Прокомментируйте положения статьи 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», касающиеся вывода из-под действия указанного закона некоторых групп отношений.
2.Прокомментируйте нормы статьи 15 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», касающиеся привлечения независимого оценщика к оценке имущества, вносимого для оплаты долей в уставном капитале общества.
Задачи
1. Производственный кооператив (покупатель) обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (продавцу) о признании недействительным заключенного ими договора куплипродажи недвижимого имущества как совершенного под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ) и о применении последствий
недействительности сделки. Истец обосновывал свои требования ставшим ему впоследствии известным существенным завышением стоимости предмета договора оценщиком, привлеченным ответчиком.
Ответчик возражал против иска, ссылаясь на то, что в материалах дела не содержится представленных истцом доказательств наличия договоренности между продавцом и оценщиком (не являющимся стороной спорной сделки) о завышении оценочной стоимости продаваемого имущества, в связи с чем отсутствуют основания для признания обстоятельств обмана покупателя продавцом. По мнению ответчика, для защиты своих прав истцу следует заявить требования к оценщику о взыскании причиненных им в результате умышленного завышения стоимости объекта недвижимости убытков на основании статьи 24.6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Обоснуйте наиболее вероятную позицию суда в разрешении данного спора.
Является ли отсутствие доказательств сговора продавца с оценщиком о завышении стоимости предмета договора препятствием для отказа в удовлетворении иска?
2. Общество с ограниченной ответственностью (истец) более 10 лет арендует нежилое помещение у города (ответчик). Истец имеет преимущественное право выкупа указанного помещения, поскольку является субъектом малого и среднего предпринимательства и соответствует требованиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…..» (Закон № 159-ФЗ).
Истцом от ответчика получен проект договора купли-продажи помещения по цене 70 млн рублей. Рыночная стоимость помещения установлена на основании отчета об оценке, выполненным ООО
«Оценщик-1» по заказу ответчика. По мнению ответчика, договор должен быть заключен по цене в 70 млн рублей, поскольку именно собственник устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Посчитав, что цена договора завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО «Оценщик-2» для определения рыночной стоимости спорного помещения. Согласно отчету об оценке,
выполненному ООО «Оценщик-2», цена помещения составляет 35 млн рублей.
Истец подписал проект договора, полученный от ответчика, однако указал в тексте договора цену 35 млн рублей (вместо 70 млн рублей).
В связи с отказом ответчика от подписания договора с ценой 35 млн рублей, истец обратился в арбитражный суд с иском об обязании ответчика заключить договор купли-продажи помещения по указанной цене.
Каким образом должен быть разрешен данный спор?
Каким образом суд должен оценивать представленные сторонами отчеты об оценке? Является ли обязательной стоимость объекта оценки, содержащаяся в каком-либо из указанных отчетов? О чем стороны могут ходатайствовать перед судом в целях усиления своей правовой позиции?
Возможно ли оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска?
3. Акционерное общество (арендатор, истец) заключило договор аренды земельного участка с Департаментом земельных ресурсов г. Москвы в 2010 году на срок до 2059 года. Согласно договору, размер арендной платы рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земельного участка. На момент заключения договора кадастровая стоимость земельного участка составляла 315 млн рублей.
В феврале 2013 г. арендодателем было направлено в адрес арендатора уведомление об изменении арендной платы по договору аренды, в связи со вступлением в силу с 1 января 2013 г. результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы (утв. Постановлением Правительства Москвы от 27 ноября 2012 г. № 670ПП). Согласно данному уведомлению, кадастровая стоимость земельного участка составила 410 млн рублей, в связи с чем увеличился размер арендной платы.
Истец обратился к ООО «Оценщик» с целью определения рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2013 г. определена в размере 280 млн рублей.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению Росреестра по Москве об установлении с 1 января 2013 г. кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в сумме 280 млн рублей.
По мнению ответчика, «истцом не доказано, что кадастровая стоимость, определенная методом массовой оценки, повлекла экономически необоснованное увеличение арендной платы, то есть нарушила права и законные интересы истца»; правом требования установления по суду рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве его кадастровой стоимости обладает только собственник, т. е. лицо, которому принадлежит право распоряжения;
арендатор не вправе заключать договор на проведение оценки объекта недвижимости без согласия собственника, соответственно любой отчет о рыночной стоимости, представленный истцом таким способом, будет противоречить законодательству.
Обоснуйте наиболее вероятную позицию суда в разрешении данного спора.
Возможно ли определение кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости?
4. Администрация города рассматривает вопрос об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка у собственника путем выкупа.
Каким образом определяется выкупная цена указанного земельного участка?
На какой момент определяется стоимость земельного участка при рассмотрении иска о его выкупе для государственных или муниципальных нужд?
5. Администрация города Н. и ООО «Оценка недвижимости» заключили договор, в соответствии с которым исполнитель (общество) обязался определить рыночную стоимость земельного участка и квартир, подлежащих изъятию для нужд города.
Согласно подготовленным отчетам оценки, рыночная стоимость земельного участка и квартир составила 30 млн рублей. Указанная стоимость была возмещена собственникам квартир и земельного участка.
Спустя некоторое время ООО «Оценка недвижимости» отправило письмо в Администрацию города Н., согласно которому оценщиком Ивановым И. И. в отчетах об оценке рыночной стоимости земельного участка и квартир допущена математическая ошибка, которая привела к завышению рыночной стоимости объекта оценки на 10 млн рублей.
Администрация города Н., получившая отказ от собственников
квартир в возврате 10 млн рублей, обратилась в суд с иском о взыскании указанной суммы с ООО «Оценка недвижимости».
Какое решение должен принять суд?
Письменные задания
1.Опишите последовательность действий заказчика по возмещению ему убытков, причиненных вследствие использования им итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком.
2.Проанализируйте эффективность реализации Плана мероприятий («Дорожной карты») «Совершенствование оценочной деятельности», утв. распоряжением Правительства РФ от 26 сентября 2013 г. № 1744-
р[116].
Тест
Выберите один или несколько правильных ответов:
1. Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности, является:
а) Правительство РФ; б) Министерство финансов РФ;
в) Министерство экономического развития РФ; г) Федеральная налоговая служба.
2. Единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков ведет:
а) Министерство финансов РФ; б) Министерство экономического развития РФ; в) Федеральная налоговая служба;
г) Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр);
д) Национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков.
3. Совет по оценочной деятельности создан при: а) Президенте РФ; б) Правительстве РФ;
в) Министерстве экономического развития РФ;
г) Министерстве финансов РФ;
д) Национальном объединении саморегулируемых организаций оценщиков.
4. Федеральными стандартами оценки не предусмотрены следующие виды стоимости объекта оценки:
а) Справедливая;
б) Специальная;
в) Рыночная;
г) Инвестиционная;
д) Ликвидационная;
е) Кадастровая.
5. Федеральными стандартами оценки не предусмотрены следующие виды подходов к оценке:
а) Общий;
б) Доходный;
в) Сравнительный;
г) Затратный;
д) Смешанный.
6. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более:
а) Одного месяца;
б) Трех месяцев;
в) Шести месяцев;
г) Двенадцати месяцев.
7. Оценщик должен придерживаться следующих принципов при составлении отчета об оценке:
а) Принцип существенности;
б) Принцип последовательности;
в) Принцип платежеспособности;
г) Принцип проверяемости.
8. Как называется орган саморегулируемой организации оценщиков, созданный для рассмотрения дел о применении дисциплинарных взысканий в отношении членов этой организации?
а) Дисциплинарный совет;
б) Дисциплинарный комитет;
в) Дисциплинарная комиссия;
г) Дисциплинарная группа.
9. Экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков образуется из членов саморегулируемой организации в составе не менее чем:
а) 5 чел;
б) 7 чел;
в) 10 чел;
г) 15 чел.
10. Страховая сумма в договоре обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности не может быть менее:
а) 30 тыс. руб;
б) 100 тыс. руб;
в) 300 тыс. руб;
г) 1 млн. руб;
д) 5 млн. руб.
11. Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, обязано иметь в штате не менее:
а) Одного оценщика;
б) Двух оценщиков;
в) Трех оценщиков;
г) Пяти оценщиков.
12. В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» субъектами оценочной деятельности являются:
а) Физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона (оценщики);
б) Юридические лица, с которыми оценщики заключили трудовые договоры;
в) Саморегулируемые организации оценщиков;
г) Заказчики оценочных услуг (работ).
13. В состав саморегулируемых организаций оценщиков должно входить не менее:
а) 100 оценщиков;
б) 200 оценщиков;
в) 300 оценщиков;
г) 500 оценщиков.
14. В случаях обязательности проведения оценки объектов оценки оценщик обязан включать информацию об отчете об оценке объекта оценки в:
а) Единый государственный реестр юридических лиц;
б) Единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков;
в) Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
г) Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц.
15. Основанием для проведения оценки объекта оценки не может быть:
а) Договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком;
б) Договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор;
в) Определение арбитражного суда;
г) Определение третейского суда;