книги / Управление коммерческой недвижимостью

2. Предоставление услуг:

–организация эксплуатации, технического обслуживания

иремонта инженерных систем и конструктивных элементов помещений арендаторов;

–внутренняя уборка помещений арендаторов;

–предоставление охранных услуг;

–предоставление других дополнительных услуг.

4.8.7. Инструменты управления

Основными документами, являющимися инструментами управления и взаимодействия с арендаторами, являются:

1)договор аренды;

2)правила внутреннего распорядка;

3)руководство по дизайну и отделке помещений.

Правила внутреннего распорядка содержат в себе: описа-

ние объекта, местоположение, взаимоотношения управляющего

иарендаторов, ведение коммерческой деятельности, осуществление расчетов, порядок использования зон общего пользования, описание внешнего вида помещения и оформления фасадов, время ведения коммерческой деятельности, организация доступа в помещение, маркетинговую и рекламную деятельность, эксплуатационные и другие услуги, доставку грузов, правила пользования разгрузочной зоной, организацию и утилизацию отходов, уборку помещений арендаторов, эксплуатацию инженерного оборудования, места для курения, приема пищи сотрудников, требования для точек общепита, соблюдение интересов других арендаторов, обеспечение правил пожарной безопасности, действий во время чрезвычайной ситуации, порядок оформления разрешительной документации и прочее.

Руководство по дизайну и отделке помещений арендато-

ров является важным документом для торгового объекта, обеспечивает поддержание и соблюдение единой концепции объекта

иобщественных пространств. Содержание руководства: общая

91

информация (описание комплекса, местоположение, общий план комплекса, граница отделочных работ), назначение руководства, подрядчики и субподрядчики арендатора (процедура согласования подрядных организаций, согласованные подрядчики и субподрядчики, обязательные подрядчики), представление проектной документации, основные архитектурные требования (общие интерьеры, внутренние фасады, зона контроля дизайна, внешние фасады, вывески, отделка потолка, покрытие полов, акустические системы, торговое оборудование, служебный коридор, освещение), конструктивные требования и условия, гидроизоляция полов, требования к вентиляционным, электрическим системам, водоснабжению и канализации, требования к слаботочным системам (стандартный пакет автоматизации, пожарная сигнализация, система оповещения о пожаре, системы безопасности, телекоммуникационные системы, системы защиты от краж), стандартное оборудование, требования к производству строительных работ (общие сведения, рабочая сила и материалы, требования, выполняемые до начала работ, постановка работ арендодателем, гарантийные обязательства, время производства работ, доступ в помещение во время производства работ, обеспечение временными коммуникациями, ограждение зоны строительства, ситуации, требующие обязательного уведомления, демонтаж оборудования, утилизация материалов, слив воды из систем водяного пожаротушения, доставка грузов, запрещенные к использованию материалы, работы на кровле здания, постоянное подключение к коммуникациям и сетям, балансировка воздушных и водяных систем арендатора, уборка и вывоз мусора, противопожарная защита, защита людей и имущества, туалеты, разное), документы, передаваемые по завершению работ (по архитектурно-строительной части, электроснабжению, системам вентиляции, автоматического управления, противопожарной защиты, системам безопасности, слаботочным системам), анкета подрядчика, ознакомление с требованиями, анкета согласования подрядчика / субподрядчика, требова-

92

ния к приложениям / графической части (фасады вид спереди, фасады вертикальный разрез, отделка полов, отраженный план потолков, варианты организации входной группы, гидроизоляция: варианты устройства примыканий, гидроизоляция проходных трубопроводов, прокладка вертикальных коммуникаций, типовые варианты крепления тяжелого оборудования, платформа для обслуживания фан-койла, организация вентиляции помещения: принципиальная схема, обвязка теплообменников, отвод конденсата, стандартный пакет автоматизации, временное ограждение строительства, план движения: въезд, выезд, разгрузочные зоны) и пр.

Кроме Правил внутреннего распорядка и Руководства по дизайну и отделке существуют прочие документы, которые могут являться как инструментами регламентирования деятельности арендаторов на объекте, так и инструментами управления. К таким документам относятся Правила пожарной безопасности, которые содержат общие положения о пожарной безопасности, описание комплекса, порядок содержания здания и территории, мероприятия при проведении ремонтных работ, порядок хранения пожароопасных материалов, порядок сбора и удаления строительного мусора, правила проведения огневых работ, использование электронагревательных приборов, правила курения в комплексе, порядок обучения мерам пожарной безопасности, обязанности и действия администрации и арендаторов при пожаре, порядок эвакуации при пожаре, а также Режим ог-

раничения потребления электрической мощности.

В настоящее время все типовые договоры энергоснабжения абонентов предусматривают введение режима ограничения потребления электрической энергии (мощности) при возникновении или угрозе возникновения аварии в работе систем электроснабжения по графикам, разработанным на соответствующий период. Графики применяются в соответствии с п. 182 «Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнер-

93

гии», утв. Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 г. № 530, а также на основании Гражданского кодекса РФ ч. 3, ст. 546 и договора энергоснабжения.

Субъекты рынка осуществляют различные виды воздействия на объект недвижимости (рис. 29).

Рис. 29. Виды воздействия на объект недвижимости субъектами рынка

В комплекс услуг по управлению объектами недвижимости входят:

–конкретизация целей при владении объектом недвижи-

мости;

–консультирование собственника по вопросам анализа

рынка;

–приемка объекта недвижимости в управление;

–техническая, правовая, экологическая и экономическая экспертиза объекта;

94

–анализ вариантов дальнейшего использования объекта

ианализ ННЭИ;

–разработка программы управления объектом и ее реали-

зация.

4.8.8. Мероприятия по эффективному управлению объектом недвижимости

На ключевом этапе выполнения курсовой работы – разработке концепции объекта – необходимо предусмотреть мероприятия по эффективному управлению объектом недвижимости. Для этого студенту необходимо, изучив стандарты управления коммерческими объектами, разработать мероприятия для управляющего, выполнение которых приведет к успешному функционированию объекта.

Управляющий коммерческим объектом должен контролировать и проводить следующий ряд мероприятий:

–осуществление подбора арендаторов, ведение переговоров, оформление договоров и юридическое сопровождение договоров, контроль ассортимента, качества товаров арендаторов и пр.;

–контроль финансовой документации;

–проведение финансовой отчетности, осуществления ряда процедур, обеспечивающих сбор арендной платы (включая дополнительную арендную плату, рассчитываемую от оборота);

–учёт доходов и расходов, оценка эффективности деятельности;

–контроль и обеспечение бесперебойной работы инженерных систем;

–контроль ремонта здания и инженерных систем;

–контроль уборки помещений и прилегающей территории;

–контроль вывоз мусора;

–регулирование отношений с коммунальными службами;

95

–контроль безопасности (заключение договора с охранным предприятием);

–контроль состояния систем инженерии (электро-, тепло-, водоснабжение, интернет, ТБО, пожарная безопасность, кровельное обслуживание и др.);

–обеспечение равномерного соотношения между потребностями в обслуживании и затратами, которые могут достигнуть значительного уровня;

–проведение регулярных осмотров (стандартного, целевого, ежегодного) объекта управления;

–маркетинг, реклама;

–проведение маркетинговых исследований;

–разработка концепции (при необходимости реконцепции);

–реализация маркетинговой стратегии, реклама и PR;

–планирование рекламных кампаний;

–регулирование сезонной, акционной рекламы совместно

сарендаторами.

4.9.ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ 4

1.Определить качество и потребительскую привлекательность выбранного объекта для исследования в текущем состоянии (до реконцепции), также оценить качество основных конкурентов данного объекта.

Для этого:

– определить характеристики, влияющие на привлекательность объекта – параметр «Качество»;

– построить модель в программе «Бизнес-Декон» или «Джобс-Декон»;

– рассчитать привлекательность исследуемого объекта относительно конкурентов (параметры для качества конкурентов определяйте экспертно).

2.Рассчитать стоимость выполнения работ по ремонту, реконцепции, необходимым мероприятиям по выбранным в п. 4.7 вариантам реконцепции.

96

3.Определить основные расходы проекта. Определить основные доходы проекта. Прописать все денежные потоки.

4.По результатам анализа денежных потоков и SWOTанализа по каждому варианту концепции из п. 4.7, выбрать наиболее эффективную стратегию развития объекта.

5.Используя результаты опроса и ранее проведенного анализа, определить привлекательность проекта. Посчитать качество и потребительскую привлекательность объекта с выбранной стратегией развития (концепцией) после реконцепции.

4.10. ПРОГРАММА УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ. ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА

4.10.1.Программауправленияобъектомнедвижимости

Выбранная стратегия управления объектом недвижимости получает свое выражение в виде программы управления объектом недвижимости. По сути программа управления недвижимостью представляет собой подробный бизнес-план и план деятельности управляющего относительно объекта недвижимости.

В программу управления входят: описание объекта недвижимости (текущее и планируемое), планируемые источники доходов и статьи расходов в ходе управления объектом и конечный экономический результат, позиционирование объекта на рынке недвижимости и конкурентные преимущества, необходимые ресурсы – материальные и человеческие.

По каждому направлению управления объектом недвижимости разрабатываются целевые мероприятия в зависимости от типа объекта недвижимости, поэтому важно сразу определить цели управления будущим объектом недвижимости: получение дохода или создание условий для получения дохода от предпринимательской и производственной деятельности (рис. 30).

97

средств и позволяет сравнить текущую стоимость будущих доходов от вложений с требуемыми затратами.

Правило NPV следующее: принимаются инвестиционные проекты, которые имеют значение NPV со знаком плюс, при NPV = 0 проект не прибылен, но и не убыточен. Это правило означает, что в приемлемом проекте отдача на капитал должна превышать вложенный капитал.

Для разовых инвестиций расчет чистой дисконтированной стоимости можно представить формулой (5):

где CFk – годовые денежные потоки (поступления) в течение п лет, k – порядковый номер года в будущем, считая от даты начала строительства, п – продолжительность расчетного периода,

ная величина дисконтированных поступлений.

Коэффициент дисконтирования – это процентная ставка,

используемая для пересчёта будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости (FV – future value (будущие потоки), PV – present value (настоящие потоки)).

Дисконтирование (переход будущих денег в настоящие) можно представить в виде формулы (6):

Компаундирование (переход настоящих денег в будущие) показывает, сколько денег нужно будет вложить (7):

99

Для расчетов чистой дисконтированной стоимости в проектах с многолетними первоначальными инвестициями в строительстве новых предприятий, т.е. при последовательном инвестировании финансовых ресурсов в течение нескольких лет (m лет) формула для расчета NPV принимает иной вид:

Данная формула (8) представляет собой случай, когда отдача инвестиций и сами капиталовложения представляют собой последовательность платежей с установленными закономерностями изменений во времени.

Определение периода окупаемости инвестиций

Период окупаемости инвестиций (paybaсk period – РР) – это период, за который происходит возврат первоначальных инвестиций.

К первоначальным инвестициям относят затраты на капитальное строительство и эксплуатационные расходы, финансируемые за счет уставного фонда и заемных средств.

PP – один из наиболее часто применяемых показателей для анализа инвестиционных проектов.

инвестиций, t – срок завершений инвестиций, CFср – средний приток денежных средств в течение срока n.

Показатель PP используется на стадии предварительной оценки проекта для сравнения полученного показателя с заранее выбранным нормативным сроком окупаемости или для выбора оптимального варианта капитальных вложений.

100