книги / Управление коммерческой недвижимостью

Определение внутренней нормы доходности проекта

Внутренняя норма доходности (internal rate of return – IRR) представляет собой ту норму дисконта, при которой отдача от инвестиционного проекта равна первоначальным инвестициям в проект.

Метод IRR проекта основывается на определении ставки, при которой NPV = 0, т.е. IRR – это норма прибыли, полученная в результате осуществления проекта, при равенстве текущей стоимости будущих доходов и первоначальных инвестиций.

Принимаются инвестиционные проекты, в которых значение ставки дисконтирования Rd не достигает IRR, т.е. Rd < IRR.

Чем выше показатель IRR, тем эффективнее проект. Условия принятия проекта представлены на рис. 31.

Рис. 31. Условия принятия проекта

101

Расчет индекса рентабельности

Индекс рентабельности (profitability index – РI) – это отношение всей суммы дисконтированных доходов по проекту к сумме дисконтированных инвестиционных затрат.

Индекс рентабельности рассчитывается по формуле (11) (при единовременных выплатах).

Если РI = 1, то это означает, что будущие доходы будут равны вложенным средствам (NPV = 0); при РI > 1 – проект эффективен, при РI < 1 – проект неэффективен. PI показывает, сколько денегможнозаработатьнаодну вложеннуюусл.ед.

Ставка дисконтирования

Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении средств в конкретный проект38.

Кумулятивный подход учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия.

где d – безрисковая ставка (гарантированные выплаты), i – темп

инфляции: i = i09,2018 − i09,2017 , Σrl – премия за l-й фактор риска (1 – риск вложений в риск недвижимости, 2 – риск ликвидности

38 Чихирников А.М. Определение ставки дисконтирования методом кумулятивного построения [Электронный ресурс] // АНИ: экономика и управление. – 2015. – №3 (12). – URL: https://cyberleninka.ru/article/n/opredelenie-stavki-diskontiro- vaniya-metodom-kumulyativnogo-postroeniya(датаобращения:29.06.2021).

102

(зависит от срока эксплуатации), 3 – риск утраты объекта недвижимости, 4 – техногенные риски (страхуемые)); чем выше риск, тем выше должна быть премия за риск. Также может вы-

реальная доходность, где rномин – безрисковая ставка, определяемая на сайте cbr.ru, r – номинальное значение премии за риск.

Показатели (факторы) оценки премий за риск для оценки кумулятивным методом ставки дисконтирования представлены в табл. 16. Данные показатели общие и могут быть уточнены, расширены для каждого конкретного проекта / объекта недвижимости. В основном процент премии за риск располагается в диапазоне 0–5 % и зависит от внутреннего и внешнего окружения компании, основных конкурентов и состояния рынка недвижимости.

4.11.ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ 5

1.Разработать программу управления объектом после реконцепции, в том числе предусмотреть мероприятия по поддержанию и повышению качества объекта недвижимости.

2.Рассчитать основные показатели эффективности проекта реконцепции.

103

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате выполнения курсовой работы необходимо разработать концепцию и мероприятия для управления объектом недвижимости, выполнение которых приведет к его успешному функционированию.

Выделены основные группы работ по управлению объектом коммерческой недвижимости:

–сотрудничество с арендаторами и подрядчиками;

–финансовая документация и контроль;

–эксплуатация здания;

–охрана и безопасность;

–содержание систем инженерии;

–регулярное обслуживание объекта;

–маркетинг, реклама.

Исходя из основных групп работ управления объектом, выделены и перечислены необходимые навыки, которыми должен обладать специалист по управлению объектом коммерческой недвижимости:

–осуществление подбора арендаторов, ведение переговоров, оформление договоров и их юридическое сопровождение, контроль ассортимента, качества товаров арендаторов и пр.;

–контроль финансовой документации;

–проведение финансовой отчетности, осуществления ряда процедур, обеспечивающих сбор арендной платы (включая дополнительную арендную плату, рассчитываемую от оборота);

–учёт доходов и расходов, оценка эффективности деятельности;

–контроль и обеспечение бесперебойной работы инженерных систем;

–контроль ремонта здания и инженерных систем;

–контроль уборки помещений и прилегающей территории;

104

–контроль вывоза мусора;

–регулирование отношений с коммунальными службами;

–контроль безопасности (заключение договора с охранным предприятием);

–контроль состояния систем инженерии (электро-, тепло-, водоснабжение, интернет, ТБО, пожарная безопасность, кровельное обслуживание и др.);

–обеспечение равномерного соотношения между потребностями в обслуживании и затратами, которые могут достигнуть значительного уровня;

–проведение регулярных осмотров (стандартного, целевого, ежегодного) объекта управления;

–маркетинг, реклама;

–проведение маркетинговых исследований;

–разработка концепции (при необходимости реконцепции);

–реализация маркетинговой стратегии, реклама и PR;

–планирование рекламных кампаний;

–регулирование сезонной, акционной рекламы совместно

сарендаторами.

ИТОГОВОЕ СОДЕРЖАНИЕ КУРСОВОЙ РАБОТЫ

Титульный лист.

Задание на курсовую работу.

Введение: актуальность работы, цель, содержание поставленных для достижения главной цели задач, описание выбранного объекта недвижимости и его местоположения.

Теоретическая часть: основные положения управления выбранным сегментом недвижимости.

Основная часть.

Маркетинговый анализ: анализ местоположения рассматриваемого объекта недвижимости и его окружения, анализ рынка района (города) размещения объекта, анализ конкурентов

105

и объектов-аналогов, расположенных в районе (городе) размещения объекта.

♦Архитектурная часть: эскизный проект объекта управления.

♦Определение привлекательности и качества объекта

коммерческой недвижимости, а также мероприятий по сохранению и повышению качества объекта.

♦Концепция управления объектом коммерческой недвижимости.

♦Заключение: обобщение всех частей и вывод о принятой концепции управления объектом недвижимости.

Отдельные части курсовой работы могут быть изменены и/или дополнены по согласованию с руководителем.

106

Приложение А

Форма титульного листа курсовой работы

Министерство науки и высшего образования Российской Федерации Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования

«Пермский национальный исследовательский политехнический университет»

Строительный факультет Кафедра «Строительный инжиниринг и материаловедение»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Управление коммерческой недвижимостью» на тему «____________________________________________»

Выполнил:

Студент гр. _________

___________________

(ФИО студента)

___________________

(подпись студента)

Проверил:

___________________

(уч. степень, должность)

___________________

(ФИО преподавателя)

___________________

(подпись преподавателя)

Оценка за курсовую работу _________________

Пермь 20__

107

Приложение Б

Задание на курсовую работу

Министерство науки и высшего образования Российской Федерации Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования

«Пермский национальный исследовательский политехнический университет»

Строительный факультет Кафедра «Строительный инжиниринг и материаловедение»

Магистерская программа «Технологии управления недвижимостью» Группа ____________

ЗАДАНИЕ на курсовую работу

по дисциплине «Управление коммерческой недвижимостью»

____________________________________________________________

(фамилия, имя, отчество студента)

1. Задание:

Разработать концепцию объекта коммерческой недвижимости (на кон-

кретном примере)

2. Ожидаемые результаты:

Проект, содержащий эскизный проект объекта коммерческой недвижимости, разработанную концепцию управления данным конкретным объектом коммерческой недвижимости, с учетом имеющейся конкурентной обстановки и ситуации на рынке недвижимости г. Перми (или,

по согласованию, другого города, в котором будет располагаться исследуемый объект коммерческой недвижимости).

3. Формируемые дисциплинарные компетенции согласно РПД:

ИД-2ПК-4.4 Умеет осуществлять оценку эффективности финансовохозяйственной деятельности строительной организации и выявление резервов ее повышения.

ИД-3ПК-4.4 Владеет навыками разработки и контроля выполнения перспективных и текущих финансовых планов, прогнозных балансов и бюджетов денежных средств.

108

ИД-1ПК-4.7 Умеет осуществлять анализ, обосновывать и принимать решения по эксплуатации и управлению объектами коммерческой недвижимости, осуществлять оценку их экономической эффективности. ИД-1ПК-4.7 Владеет навыками организации эксплуатации и управления объектами коммерческой недвижимости; взаимодействия с арендаторами объекта недвижимости; ведения, сопутствующего управленческой деятельности, документооборота.

ИД-2ПК-5.11 Умеет анализировать информацию, определять критерии анализа объектов в соответствии с выбранной методикой исследования, фиксировать результаты и получать обоснованные выводы.

ИД-3ПК-5.11 Владеет навыками составления программ проведения исследований и планирования проведения работ по ним с учетом системы критериев информации об объекте экспертизы.

4.Содержание курсовой работы:

1.Введение: актуальность работы, цель, содержание поставленных для достижения главной цели задач, описание выбранного объекта недвижимости и его местоположения.

2.Теоретическая часть.

3.Основная часть.

3.1.Маркетинговый анализ: анализ местоположения рассматриваемого объекта недвижимости и его окружения, анализ рынка района (города) размещения объекта, анализ конкурентов и объектов-аналогов, расположенных в районе (городе) размещения объекта.

3.2.Архитектурная часть: эскизный проект объекта управления.

3.3.Определение привлекательности и качества объекта коммерческой недвижимости, а также мероприятий по сохранению и повышению качества объекта.

3.4.Концепция управления объектом коммерческой недвижимости.

4.Заключение: обобщение всех частей и вывод о принятой концепции управления объектом недвижимости.

5.Сроки выполнения курсовой работы _________________________

6.Срок сдачи студентом курсовой работы ______________________

Руководителькурсовойработы ______________ __________________

(подпись) (Фамилия, инициалы преподавателя)

Заданиепринялкисполнению ______________ __________________

(подпись) (Фамилия, инициалы студента)

109