книги / Управление коммерческой недвижимостью

где i – порядковый номер покупателя (под i-м потребителем подразумевается потребитель, расположенный в точке i), j – порядковый номер объекта коммерческой недвижимости, Аij (от англ. Attractiveness) – привлекательность j-го объекта недвижимости для i-го потребителя, Sj (от англ. Square) – площадь j-го объекта недвижимости, Tij (от англ. Time) – время, затрачиваемое i-м потребителем на дорогу до j-го объекта недвижимости, λ [0; 1] – параметр, отражающий эффект влияния разных типов объектов на воспринимаемые временные затраты (данный параметр находится эмпирически), {} – численное значение параметра. Следует отметить, что модель Хаффа

воригинале записана без фигурных скобок, что математически не корректно, поскольку используется время корреспонденции в дробной степени λ, что нарушает размерность оценки привлекательности.

Несмотря на то что параметр λ отражает эффект влияния разных типов объектов на воспринимаемые временные затраты,

вработе В.С. Спириной25 эмпирически показано, что значение λ зависит от самого времени корреспонденции. Полученные данные для расчета значений параметра λ позволили выделить три пешеходно-транспортные зоны объекта коммерческой недви-

жимости и соответствующие им параметры λ: для первой зоны

(от 45 до 80 мин26) – λ=0; для второй (от 80 до 160 мин) – λ=0,5;

для третьей (свыше 160 мин) – λ=1.

Исследователями Пермского национального исследовательского политехнического университета получена актуализированная версия модели Хаффа, отличающаяся от оригинальной модели универсальностью по отношению к типу коммерческой недвижимости и возможностью учета неограниченного числа

25Спирина В.С. Эмпирическое определение коэффициента λ, описывающего степень влияния времени корреспонденции потребителей до торгового центра в формуле Д. Хаффа // Master’s Journal. – 2013. – № 1. – С. 243–251.

26Здесьидалееуказановремя,затрачиваемоеприпередвижениипешком.

61

факторов, влияющих на выбор потребителя того или иного объекта коммерческой недвижимости27:

4.8.2. Механизмы комплексного оценивания качества

Для оценки введенного параметра «Качество объекта недвижимости» предлагается использование квалиметрических или матричных механизмов комплексного оценивания.

Квалиметрические механизмы комплексного оценивания

Квалиметрические модели28 получили широкое распространение в практике комплексного оценивания, для экспертизы и оценки объектов недвижимости. Применение квалиметрии описано в работе В.М. Маругина и Г.Г. Азгальдова29. Преимуществом данных методов является то, что данные методы разрабатывались специально для количественного оценивания качества.

В работе В.С. Спириной и А.О. Алексеева30, где оценивалось качество торгово-развлекательных комплексов, применялась геометрическая модель:

27Управление торгово-развлекательными комплексами и магазинами шаговой доступности: учеб. пособие / А.О. Алексеев, В.С. Спирина, О.Н. Поповцева, А.А. Андронова. – Пермь: Изд-во Перм. нац. исслед. политехн. ун-та, 2018. – 146с.–(Серия:Интеллектуальныетехнологииуправлениянедвижимостью).

28Азгальдов Г.Г. Теория и практика оценки качества товаров (основы квалиметрии). – М.: Экономика, 1982. – 256 с.

Варжапетян А.Г. Квалиметрия: учебное пособие / СПбГУАП. – СПб., 2005. – 176 с.

29Квалиметрическая экспертиза строительных объектов / под ред. В.М.МаругинаиГ.Г.Азгальдова.–СПб.:Изд-во«Политехника»,2008.–528 с.

30Спирина В.С., Алексеев А.О. Моделирование и прогнозирование посещаемости коммерческой недвижимости на основе оценки ее потребительской привлекательности (на примере торгово-развлекательных комплексов) // Актуальные проблемы экономики и права. – 2015. – № 1 (33). – С. 209–217.

62

l =1

где ql – это взвешенные коэффициенты (пример которых для ТРК приводится в работе), сумма которых должна быть равна единице, Ql – это значение l-й характеристики. Для целей курсовой работы предлагается использовать данную модель.

Матричные механизмы комплексного оценивания

На рис. 15 приведен пример матричной модели комплексного оценивания качества торгово-развлекательных комплексов (ТРК).

Рис. 15. Структура модели комплексного оценивания качества ТРК

Для жителей г.Перми наиболее существенными выявлены восемь частных факторов: площадь (x1); эстетический вид (x2); транспортная доступность (x3); ассортимент (x4); наличие брендов (x5);качествотоваров(x6);акцииискидки(x7);мероприятия(x8)31.

31 Управление торгово-развлекательными комплексами и магазинами шаговой доступности :учеб. пособие / А.О. Алексеев, В.С. Спирина, О.Н. Поповцева, А.А.Андронова.–Пермь:Изд-воПерм.нац.исслед.политехн.ун-та,2018.–146с.– (Серия:Интеллектуальныетехнологииуправлениянедвижимостью).

63

Эти факторы могут быть использованы при разработке многофакторных моделей комплексного оценивания. Также варианты критериев для объектов комплексного оценивания приведены ниже в качестве примера.

Критерии оценки ТРК, приведенные в практическом журнале «МОЛЛ»32:

–местоположение,

–конкуренция,

–концепция,

–навигация,

–арендаторы,

–маркетинг,

–реклама,

–посетители,

–экономика.

Параметрами для оценки объектов коммерческой недвижимости могут являться:

–площадь,

–этажность,

–парковка,

–фудкорт,

–развлечения,

–физический и функциональный износ (техническое состояние),

–оборудование,

–инфраструктура.

Пример модели для оценки накопленного износа объекта недвижимости приведен на рис. 16. В случае такого примера рассматриваем не оценку износа, а важность отсутствия износа.

32 Девять критериев эффективного ТЦ [Электронный ресурс]. – URL: https://shopandmall.ru/articles/9_kriteriev_effektivnogo_tc (дата обращения: 24.06.2021).

64

–уровень шума,

–вид из окна и расположение квартиры относительно сторон света и розы ветров,

–развитость инфраструктуры района,

–престижность района,

–системыэнергоснабженияитеплоснабжениядомаирайона. На рис. 17 приведена Методика оценки качества городской

среды проживания, утвержденная приказом Министерства регионального развития РФ от 9 сентября 2013 г. № 371.

Пример структуры модели комплексного оценивания качества небольшого торгового объекта приведен в табл. 6.

Таблица 6

Структура модели комплексного оценивания качества ТЦ/магазина

Качествообъекта

Пример характеристик привлекательности проекта с помощью программы «Джобс-декон» показан на рис. 18. Функция приведения здесь будет отражать важность учреждений и элементов городской инфраструктуры и условия их нахождения рядом с местом строительства.

Еще один пример структуры модели комплексного оценивания,моделькачествасетевогопродуктовогомагазина(рис.19).

66

4.8.3. Разработка концепции объекта

Решение о создании конкретного объекта коммерческой недвижимости принимается, исходя из проработки предварительной идеи о создании объекта. Инвестиционно-строительный проект обычно состоит из следующих этапов (рис. 20).

Рис. 20. Этапы инвестиционного проекта

При этом важно понимать, что важными являются все четыре этапа, и на каждом целесообразно использовать серьезный аргументированный подход, а не только свой опыт.

Рассмотрим основные фазы жизненного цикла инвестици- онно-строительного проекта по созданию объекта коммерческой недвижимости, применительно к торговым объектам (рис. 21–23).

Важным здесь является вопрос: что может быть идеей торгового объекта?

Рис. 21. Варианты бизнес-идей для создания нового торгового объекта

69