книги / Управление коммерческой недвижимостью
..pdfболее быстрого освоения территории, так как находится в шаговой доступности.
Основная аудитория выбранного объекта
♦Местные жители этого района.
♦Жители отдаленных районов в данном направлении.
♦Жители частного сектора.
♦Детский сад на 350 человек – он находится в 250 м. Со всего района будут ездить, а потенциально, будут ходить жители всего Култаево.
Макроэкономический анализ района расположения исследования объекта
Таблица Ж.1
Макроэкономический анализ района расположения исследования объекта
Анализируемый |
Характеристикапоказателя |
|
показатель |
||
|
||
Типобъектанедвижимости |
ЛокальныйТЦ |
|
Местоположение |
Пермскийкрай,с.Култаево,ул.Лазурная,в5мин |
|
|
ездынаавтомобилеотцентрапоселка.В3мин |
|
|
ходьбыотТЦрасположеностановочныйкомплекс. |
|
|
Преимуществомобъектаявляетсяегоотдаленность |
|
|
отосновныхмагазиноввпоселке.Недостаткомяв- |
|
|
ляетсяпоканеосвоенностьданнойтерриториина |
|
|
100% |
|
Доступкзданию |
Наавтомобилеилиавтобусеилипешком |
|
Годзавершениястроитель- |
Май2021г. |
|
ства/состояние |
|
|
Общаяплощадь |
650м2 |
|
Поэтажнаяэкспликация |
Одноэтажное здание. Супермаркет, аптека, хоз. |
|
|
товары |
|
Высотапотолков |
4м |
131
Анализ и оценка перспектив развития района расположения объекта недвижимости/земельного участка
Вплане построить жилой комплекс (6 домов) до 2025 г. Общее количество квартир – 350–400.
Вданном районе ведется строительство индустриального паркаплощадью20Га,на2000рабочихмест(http://kultaevopark.ru/).
|
|
|
Таблица Ж.2 |
|
|
Тип места для размещения ОКН |
|
|
|
|
|
Видрайона |
|
Плюсы |
Минусы |
Жилой |
|
Близостькместужительства |
Высокийуровеньконкуренциисоп- |
район |
|
покупателей; |
тово-розничнымирынками,мелкими |
|
|
прощеполучитьразрешение |
магазинами.Но!Онинаходятсяна |
|
|
напокупку(аренду)земли, |
отдаленииинеявляютсяпрямыми |
|
|
чемвделовомцентре; |
конкурентами; |
|
|
естьсвободныеземельные |
ориентациянапродажутоваровши- |
|
|
участки; |
рокогопотребления.Да,действитель- |
|
|
нижеарендныеставки; |
но.Этотмагазинбудетнаправленна |
|
|
низкийуровеньконкуренции |
бюджетныйсегмент; |
|
|
всфереразвлечений |
основныеклиенты–жителиближай- |
|
|
|
шихрайонов(малыйохватцелевой |
|
|
|
аудитории).Но!Ондостаточендля |
|
|
|
ТЦнебольшогоразмера |
|
|
SWOT-анализ |
|
|
|
|
Таблица Ж.3 |
|
|
SWOT-анализ для ТЦ 650 м2 |
|
|
|
|
|
|
Сильныестороны |
Слабыестороны |
|
(внутренние,положительныефакторы) |
(внутренние,негативныефакторы) |
||
УдобноеместоположениеТЦ. |
Отсутствиепространствадляfood- |
||
Транспортнаядоступность. |
court. |
||
Наличиеякорногоарендатора. |
МаленькаяплощадьТЦ |
||
Высокаяскоростьстроительства(4месяца). |
|
||
Пригоднодляреконструкции(дляувеличе- |
|
||
нияплощадидо1500м2 безэкспертизы) |
|
||
132
|
Окончание табл. Ж.3 |
|
|
Возможности |
Угрозы |
(внешние,положительныефакторы) |
(внешние,негативныефакторы) |
Развитиерайона(селаКултаево). |
Наличиеблизлежащихконкурентов. |
СтроительствотехнопаркаKultaevo. |
Дефициткачественнойрабочейсилы. |
Новыйдетскийсадпоблизости. |
Снижениепокупательнойспособно- |
Строительствожилогокомплекса. |
стинаселения.(Например,всвязи |
Запланированостроительствоновойшколы. |
спандемией). |
Запланированостроительствостадиона. |
|
Хорошаятранспортнаядоступность. |
|
Бесплатнаяпарковка. |
|
Наличиепарковки. |
|
Расширениедиапазонатоваровиуслуг |
|
потребления. |
|
Возможноувеличениеплощадипомещения |
|
привыявлениявысокогоспросанаарендуи |
|
формированиялистаожидания |
|
Вывод о текущем состоянии объекта
Проанализировав ситуацию на рынке арендных площадей, расположенных в селе Култаево, было однозначно принято решение разбить проект на этапы по возведению торгового центра с возможностью увеличения площадей до 3000 м2.
Этап № 1 – строительство ТЦ на 650 м2 (срок строительства 4 месяца до передачи арендатору).
Этап № 2 – увеличение площади до 1500 м2 (ориентировочно через 5 лет, при полной реализации всех существующих проектов и полной реализации земельного фонда данного района.
Этап № 3 – увеличение площади до 3000 м2 (перспектива через 10 лет).
Начав строительство с площади 650 м2, инвестор минимизирует риски в плане окупаемости и максимизирует процент заполнения площадей данного ТЦ, а также оставляет за собой возможность увеличения площади при положительном изменение конъюнктуры рынка. Строительство данного ТЦ с минимальной площадью также влияет на привлекательность ЖК «Култаево-ПАРК»: «магазин удома»повыситспроснапродаваемыеквартиры.
133
Объект характеризуется множеством положительных факторов, что благотворно влияет на вероятность успеха проекта. Негативные аспекты перекрываются позитивными и не являются существенными.
Мероприятия по увеличению конкурентоспособности объекта
Увеличение застраиваемой площади ТЦ до 1500 м2 в случае сдачи всей существующей площади в аренду и выявленной потребности в дополнительной площади.
Описание возможных рисков по проекту.
Риски по проекту значительно снижены в связи с комплексным освоением территории одним застройщиком. Поскольку строительство жилого комплекса уже проектируется, то это гарантирует наличие потребительского спроса. Но есть риск того, что проект по строительству жилого комплекса не будет выполнен в том объеме, в котором запланирован.
Кроме того, есть риски, связанные с неустойчивой ситуацией на рынке. Это связано с пандемией, которая снижает покупательскую способность.
Финансовый план
Резюме торгового центра
Площадь здания – 650 м2. Количество этажей – 1. Площадь земли – 3.500 м2. Земля – в собственности.
Первоначальные вложения
16.350.000 рублей (на основании таблиц Ж.4, Ж.5). Предполагаемые затраты на осуществление проекта приведены в табл. Ж.4, Ж.5.
134
Ежемесячные расходы
Для содержания торгового центра необходимо 110 000 рублей ежемесячно. Расходы в размере 95 000 руб. покрываются за счет арендаторов (на основании табл. Ж.6)
Прибыль и окупаемость
Основная статья дохода в ТЦ – это аренда помещений. Постройка площадью 650 м2 может вместить в себя четы-
ре помещения под сдачу в аренду: 500 м2 – «Пятерочка»; 40 м2 – аптека; 80 м2 – хоз. товары;
30 м2 – Офис продаж ЖК «Култаево-Парк»; Общая площадь 650 м2.
Аренда помещений по ставке 550 руб./м2.
Итого: 550 руб./м2 · 650 м2 = 357 500 руб. в месяц.
Коммунальные платежи оплачиваются арендаторами сверх арендной платы.
|
Таблица Ж.4 |
|
|
Состав общепроектных капиталовложений |
|
||
|
|
Ориентировочная |
|
Статьярасходов |
Содержание |
|
|
стоимость,руб. |
|
||
|
|
|
|
1.ВыкупЗУ |
Прямыеидополнительныезатраты |
2000000 |
|
2.Предпроектные |
1.Изыскательскиеработы. |
1200000 |
|
работыипроекти- |
2.Оформлениеправоустанавливающихи |
2500000 |
|
рование |
разрешительныхдокументовпоучастку. |
|
|
|
Подготовкаградостроительногоиархи- |
|
|
|
тектурногопроектов. |
|
|
|
Подготовкапроектно-сметнойдокумен- |
|
|
|
тации |
250000 |
|
3.Управлениепро- |
Бизнес-планирование и организация |
|
|
ектомидевелоп- |
финансирования. |
|
|
мент |
Техническоеиюридическоесопровожде- |
|
|
|
ниепроектанафазестроительства. |
|
|
135
Окончание табл. Ж.4
Статьярасходов |
|
Содержание |
|
|
|
|
Подготовкаипроведениеподрядных |
|
|
торговПривлечениеарендаторов |
|
4.Внешниеинже- |
1. |
Теплоснабжение/Газоснабжение. |
нерныекоммуни- |
2. |
Водопотреблениеиводоотведение. |
кации |
2. |
Электроснабжение. |
|
4. |
Телекоммуникации:телефоннаясвязь, |
|
оптиковолоконнаясвязь,телевизионные |
|
|
каналы |
|
5.Транспортные |
Реконструкция/строительствоподъезд- |
|
коммуникации |
ныхдорогиразъездов |
|
6.Оборудование |
Отделкапомещений. |
|
административных |
Приобретениеоборудования,мебели, |
|
помещенийисис- |
оргтехники,системконтроляибезопас- |
|
темконтроля |
ности |
|
Ориентировочная стоимость,руб.
1500000
1500000
500000
250000
Нетребуется
Покупаетсяиустанавливается арендаторами
|
|
Таблица Ж.5 |
|
|
Состав капиталовложений в строительство |
||
|
|
|
|
|
Статьярасходов |
Содержание |
Стоимость |
1. |
Земляныеработы |
Подготовкакотлованов. |
13000руб./м2 × |
|
|
Подготовкаплощадок |
× 650м2 = |
2. |
Железобетонныера- |
Фундамент. |
=8450000руб. |
боты |
Техническиеподвалы. |
|
|
|
|
Основаниеподбетоннуюстяжку |
|
3. |
Производствострои- |
Стенныеконструкции. |
|
тельныхполуфабрика- |
Столбыж/б. |
|
|
тов |
Элементыперекрытия |
|
|
4. |
Стальнаяконструкция |
Заказ. |
|
крышиспокрытием |
Монтаж |
|
|
5. |
Отделочныеработы |
Бетонированиеполовиукладкаплитки. |
|
|
|
Штукатурныеработы. |
|
|
|
Наружныеокнаидвери. |
|
|
|
Освещение. |
|
|
|
Внутренниедвери. |
|
|
|
Работысгипсокартоннымиплитами. |
|
|
|
Малярныеработы. |
|
|
|
Подвесныепотолки |
|
136
Окончание табл. Ж.5
|
Статьярасходов |
Содержание |
Стоимость |
6. |
Санитарныеработы |
Сантехническиеработы. |
|
|
|
Отопление. |
|
|
|
Вентиляцияиклимат-контроль. |
|
|
|
Противопожарныеустановки |
|
7. |
Электротехнические |
Проводкаэлектрическогокабеляниз- |
|
работы |
когонапряжения. |
|
|
|
|
Монтажпротивопожарногооборудо- |
|
|
|
вания. |
|
|
|
Установкаэлектрическогокабеля |
|
|
|
трехфазноготока |
|
8. |
Подъемно- |
Заказтехники. |
|
транспортнаятехника |
Монтажконструкций |
|
|
9. |
Автостоянки |
Бетонированиеиасфальтирование, |
1200000руб. |
|
|
разметка |
заплощадкураз- |
|
|
|
мером10соток |
|
|
Таблица Ж.6 |
|
|
Состав текущих издержек |
|
|
|
|
|
|
Статьярасходов |
|
Содержание |
Ориентировочная |
|
стоимость,руб. |
||
|
|
|
|
1.Коммунальныерасхо- |
|
Энергоснабжение. |
Посчетчикам, |
ды(сдифференциацией |
|
Отопление. |
оплачивает |
полетнемуизимнему |
|
Газоснабжение. |
арендатор |
сезону) |
|
Водоснабжение. |
|
|
|
Связь |
|
2.Эксплуатационные |
|
1.Техническоеобслуживание |
1.20000руб./мес. |
расходы |
|
оборудования(котельноеоборудо- |
2.65000руб./мес. |
|
|
вание,дверииокна,компьютер- |
3.30000руб./мес. |
|
|
ныесети,камеры). |
|
|
|
2.Охрана. |
|
|
|
3.Уборкапомещенийиокружаю- |
|
|
|
щейплощадки(втомчислеснего- |
|
|
|
уборка) |
|
3.Налоги |
|
Налогинаимущество;налогина |
Всоответствии |
|
|
прибыльипр. |
сНКРФ |
137
Итог
Первоначальные вложения: 16 350 000 руб.
Средняяежемесячнаявыручка: 357500руб.+95000=452500. Средний ежемесячный расход: 115 000.
Средняя ежемесячная прибыль: 337 500. Срок окупаемости – 49 месяцев.
План развития
Рекламная кампания торгового центра будет направлена на какое-то событие. Реклама будет локальная для данного поселка с описанием преимуществ.
Создание странички торгового центра в социальных сетях и продвижение.
Объявления на Avito и сайт-визитка для привлечения арендаторов – 20 000 руб.
Календарное планирование
|
Таблица Ж.7 |
|
Календарный план осуществления проекта |
||
|
|
|
Названиезадачи |
Длительность,сут. |
|
ПроектлокальногоТЦ |
175 |
|
РазработкаПСД |
26 |
|
Получениеразрешениянастроительство |
11 |
|
Заключениедоговоров |
15 |
|
ЗаключениедоговоранаразработкуПСД |
6 |
|
Благоустройство |
11 |
|
Строительствомагазина |
11 |
|
Выполнениеблагоустройстванаучастке.Этап1 |
26 |
|
Устройстводренажаумагазина |
9 |
|
Устройстволивневой,транзитной,канализациинаучастке |
9 |
|
Планировкаучастка |
4 |
|
Устройствобордюровсасфальтированием |
13 |
|
Сети |
75 |
|
Вода/Водоотведение |
9 |
|
138
Окончание табл. Ж.7
Названиезадачи
Электричество–подводкопоренаучастке
Газ–выходизмагазина
Устройствонаружногоосвещениявсегоучастка(фундаменты подопорыизакладныеэлементы)
Устройствофундаментов
Устройствокаркасамагазинасмонтажомсэндвичей
Устройствокровли
Монтажвитражейидверей
Вывозмусорасучасткаиздания
Вводмагазинавэксплуатацию
Передачапомещениямагазину«Пятерочка»
Длительность, сут.
6
6
13
21
30
36
36
5
24
31
139
Приложение З
Вопросы к экзамену по дисциплине «Управление коммерческой недвижимостью»
Теоретические вопросы (проверка знаний)
1.Чем определяется принадлежность недвижимости к базисным экономическим благам? Назовите основные специфические особенности недвижимости по сравнению с другими экономическими благами.
2.Что такое жизненный цикл объекта недвижимости? Как соотносятся между собой время использования, местоположение и вид использования объекта недвижимости?
3.Какие два основных варианта получения дохода от недвижимости? Назовите критерии сегментации рынка недвижимости.
4.Как соотносятся между собой неопределенность, вероятностьириск?
5.Какая информация используется для анализа рынка недвижимости?
6.Взаимодействие управляющей компании с органами власти, арендная политика, эксплуатация.
7.Виды работ по управлению объектом, которые управляющий может передать на аутсорсинг.
8.Объекты и сегменты рынка недвижимости. Классификация объектов коммерческой недвижимости. Особенности управления в каждом сегменте коммерческой недвижимости.
9.Финансовые и юридические аспекты в управлении объектами коммерческой недвижимости.
10.Property management: управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности.
11.Facility management, обслуживание объекта коммерческой недвижимости.
12.Оперативное управление и финансовое планирование при управлении недвижимостью.
140