книги / Управление коммерческой недвижимостью

За основу разработки концепции управления коммерческой недвижимостью были взяты функции управляющей компании SRV (далее – УК SRV)17. Данная компания имеет в своем портфеле крупные и средние торговые центры, которые обладают высокой потребительской привлекательностью. Концерн SRV был образован в 1987 г. и в настоящее время входит в пятерку крупнейших строительных компаний Финляндии. Операционная деятельность компании ведется в России, Прибалтике и Финляндии. Компания SRV является публичной – акции SRV котируются на фондовой бирже Хельсинки. Годовой оборот компании в 2018 г. составил 960 млн евро. Компания занимается разработками концепций управления коммерческой недвижимостью и также управлением. Кроме того, компания не раз была награждена за свой профессионализм.

Услуги УК SRV: коммерческое управление, управление эксплуатацией, консалтинг, аудит управления, запуск нового ТЦ, реконцепция, антикризисное управление, постановка управления.

Подготовительный этап и сопутствующие сервисы:

1.Управление маркетингом – разработка маркетинговой концепции проекта, разработка маркетингового плана и бюджета, поддержка арендной кампании.

2.Концепция – анализ существующей концепции проекта, анализ доходной части, представление предложений по улучшению концепции.

3.Управление арендой – планирование арендной кампании, управление арендной кампанией и работой брокеров, ведение переговоров по условиям аренды.

4.Юридическое сопровождение арендной кампании – разработка стандартных документов, сопровождение переговоров и согласование контрактов, работа с партнерами по регистрации сделок.

17 SRV [Электронный ресурс]. – URL: http://www.srvrussia.ru/ (дата обращения: 06.07.2021).

21

5. Координация подготовки и открытия магазинов – выдача технических данных для проектирования и согласование проектов арендаторов, контроль производимых арендаторами работ, контроль подготовки магазинов к открытию, контроль за своевременным открытием арендаторов.

Управление на предоперационном этапе:

–подготовка бизнес-плана торгового центра (далее – ТЦ);

–поиск, наем и стажировка сотрудников управляющей команды;

–контроль и сопровождение услуг стадии РМА;

–управление арендной кампанией, реализация маркетингового плана и бюджета;

–реализация маркетингового плана до открытия ТЦ;

–анонсирующая кампания по открытию ТЦ;

–разработка операционного плана ТЦ;

–подготовка технических заданий и проведение тендеров по обслуживанию ТЦ;

–подготовка стандартных операционных процедур УК, правил,регламентовитиповыхдокументовТЦ;

–сопровождение строительных работ по вопросам, влияющимнабудущуюэксплуатацию;

–юридическое сопровождение работы управляющей ко-

манды.

Управление на операционном этапе:

–подготовка и реализация бизнес-плана ТЦ;

–работа с арендаторами;

–работа с дебиторской задолженностью;

–юридическое сопровождение;

–подготовка и реализация операционного плана ТЦ;

–подготовка и реализация маркетингового плана ТЦ;

–маркетинговое сопровождение В2В и В2С;

–контроль исполнения бюджета проекта;

–управление инфраструктурой проекта;

22

–администрирование работы поставщиков услуг и подрядчиков;

–представление интересов инвестора/владельца проекта;

–выполнение вспомогательных функций: управление персоналом, бухгалтерское сопровождение, финансовый контроль, IT-поддержка.

Постановка управления: услуга по установке управления осуществляется с целью формирования компетенций по управлению торговым центром в команде собственника ТЦ, включает в себя:

–организацию бизнес-процессов по управлению торговым центром в соответствии с моделью SRV;

–подготовку основных стратегических документов (биз- нес-план, бюджет, маркетинговая концепция, маркетинговый план, операционный план и пр.);

–подготовку процедур, регламентирующих деятельность ТЦ;

–организацию работы с поставщиками и подрядчиками;

–сопровождение и планирование работы отдела марке-

тинга;

–организация работы УК в части взаимодействия с арендаторами;

–помощь в поиске, подборе и адаптации персонала управляющей компании;

–проведение стажировок персонала УК на объектах SRV;

–консультирование по документообороту УК;

–консультированиепоорганизацииработыпоэксплуатации. Проанализировав услуги по управлению ведущей управ-

ляющей компании, имеющей в своем активе в основном крупные и (что немаловажно) успешные торговые объекты, предлагается следующий функционал для управляющего недвижимостью (рис. 4).

23

чение бесперебойной работы инженерных систем, планирование ремонтов здания и инженерных систем, клининг внутри и снаружи здания, вывоз мусора, регулярные технические осмотры здания и инженерных систем (стандартный плановый, целевой – детальное обследование конструкций и прилегающих территорий, ежегодный плановый) и т.п.);

–обеспечение охраны и безопасности (в том числе противопожарной) здания (сюда относятся аудит текущего уровня безопасности здания, заключение договоров с охранной организацией

иорганизацией, обеспечивающей здание автоматизированными системами безопасности, втом числе противопожарными);

–маркетинг, реклама и продвижение объекта (сюда относятся работы по исследованию рынка, разработке концепции / реконцепции объекта, дальнейшая реализация разработанной маркетинговойстратегии,непосредственно реклама иPRобъекта ит.п.).

1.3.ДОКУМЕНТАЦИОННАЯ БАЗА УПРАВЛЕНИЯ ТОРГОВЫМ ОБЪЕКТОМ

Вся управленческая работа строится на основе следующих актов, документов и предписаний:

–постановления общего функционирования ТЦ согласно пунктам арендного договора;

–штатного расписания управляющей компании (УК);

–структуры работы и должностные обязанности сотрудников УК, в том числе и учета времени работы;

–основных пунктов функционирования УК в ТЦ.

1.4.НЕОБХОДИМЫЕ НАВЫКИ СПЕЦИАЛИСТА ПО УПРАВЛЕНИЮ ТОРГОВЫМ ОБЪЕКТОМ

Исходя из всего вышесказанного, специалист по управлению торговым центром должен обладать следующим набором необходимых навыков:

25

–яркие коммуникативные, лидерские качества;

–уверенный пользователь ПК;

–оперативность, способность работать в режиме многозадачности, самостоятельность;

–знание нормативной базы, регламентирующей процессы эксплуатации;

–умение работать с большим количеством информации;

–участие в составлении писем, запросов и других доку-

ментов;

–разработка и контроль исполнения бюджетов по проекту;

–организация взаимоотношений с арендаторами, собственниками, подрядными организациями, контролирующими органами;

–организация работы технических служб и обеспечение бесперебойной работы инженерно-технических систем здания;

–управление инфраструктурой здания;

–ведение эксплуатационной документации, составление технических заданий;

–организация ремонта / реконструкции объекта недвижи-

мости;

–руководство персоналом, организация его обучения;

–контроль соблюдения норм охраны труда и техники безопасности на объекте;

–контроль проведения рекламной кампании объекта управления;

–проведение финансовой отчетности;

–подбор персонала;

–заключение необходимых договоров по управлению техническим состоянием объектов, контроль их исполнения и т.д.;

–осуществление физической, правовой и экономической экспертиз объекта;

–анализ вариантов дальнейшего использования объекта и выбор наилучшего использования объекта с учетом потребностей потребителя;

26

–разработка программы управления объектом и ее реализация с периодической корректировкой;

–ведение периодической отчетности перед собственниками о ходе реализации программы управления.

1.5.ВНЕДРЕНИЕ СТАНДАРТОВ УПРАВЛЕНИЯ

Обучение разработке стандартов управления объектом коммерческой недвижимости в рамках разработки концепции управления объектом будет происходить в «Основной части» курсовой работы дисциплины «Управление коммерческой недвижимостью» магистров по профилю «Технологии управления недвижимостью».

Внедрение осуществляется на 4-м этапе – разработка концепции, так как этот этап подразумевает обобщение трех предыдущих этапов и проработку управления объектом после проведения реконцепции, что планируется осуществлять с учетом стандартов управления коммерческой недвижимостью.

27

2. СОДЕРЖАНИЕ КУРСОВОЙ РАБОТЫ

Общий объем курсовой работы должен составлять не менее 50 страниц машинописного текста.

В структуру курсовой работы по дисциплине «Управление коммерческой недвижимостью» входят:

♦титульный лист (прил. А);

♦задание на курсовую работу по установленной форме (прил. Б);

♦содержание;

♦перечень условных обозначений, символов, сокращений, единиц и терминов (приводится по необходимости);

♦введение;

♦теоретическая часть;

♦основная часть (состоящая из маркетингового анализа, архитектурной части, оценки качества и привлекательности исследуемого объекта и концепции объекта);

♦заключение;

♦список использованных источников;

♦приложения (приводятся по необходимости).

28

3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОФОРМЛЕНИЮ КУРСОВОЙ РАБОТЫ

Курсовая работа предусмотрена учебным планом дисциплины «Управление коммерческой недвижимостью» и является завершающим этапом изучения дисциплины. Выполнение курсовой работы по дисциплине «Управление коммерческой недвижимостью» способствует развитию творческой инициативы и овладению навыками самостоятельной работы по планированию последовательности разработки концепции объекта коммерческой недвижимости. Цель выполнения курсовой работы – научить студентов обобщать и углублять полученные знания, применять их для решения практическихзадач,выдвигатьизащищатьсобственныесуждения.

Студент – автор курсовой работы, и он отвечает за ее качество. Консультант осуществляет методическое руководство по выполнению работы. Готовая курсовая работа должна отражать уровень владения знаниями, полученными студентом в процессе изучения дисциплины, степень общеобразовательной подготовки, умение грамотно и логически мыслить, организованно и последовательно изучать материал.

Курсовая работа выполняется на тему «Разработка концепции управления объектом коммерческой недвижимости (на конкретном примере)». Каждый студент самостоятельно выбирает, для какого объекта коммерческой недвижимости он будет выполнять разработку концепции управления.

3.1.ПОРЯДОК РАБОТЫ НАД КУРСОВОЙ РАБОТОЙ, ЗАЩИТА РАБОТЫ

Работу над курсовой работой рекомендуется вести в следующей последовательности:

1. В начале семестра получить задание на выполнение курсовой работы у преподавателя дисциплины.

29

Курсовая работа выполняется на тему «Разработка концепции управления объектом коммерческой недвижимости (на конкретном примере)». Каждый студент самостоятельно выбирает объект и сегмент коммерческой недвижимости, для которого будет разрабатываться концепция.

2.Ознакомиться с заданием на выполнение курсовой работы, методическими указаниями, особенностями выполнения работы и списком рекомендуемой литературы.

3.Продумать и согласовать с преподавателем структуру

исодержание курсовой работы. Изучив рекомендуемую литературу, студент обязан предложить готовые решения, предложения, а не ждать их от преподавателя, так как это противоречит основному принципу выполнения работы – развитию творческой самостоятельности студента.

4.В соответствии с поставленным сроком сдачи предъявить преподавателю для контроля и проверки все материалы по выполненной курсовой работе.

5.Защитить курсовую работу. Данная форма проверки качества выполнения курсовой работы состоит из доклада студента (по желанию с использованием медиаматериалов: видео, презентаций, макетов, чертежей) и ответов на поставленные преподавателем вопросы.

3.2.СУЩНОСТЬ И ЭТАПЫ КОНЦЕПЦИИ УПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Концепция управления недвижимостью18 представляет собой схему управления конкретным объектом (или комплексом) недвижимости, подразумевающую реализацию системного подхода к созданию, функционированию, развитию, оценке и управлению недвижимостью (рис. 5).

18 Управление коммерческой недвижимостью: учебник / кол. авторов; под ред. М.А. Разу. – М.: КНОРУС, 2009. – 248 с.

30