книги / Управление коммерческой недвижимостью

5. Метод изохорных линий – является частным случаем метода 4. Основан на гипотезе, что для большинства потребителей близость объекта недвижимости является важным фактором при выборе его для посещения и совершения покупки. Изохорные линиидемонстрируютвероятностьпосещенияновогообъекта.

Рис. 9. Иллюстрация подхода «пространственного взаимодействия»

Таблица 5

Описание моделей определения привлекательного местоположения

51

52

Анализ транспортной инфраструктуры и показателей движения

Немаловажным анализом в ходе выбора нового места для строительства / открытия торгового объекта / объекта коммерческой недвижимости является анализ существующей транспортной доступности до участка, подсчет пешеходного трафика около местоположения будущего объекта.

4.5.ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ 2

1.Выполнить макроэкономический анализ региона (района города) расположения исследуемого объекта недвижимости.

2.Выполнить микроэкономический анализ места расположения исследуемого объекта недвижимости.

3.На основании п. 1 и 2 – обосновать конкретное место размещения своего объекта недвижимости, определить плюсы

иминусы данного места для исследуемого объекта.

4.6.АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ И АНАЛИЗ ВАРИАНТОВ ВОЗМОЖНЫХ АЛЬТЕРНАТИВ

Цели управления коммерческой недвижимостью

В текущей рыночной ситуации целью управления недвижимостью можно считать ожидаемый результат от владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости (ОН). Ожидаемый результат зависит от целей собственника / группы собственников и текущего состояния объекта недвижимости.

Коммерческая недвижимость в зависимости от интересов собственника подразделяется условно на три класса: операционная (используется собственником для реализации некой производственной, административной и прочей деятель-

53

ности, приносящей основной доход), непосредственно коммерческая (недвижимость, предназначенная для осуществления коммерческих целей – аренда, продажа и прочее) и недвижимость как инвестиционный актив (объект инвестиций с целью сохранения и приумножения вложенного капитала, возможно управление стоимостью объекта для приумножения вложенных средств).

При этом все три класса недвижимости подразумевают необходимость управления для достижения поставленных целей. Соответственно классам цели управления также делятся на операционные, коммерческие и инвестиционные (рис. 10–12).

Рис. 10. Цели управления коммерческой недвижимостью

54

Второй этап. Разработка и анализ стратегий развития ОН: Необходимо описать принципиальные схемы концепции

будущего объекта (2–3).

В дальнейшем осуществляется выбор оптимальной стратегии дальнейшего развития объекта, для этого необходимо оценить каждую составляющую из предлагаемых концепций:

–метод сравнительного анализа продаж аналогичных объектов;

–исследование арендных ставок и сделок купли-продажи объектов-аналогов;

–анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) объекта недвижимости – это такой способ его использования и эксплуатации, который является физически возможным, юридически разрешённым, экономически целесообразным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводит к максимальной стоимости этого имущества. Соответственно, рассматриваемые альтернативные варианты использования объекта недвижимости должны отвечать условиям юридической допустимости (нет запретов на строительство, ограничений охраны, в том числе исторической ценности объекта, ограничения по зонированию, этажности, экологической безопасности и пр.), физической осуществимости (отсутствие сложной архитектуры участка, особенностей грунта, наличие подъездных путей, риски стихийных бедствий и пр.), экономической целесообразности

(обеспечение максимального из рассматриваемых вариантов дохода, который будет покрывать эксплуатационные и операционные издержки на управление объектом) и максимальной продуктивности (обеспечение максимальной стоимости земельного участка с улучшениями (объектом недвижимости)).

56

Алгоритм анализа ННЭИ представлен на рис. 13.

Алгоритм анализа наиболее эффективного использования недвижимости

1.Анализ законодательно разрешенных, физически возможных и финансово обеспеченных вариантов использования объекта недвижимости

2.Анализнаиболееэффективногоиспользованияземельногоучасткакак свободногобудетреализованврамкахпункта3.3.настоящегоалгоритма

3.Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.

3.1. Текущее использование объекта

V1=Vт

где V1 – расчетная стоимость;

Vт – стоимость объекта в текущем использовании.

3.2. Альтернативное использование с учетом смены функционального назначения / реконструкции / ремонта и т.д.

V2= Vрек Зрек

где Vрек – стоимость объекта после реконструкции / ремонта; Зрек – затраты на реконструкцию / ремонт.

3.3. Альтернативное использование с учетом сноса существующих улучшений и строительства новых

V3 = Vнс – Зснос – Знс +Vв

где Vнс – стоимость нового объекта;

Зснос – затраты на снос существующих улучшений; Знс – затраты на новое строительство;

Vв – стоимость возвратных материалов.

4. Выбор наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Vнэи = mах {V1; V2; V3}.

Рис. 13. Алгоритм анализа наиболее эффективного использования недвижимости

Результатом анализа ННЭИ является наилучший и наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимо-

57

сти, который позволяет принять концептуальное решение о развитии объекта в ходе его управления.

Можно выделить три основных этапа процедуры выбора ННЭИ объекта недвижимости:

–составление перечня возможных вариантов использования объекта недвижимости, исходя из их функционального назначения, основных характеристик объекта, архитектурных и объемно-планировочных решений, требований к техническому обслуживанию и эксплуатации;

–определение нескольких максимально прибыльных вариантов, путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов критериям анализа ННЭИ;

–определение максимально продуктивного варианта, с точки зрения целей собственника, путем проведения анализа для каждого варианта среднесрочного (3–5 лет) бюджета на управление

исодержаниеобъекта.

4.6.1. Анализ рисков по проекту

Проектные риски: есть ли ограничения по высотности, разрешенному использованию здания?

Строительные риски: осмотр ЗУ, объекта НС или самого объекта (при необходимости), кто выполняет строительные работы?

Рыночные риски: по результатам анализа рынка (1-й этап) –

какиеугрозынарынкедляразвитияобъекта?

Разработка альтернативных стратегий

Разработка альтернативных стратегий использования объекта недвижимости позволяет осуществить подробный анализ уже в намеченной стратегии управления. На данном этапе прорабатываются конкретные действия для реализации выбранного плана развития объекта недвижимости (рис. 14).

58

1.Аренда или продажа площадей после реконцепции планируется?

2.Кто будет арендатор / покупатель?

3.Как будет осуществляться взаимодействие между арендатором и управляющим?

4.Какая стоимость аренды / продажи будет?

Необходимо прописать по возможности все денежные потоки по реконцепции. По результатам анализа денежных потоков выбрать наиболее эффективную, из разработанных в практическом задании 3, стратегию развития объекта и принять ее в качестве концепции будущего объекта недвижимости.

4.8.1.Оценка потребительской привлекательности объекта недвижимости. Модель Хаффа

Модель Хаффа известна с 1963 г. и широко используется в настоящее время. В обзоре23 Д.Л. Хаффа и У. Блэка 1997 г. приводится около 20 исследователей, использующих модель Хаффа в своих работах. Основная работа Д.Л. Хаффа «A Probabilistic Analysis of Shopping Center Trade Areas»24 описывает модель Хаффа, которая основана на гипотезе о зависимости привлекательности объекта торговой недвижимости, прямо пропорциональной размеру объекта и обратно пропорциональной расстоянию между потребителем и объектом недвижимости или времени, затрачиваемом на корреспонденцию до объекта недвижимости:

23Huff D.L., Black W.C. The Huff Model in Retrospect // Applied Geographic Studies. – 1997. – Vol. 1, iss. 2. – P. 83–93.

24Huff D.L. A Probabilistic Analysis of Shopping Center Trade Areas // Land Economics. – 1963. – Vol. 39, № 1. – P. 81–90.

60