11 Определения вас от 07.02.2014 по делу № а60-21163/2012, от 26.05.2014 по делу № а53-8141/2013, вс от 06.12.2016 по делу № а40-130924/2014, от 06.02.2015 по делу № а43-17503/2013

При этом не требуется формирование (выделение из общего участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на нем жилых зданий. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть участка, на которой расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Аналогично застройщик — собственник земельного участка перестает быть собственником в части, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, с момента первой регистрации права собственности на квартиру в этом доме. Отказ в регистрации прекращения прав застройщика на такой участок нельзя признать правомерным.

Таким образом, в данном деле ВС допускает возможность отнесения земельного участка к общей собственности собственников квартир в обоих корпусах, поскольку спорные дома могут являться единым жилищным комплексом с едиными коммуникациями и инфраструктурой.

Н. Соломатина

Застройщик обанкротился. Как залоговому кредитору добиться компенсации

Верховный суд распределил бремя доказывания при выявлении недостатков объектов долевого строительства

Фабула дела. В ходе эксплуатации многоквартирных жилых домов в период гарантийного срока управляющая компания выявила недостатки домов и инженерно-технологического оборудования, входящего в состав объектов долевого строительства, препятствующие их дальнейшей эксплуатации. В частности, дефекты кровли, противопожарного и лифтового оборудования, разводки освещения, отделочных работ в местах общего пользования, гидроизоляции балконов и т. д.

Управляющая компания обратилась в суд с иском о возложении на застройщика обязанности безвозмездно устранить недостатки объектов долевого участия и инженерно-технологического оборудования.

Позиция нижестоящих судов. Суд первой инстанции и согласившийся с ним суд округа пришли к выводу, что управляющая компания не смогла доказать вину застройщика. Также суды критически оценили заключения основной и дополнительной судебных экспертиз, поскольку в них не была установлена причинно-следственная связь между выявленными недостатками и нарушением застройщиком соответствующих строительных норм.

Апелляция приняла частичный отказ истца от иска по причине добровольного устранения застройщиком части недостатков. При этом с учетом выводов повторной экспертизы суд указал, что вина застройщика в возникновении дефектов при строительстве жилых домов установлена, недостатки выполненных работ обнаружены истцом в пределах гарантийного срока.

Позиция ВС. Суды нижестоящих инстанций неверно распределили бремя доказывания, а именно — возложили на управляющую компанию обязанность доказать вину ответчика в допущенных при строительстве объектов нарушениях СНиПов и ГОСТов, что привело к ограничению пределов ответственности застройщика.

При разрешении споров, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ в течение гарантийного срока, бремя доказывания отсутствия вины лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии¹².