Арендная плата

• Размер, условия, формы и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды.

• По гк – не существенное, но ЗК ст. 65 рассматривает как существенное при аренде ЗУ

• Отношения по поводу установления и взимания арендной платы урегулированы по-разному: в зависимости от нахождения ЗУ — в частной или публичной собственности.

  • Порядок, условия и сроки внесения АП за ЗУ, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, устанавливаются договорами

  • за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или

  • МО, устанавливаются соответственно

  • Правительством РФ, ОГВ субъектов РФ, ОМСУ

• Размер арендной платы может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) ее исчисления.

• Арендная плата при аренде ЗУ, принадлежащих гражданам и юридическим лицам, может устанавливаться:

• в денежной форме,

• в форме предоставления доли полученных в результате использования арендованного участка продукции (плодов),

• определенных услуг, обусловленной договором вещи,

• в форме возложения на арендатора предусмотренных договором затратна улучшение арендованного имущества.

• Размер АП может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

• Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения АП, когда в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились, если законом не предусмотрено иное

• Плата за ЗУ, переданный в аренду на срок не менее чем один год, считается установленной с момента государственной регистрации такого договора аренды

• Плата начисляется со дня подписания сторонами акта приема-передачи ЗУ.

• При невнесении арендной платы за период, установленный в договоре аренды, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора.

• За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю предусмотренную договором пеню

Особенности установления арендной платы при аренде ЗУ , находящихся в государственной или муниципальной собственности

- Размер арендной платы за такой ЗУ, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством

ЧТО ЗА ПРИНЦИПЫ? – определены в постановлении Правительства

• Принцип экономической обоснованности - учет при установлении АП таких характеристик ЗУ, как их доходность, принадлежность к определенной категории земель и их разрешенное использование.

• Принцип предсказуемости расчета размера АП - предписывает отражать в соответствующих НПА порядок расчета АП

• Принцип предельно допустимой простоты расчета - возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости ЗК.

• Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на ЗУ вводит предельный размер арендной платы

• Согласно принципу поддержки социально значимых видов деятельности - плата за земельные участки, арендуемые для осуществления такой деятельности, не должна превышать размеров земельного налога

• принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера АП за ЗУ, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, одинаков для всех.

В этом же постановлении –

Способы определения размеров АП при аренде ЗУ, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории РФ:

1) на основании кадастровой стоимости ЗУ;

2) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

3) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России;

4) на основании рыночной стоимости ЗУ, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности

1 способ – по кадастровой стоимости.

минимальная процентная ставка (0,01% от кадастровой стоимости ) может применяться

• при заключении договора аренды с лицом, имеющим право на льготу по земельному налогу,

• при передаче в аренду ЗУ, изъятых из оборота,

• загрязненных опасными отходами и радиоактивными веществами,

• предназначенных для размещения дипломатических представительств.

0,6% от кадастровой стоимости

• при передаче в аренду земельных участков для сельскохозяйственного использования,

• ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного и гаражного строительства и др.

Максимальная ставка — 2% —

• при передаче земельного участка в аренду пользователю недр для ведения им соответствующих работ.

2 способ – по результатам торгов.

статья 39.7 из ЗК

• В случае заключения договора на аукционе на право заключения договора аренды ЗУ размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа - определяется по результатам этого аукциона.

• В случае заключения договора аренды ЗУ лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником, либо с единственным принявшим участие

- размер ежегодной АП или размер первого АП определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

• Если иное не установлено Кодексом или ФЗ, порядок определения размера АП за ЗУ, находящиеся в гос. или мун. собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством в отношении ЗУ, находящихся в фед. собственности;

2) ОГВ субъекта - ЗУ, находящихся в собственности субъекта, и ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена;

3) ОМСУ в отношении ЗУ, находящихся в мун. собственности.

• Размер арендной платы за ткаой ЗУ - определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого ЗУ, в случае заключения договора аренды земельного участка:

• с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

• с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории,

• с гражданами, имеющими право на первоочередное или внеочередное приобретение ЗУ;

• с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья

• с юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

3 способ – по ставкам АП.

- использование утвержденных Минэкономразвития России ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету.

Этот способ предусмотрен при передаче в аренду ЗУ для размещения:

• автомобильных, железных дорог и объектов их инфраструктуры;

• линий метрополитена;

• линий электропередачи, связи;

• трубопроводов, объектов тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод; нефтепроводов, газопроводов;

• и т.д.

Пример: В соответствии с предоставленными полномочиями Минэкономразвития России были утверждены: ставки арендной платы за ЗУ для РЖД

4 способ – по рыночной стоимости ЗУ, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

Размер арендной платы в этом случае определяется как произведение рыночной стоимости земельного участка и действующей ставки рефинансирования.

+ закон о введении ЗК ст.3

Установление предельные размеры АП за ЗУ, предоставленные в аренду юридическим лицам в результате переоформления ими права постоянного (бессрочного) пользования.

Максимальный годовой размер АП в этих случаях составляет не более:

2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

0,3% кадастровой стоимости арендуемых ЗУ из земель сельскохоз. назначения;

1,5% кадастровой стоимости арендуемых ЗУ, изъятых из оборота или ограниченных

+ Статья 39.4. Цена продажи ЗУ, находящегося в гос. или мун. собственности

При заключении договора купли-продажи ЗУ, находящегося в гос. или мун.собственности, на аукционе по продаже ЗУ цена определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.