Градостроительный регламент

ГрР - определяет правовой режим ЗУ, равно как всего, что находится над и под поверхностью ЗУ и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства(ОКС).

ГрР устанавливаются с учетом:

• фактического использования ЗУ и ОКС в границах территориальной зоны;

• возможности сочетания в пределах одной ТЗ различных видов использования ЗУ и ОКС;

• функциональных зон

• видов территориальных зон;

(!) Действие ГрР - распространяется в равной мере на все ЗУ и ОКС , расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Действие градостроительного регламента не распространяется на ЗУ:

• в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый гос. реестр объектов культурного наследия

• в границах территорий общего пользования;

• предназначенные для размещения линейных объектов

• предоставленные для добычи полезных ископаемых.

+++ Градостроительные регламенты не устанавливаются для

• земель лесного фонда,

• земель, покрытых поверхностными водами,

• земель запаса,

• земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов),

• сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

* Использование ЗУ, на которые действие ГрР не распространяется или для которых ГрР не устанавливаются - определяется уполномоченными ФОИВ, ОИВ субъектов, или ОМСУ

52. Правовой режим земельного участка: понятие, содержание

Способы установления правового режима земель направлены в конечном итоге на определение правового режима конкретного ЗУ, позволяющего точно установить права и обязанности каждого субъекта земельных отношений.

Поэтому для практики особое значение имеет понятие «правовой режим земельного участка» - это установленный законодательством порядок использования и оборота ЗУ как объекта земельных правоотношений.

Соотношение с понятием «правовой режим земель»

• данное понятие имеет частный характер, поскольку воздействует на поведение частных субъектов правоотношений — граждан и юридических лиц, являющихся правообладателями земельных участков.

• понятие правового режима ЗУ изначально появилось как производное от понятия «правовой режим земель», поскольку земельные участки всегда располагаются на определенных землях и на них, соответственно, распространяется и правовой режим соответствующих земель,

Общее и неотъемлемое содержание правового режима ЗУ определяется нормой ЗК РФ, устанавливающей основную обязанность всех правообладателей земельных участков использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (ст. 42).

Основными элементами и одновременно характеристиками правового режима ЗУ в настоящее время является:

7. категория земель, к которой отнесен земельный участок,

8. и его установленное разрешенное использование.

9. общие и специальные требования земельного и других отраслей законодательства по использованию и охране земель и земельных участков;

10. ограничения прав на земельный участок в публичных интересах;

11. обременения земельного участка в пользу частных лиц;

12. требования земельного законодательства к образованию новых ЗУ.

• Категория земель- часть единого государственного земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим.

Целевое назначение ЗУ – это установленное законом разрешение на использование ЗУ только в соответствии с той целевой категорий земель, к которой отнесен данный земельный участок.

Категории:

земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

• Разрешенный вид использования – это установленное нормативным актом разрешение на определенный вид использования земельного участка в пределах его целевого назначения в соответствии с территориальным зонированием.

Основные виды разрешенного использования земельных участков:

• для индивидуального жилищного строительства (для ИЖС)

• для ведения личного подсобного хозяйства (для ЛПХ)

• для дачного строительства

• для ведения дачного хозяйства

• для сельскохозяйственного производства

• для организации КФХ

• для ведения сельского хозяйства

• для жилищного строительства

• жилая, коммерческая застройка

• иное разрешенное использование

+ Разрешенное использование ЗУ может быть следующих видов:

4. Основные виды разрешенного использования;

5. Условно разрешенные виды использования;

6. Вспомогательные виды разрешенного использования.

• Помимо категории и разрешенного вида использования(как в правовом режиме земель) правовой режим ЗУ составляют общие и специальные требования земельного и других отраслей законодательства по использованию и охране ЗУ.

• градостроительного,

• экологического,

• природоресурсного,

• санитарно-эпидемиологического и др.

Данные общие требования перечислены в ст. 42 ЗК РФ:

• использовать ЗУ способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

• сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки;

• осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов;

• своевременно приступать к использованию ЗУ в случаях, если сроки освоения ЗУ предусмотрены договорами;

• своевременно производить платежи за землю;

• соблюдать при использовании ЗУ требования

• градостроительных регламентов,

• строительных,

• экологических,

• санитарно-гигиенических,

• противопожарных и иных правил, нормативов;

• не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

• выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ и ФЗ.

* Целевое назначение(категория) , разрешенное использование и требования законодательства по использованию и охране земель и ЗУ являются основными и элементами правового режима ЗУ , имеющими постоянный характер.

Но + правовой режим ЗУ определяется также и наличием:

• Специальных правовых режимов, устанавливаемых в публичных целях,

• зон с особыми условиями использования,

• публичных сервитутов и др.,

Эти режимы предусматривают дополнительные по отношению к общему правовому режиму ограничения прав в виде запретов на совершение определенных видов деятельности или дополнительных обязанностей по совершению каких- либо действий;

• Обременений земельных участков, вводимых в частных интересах,

  • частных сервитутов

  • аренды

  • залога и т.п.

• Требования земельного законодательства к образованию новых земельных участков, содержащиеся в ст. 11.9 ЗК РФ, в том числе:

• установление предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, которые не должны нарушаться при совершении сделок с земельными участками;

• зависимость образования новых ЗУ от

  • существующих границ муниципальных образований и (или) границ населенных пунктов;

  • от возможности осуществления разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;

  • от других требований законодательства, направленных на обеспечение рационального использования и охраны земель.