2.3.2. Неразрывное соседство участков недр и расположенных

над ними земельных участков обусловливает также

возникновение у собственника земельного участка и

пользователя участка недр так называемых соседских прав

Соседские права, которые называют также "правами участия частного" <1>, выражаются в возможности требовать от соседа осуществления принадлежащего ему права собственности на недвижимость с учетом ограничений, установленных в целях обеспечения прав и законных интересов соседа, предъявляющего эти требования.

--------------------------------

<1> См., например: Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 213 - 214; Новицкий И.Б. Право соседства // Новицкий И.Б. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. Т. 1. М.: Статут, 2006. С. 82 - 111.

Самое существенное из таких ограничений в отношении прав собственников земельных участков и соседствующих с ними пользователей участков недр - это ограничение застройки земельных участков, расположенных над участком недр.

Согласно ст. 22 Закона о недрах пользователь недр имеет право ограничивать застройку площадей залегания полезных ископаемых в границах предоставленного ему горного отвода. Это право пользователя недр действует в отношении всех расположенных над горным отводом земельных участков, и только в том случае, когда участок недр предоставлен для целей, связанных с изучением и добычей полезных ископаемых. Очевидно, что требование об ограничении застройки касается только нового строительства (включая реконструкцию зданий и сооружений) <1>.

--------------------------------

<1> В случае если для использования участка недр требуется снос уже существующих над ним строений и в его использовании имеется государственный или муниципальный интерес, застроенные земельные участки могут быть изъяты в установленном порядке для государственных или муниципальных нужд.

Многие ограничения в строительстве обусловлены публичными запретами, которые установлены в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством <1>. Однако пользователь участка недр, используемого для изучения или добычи полезных ископаемых, может устанавливать для собственника (пользователя) земельного участка любые дополнительные ограничения в застройке земельных участков по сравнению с ограничениями, установленными в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством. Это объясняется тем, что Закон о недрах не ограничивает требования, предъявляемые собственнику или пользователю участка со стороны пользователя участка недр, какими-либо пределами.

--------------------------------

<1> Согласно Градостроительному кодексу такие ограничения должны быть установлены в правилах землепользования и застройки территорий, составной частью которых будут являться градостроительные регламенты.

Положение собственника такого земельного участка становится особенно затруднительным по той причине, что, как уже отмечалось выше, при предоставлении в пользование участка недр согласие собственника земельного участка испрашивается лишь тогда, когда на этом земельном участке должны будут вестись работы, связанные с использованием участка недр. Во всех остальных случаях собственник участка лишен возможности воспрепятствовать предоставлению участка недр, расположенного под его земельным участком, для использования и, как следствие этого, в любой момент может столкнуться с требованием пользователя участка недр об ограничении застройки принадлежащего ему земельного участка. Правом требовать выкупа принадлежащего ему земельного участка собственник также не наделен. У собственника участка нет также возможности доказать, что в ограничении его права на застройку проявляется так называемый негативный сервитут (т.е. сервитут, сводящийся к ограничению собственника в использовании его вещи в пользу собственника соседской недвижимости), возникший в силу указания закона <1>, и потребовать платы за предоставление сервитута. Это объясняется тем, что согласно императивной норме п. 1 ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться только в пользу собственника другого объекта недвижимого имущества, а не в пользу обладателя права пользования участком недр.

--------------------------------

<1> Речь идет о так называемых легальных сервитутах, возникающих не в силу заключения договора между собственником участка и серветуарием, а в силу других обстоятельств, указанных в законе (об этом см., например: Копылов А.В. Вещные права на землю. М.: Статут, 2000. С. 63).

В случае когда участок недр предоставлен не для изучения и добычи полезных ископаемых, а в иных целях, пользователь недр может ограничивать в праве застройки собственника земельного участка только в пределах и в порядке, установленных градостроительным законодательством.

Англосаксонские правовые системы наделяют собственника земельного участка так называемым правом на поддержку (right of support) <1>. В силу этого права собственник участка может требовать от собственника участка недр, расположенного под земельным участком, обеспечения поддержки поверхности земельного участка с расположенными на нем постройками от проседания (обрушения). При этом вопрос о возникновении права на поддержку поставлен в зависимость от того, был ли участок застроен на момент возникновения права собственности на участок недр у его приобретателя. Если участок недр был застроен, собственник участка недр обязан обеспечить поддержку участка в том виде, в каком он уже существует. Однако он не отвечает за проседание участка в случае его последующей застройки или увеличения нагрузки на участок в результате других действий.

--------------------------------

<1> William B. Howarth. Nutshells Land Law. Fifth ed. T.: Sweet&Maxwell, 2000. P. 9; Right to Support of Land // Harvard Law Review. Vol. 10. No. 3 (Oct. 26, 1896). P. 183 - 184.

Отечественное законодательство не создало специального права, аналогичного праву поддержки. Между тем в силу запрета причинять вред чужому имуществу ни собственник земельного участка, ни пользователь участка недр не должны совершать действий, в результате которых имущество кого-либо из них было бы повреждено, в том числе при проседании земельного участка, обрушении подземных сооружений и т.д. Более того, если деятельность собственника (пользователя) участка или пользователя участка недр создает угрозу причинения вреда имуществу кого-либо из них, он может потребовать запрета потенциально опасной деятельности на основании ст. 1065 ГК РФ и ст. 8 Закона о недрах. Таким образом, в нашем законодательстве вопрос об обеспечении поддержки земельного участка решается посредством норм о деликтах, а также путем установления градостроительных ограничений и наделения пользователя участка недр, предоставленного для исследования или добычи полезных ископаемых, правом ограничивать застройку земельных участков, расположенных над участком недр.

Между тем отечественный закон не исключает возможности заключения соглашения между пользователем недр и собственником расположенного над ними земельного участка, в котором стороны могли бы принять на себя обязательства обеспечить дополнительное укрепление подземных сооружений и тем самым создать возможности для строительства более тяжелых объектов на земельном участке, расположенном над ними, или, наоборот, ограничить строительство на таком участке.