- •Тенденции судебной практики
- •Нормативно-правовые основания контроля
- •Концепция эквивалентности правопорядков
- •Возложение бремени доказывания на стороны
- •Установление иностранного права судом
- •Действие принципа jura novit curia
- •Заключения специалистов, привлекаемых сторонами
- •Судебная экспертиза
- •Виды экспертных заключений
- •Нарушение очередности удовлетворения требований
- •Сделки с заинтересованностью
- •Распределение бремени доказывания добросовестности контрагента несостоятельного должника
- •Основания признания сделок недействительными
- •Круг лиц, имеющих право предъявить требования о признании недействительными сделок
- •Особенности применения последствий недействительности сделок
- •Изменение очередности удовлетворения требований кредиторов должника, вытекающих из недействительных сделок
- •Новый порядок удовлетворения требований кредиторов по реституционным обязательствам должника
- •Обращение взыскания на заложенное имущество
- •Регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства
- •Права заказчика на результат работ по договору подряда
- •Злоупотребления застройщика, связанные с регистрацией права собственности на строящийся многоквартирный дом
- •О целесообразности признания за инвесторами права общей долевой собственности на многоквартирный дом, строительство которого не окончено
- •Шефруков Азамат Заудинович
- •1 Белоусов л. В. О некоторых случаях применения аналогии закона в исполнительном производстве // Арбитражная практика. 2007. № 6.
- •Требование о репатриации резидентами валютной выручки
- •Квалификация признаков субъективной стороны правонарушения
- •Судебное дело
- •Формы учета по валютным операциям
- •Применение Указания Банка России № 1950-у во времени
- •Необоснованная квалификация деяния как правонарушения
- •Преамбула дела
- •Обращение в еспч: доводы заявителя и ответчика
- •Подход еспч к рассмотрению дела
- •При отсутствии в договоре аренды земельного участка условия о размере арендной платы договор не может считаться заключенным.
- •Арендная плата вносится за фактическое использование земельного участка в размерах, определенных с учетом ставок такой платы и коэффициентов, установленных органом местного самоуправления.
- •Лицо, не являющееся законным пользователем земельного участка, не имеет права обращаться с требованиями о его освобождении от построек законного пользователя.
- •Земельные участки, не внесенные в уставный капитал общества, не могут быть его собственностью.
- •Орган государственной власти, не имеющий полномочий в части приватизации земельных участков, не может быть понужден к заключению договора купли-продажи земли.
- •Договоры аренды земельных участков, срок действия которых истек, не могут быть расторгнуты в судебном порядке.
- •Использование арендатором земельного участка с нарушением условий договора аренды не является основанием для признания договора ничтожной сделкой.
- •Договор аренды земельного участка, содержащий условия об одностороннем порядке его расторжения, соответствует действующему законодательству.
- •Стоимость приватизируемого земельного участка не может быть увеличена на сумму налога на добавленную стоимость.
Обращение взыскания на заложенное имущество
В соответствии со ст. 14 Закона № 214-ФЗ участники вправе потребовать обращения взыскания на заложенное имущество не ранее шести месяцев с момента наступления одного из обстоятельств: - истечения предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику;
- прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Обращение взыскания на предмет залога и его последующая продажа с публичных торгов позволяют возместить участникам долевого строительства понесенные ими убытки (по крайней мере, их часть). Объем возмещения зависит от степени готовности многоквартирного дома, количества желающих его приобрести и других факторов.
В свою очередь, покупатель приобретает земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом, не обремененные правами третьих лиц (участников долевого строительства). Поэтому покупатель вправе распорядиться ими по своему усмотрению: заключить договоры участия в долевом строительстве с другими лицами (на достройку многоквартирного дома) либо завершить строительство многоквартирного дома собственными силами и распродать уже готовые жилые и нежилые помещения. На наш взгляд, законодатель оправданно определил в качестве заложенного имущества земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом в целом, а не отдельные объекты долевого строительства. Обращение взыскания и продажа с публичных торгов отдельных объектов долевого строительства (по сути являющихся правами требования) лишены всякого практического смысла.
Законодатель использует понятие объекта долевого строительства скорее с целью определения содержания договора участия в долевом строительстве, его существенных условий. Не следует заблуждаться и относить объект долевого строительства к какой-либо разновидности объектов гражданских прав (ст. 128 ГК РФ), в частности к недвижимому имуществу. Впрочем, предусмотренная Законом № 214-ФЗ конструкция залога с множественностью лиц на стороне залогодержателя также нуждается в доработке. Хотя бы в части процедуры обращения взыскания на заложенное имущество необходимо выяснить:
- требуется ли привлекать к участию в деле всех залогодержателей (участников долевого строительства); - как быть, если некоторые залогодержатели возражают против обращения взыскания на предмет залога
Эти вопросы пока остаются без ответа
Регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства
Законодатель также предусмотрел вариант обеспечения прав участников долевого строительства посредством залога объекта незавершенного строительства (строящегося многоквартирного дома). Согласно ч. 5 ст. 13 Закона № 214-ФЗ, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. Необходимость регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства можно объяснить тем, что право аренды застройщика на земельный участок может быть прекращено по каким-либо основаниям (истечение срока договора аренды, его расторжение и проч.). Во избежание утраты участниками долевого строительства гарантий осуществления их прав по договору с застройщиком законодатель предусмотрел и такой вариант залога. Если застройщик владеет земельным участком на праве собственности, потребность в государственной регистрации его прав на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом) отсутствует.
Правовой режим многоквартирного дома, разрешение на строительство которого выдано до вступления в силу Закона № 214-ФЗ
Ранее действовавшее законодательство не предусматривало специальной конструкции договора участия в долевом строительстве (в том числе требования о его государственной регистрации), равно как и способов обеспечения обязательств застройщика перед инвесторами. В соответствии со сложившейся практикой суды общей юрисдикции относили договоры между строительными организациями и гражданами по поводу финансирования строительства многоквартирных жилых домов к договорам подряда (бытового, строительного)5. Гражданин-инвестор выступал в роли своеобразного заказчика (правда, конкретного жилого помещения), а строительная организация - в роли подрядчика.