5.4. Обеспечение условий сопоставимости проектных решений
Основной целью технико-экономической оценки проектов строительства следует считать выбор оптимального проектного решения в результате сравнительного анализа ряда вариантов, а для этого необходимо обеспечить их сопоставимость. Особенно важное значение следует придавать соблюдению сопоставимости самих технико-экономических показателей.
Экономическая оценка проекта здания и сооружения должна отражать преимущества экономического и социального характера новых предложений по сравнению с существующими. Наиболее эффективное проектное решение должно определяться сопоставлением варианта с эталоном. При этом в качестве эталона следует выбирать проект, применяемый в массовом строительстве, а также решения, являющиеся наиболее прогрессивными с технической, экономической и социальной точек зрения.
Проекты должны быть разработаны на стадии рабочих чертежей. В то же время возможно определение показателей по новому решению на стадии технического проекта, а иногда и разработки задания на проектирование. В таких случаях необходимо учитывать возможные неточности (допуск отклонения) определения показателей по разрабатываемым проектам.
При оценке кооперированных комплексов их показатели следует сопоставлять с показателями по набору действующих проектов учреждений в отдельных зданиях. При этом важнейшее условие – соответствие проектов по вместимости, составу помещений, уровню обслуживания и другим показателям.
Выбор эталона следует осуществлять исходя из задачи оценки объемно-планировочных и конструктивных решений здания.
Технико-экономическую оценку типового и экспериментального проекта здания и сооружения и их конструктивных элементов следует производить путем сопоставления показателей аналогичного типового или наиболее экономичного индивидуального проекта с учетом выявленных различий и качественной характеристики сравниваемых проектов.
При сопоставлении объемно-планировочных показателей проектов зданий досуга следует учитывать основные показатели их качественной характеристики: вместимость (пропускная способность), состав помещений, определяемые режимом работы учреждений (клуб со спортзалом и без него, кинотеатр с обычным или расширенным составом помещений и т.д.); планировочную структуру здания (компактное решение, решение павильонного типа); конфигурацию здания; объем неотапливаемых помещений; расположение в застройке (встроенные в жилые дома, отдельно стоящие здания); отношение строительного объема к общей площади; этажность, ширину, длину здания.
При вариантах зданий, различающихся по вместимости, количеству залов, составу помещений, режиму работы, оценка должна производиться сопоставлением проектных показателей зданий с одинаковыми конструктивными решениями, а при вариантах, различающихся объемно-планировочными и конструктивными характеристиками, – сопоставлением показателей зданий, одинаковых по вместимости, числу залов, составу помещений, режиму работы.
В ряде случаев может выполняться сравнение вариантов новых решений не только с эталоном, но и между собой.
Оценка каждого решения должна включать три этапа:
1) выбор эталона для сравнения оцениваемого варианта проекта;
2) расчет технико-экономических характеристик и социальных качеств оцениваемого проекта и эталона;
3) сравнение проектируемого здания с эталоном как определение степени приближения оцениваемого варианта к эталону через отношение стоимости показателей.
Поскольку количество рассматриваемых факторов, влияющих на экономическую и социальную эффективность, велико, следует применять пофакторную оценку, формула оценки в общем виде может быть представлена следующим образом:
(5.1)
где О – оценочный критерий экономического и социального эффекта;
ΣФi, ΣФэт – сумма рассматриваемых факторов (n, m) оцениваемого проекта принятого эталона;
N – расчетная единица измерения.
При оценке эффективности проекта здания обязательно принимаются во внимание:
– индивидуальность каждого фактора, исключающая влияние остальных;
– независимость при достижении цели, возможность тех или иных комбинаций факторов;
– возможность сложения оценок отдельных факторов, входящих в данную совокупность.
Последовательность оценки факторов для расчета сравнительной эффективности должна складываться из следующих этапов:
1) оценка значимости каждого фактора и их совокупности;
2) сравнительная оценка влияния каждого фактора на данный вариант проекта;
3) расчет средневзвешенной оценки и интенсивности совокупного влияния всех факторов по каждому варианту проекта.
В социальном отношении сопоставимыми являются проекты однотипных зданий, удовлетворяющих требованиям комфорта, предусмотренным нормативами (как нижний предел), а также заданным эстетическим требованиям.
Общими условиями сопоставимости следует считать:
– единую методологию определения технико-экономических показателей, в том числе удельных (в расчете на единицу измерения), строительных и эксплуатационных затрат на основе использования новейших нормативных источников;
– одинаковые условия строительства (климатическая зона, рельеф местности, гидрогеологические условия и пр.);
– единые расчетно-конструктивные предпосылки (снеговая, ветровая нагрузки, внутренняя и наружная расчетная температура воздуха, сейсмостойкость и др.).
Для типовых проектов единства норм проектирования вполне достаточно, но при сравнении проектов, предназначенных для конкретных условий строительства, необходимо соответствие этих проектов данным условиям рельефа, геологии, климатическим и т.п.
При сравнении вариантов проектных решений, являющихся различными по основным показателям, необходимо учитывать все затраты по тем элементам стоимости, которые различны для сравниваемых вариантов.
По разности приведенных (суммарных) затрат при сравнении следует принимать только те показатели, по которым проекты различаются. Например, если показатели (по вариантам) режима работы клубов, бассейнов, кинотеатров и других объектов не изменяются, то при технико-экономической оценке проектов расчет доходов можно не учитывать.
При сравнении проектов зданий и сооружений досуга следует учитывать основные различия качественной характеристики и состав показателей приведенных затрат в зависимости от целей и задач технико-экономической оценки проектов.
При технико-экономическом сопоставлении типовых проектов в большинстве случаев достаточно проводить анализ сметной стоимости собственно здания (по объектной смете). Для типовых проектов учет показателей стоимости освоения участка и прочих затрат может понадобиться, например, при укрупнении и кооперировании. При сопоставлении проектов, предназначенных для строительства в конкретных условиях, анализ показателей сметной стоимости строительства следует проводить с учетом всех затрат, подлежащих включению в сводную смету.
В качестве эталона для сравнения нового проектного решения здания следует принимать проект аналогичного здания, применяемый в массовом строительстве, поскольку оценка объемно-планировочных решений зданий должна производиться, как правило, сопоставлением проектных показателей по зданиям, запроектированным с однотипными конструкциями, а также близким по уровню отделки и оборудования.
При необходимости сопоставления проектов зданий следует выявлять влияние на технико-экономические показатели сравниваемых проектов местных особенностей районов строительства.
Сравниваемые проектные решения могут быть приведены к сопо-
ставимому виду с помощью коэффициентов приведения, которые учитывают различие проектов по отдельным показателям на основе их стоимостного измерения.
Одно из условий сопоставимости проектов – единство специализации. Так, зрительское место в постоянных кинотеатрах принимается за расчетную единицу, а по отношению к кинотеатрам с ограниченным режимом работы принимаются переводные коэффициенты, поскольку здесь демонстрация фильмов ограничена во времени.
При сравнении проектов коммерческих учреждений (концертных и киноконцертных залов, кинотеатров, бассейнов и др.) по их рентабельности сопоставимы все проекты зданий и сооружений, предназначенные для платного обслуживания населения, независимо от вместимости, числа залов, степени комфорта, поскольку предметом оценки служит именно определение значимости этих факторов.
При проектировании коммерческих зданий и сооружений досуга их следует сравнивать по рентабельности в конкретных условиях обслуживания населения, при этом речь идет о сопоставлении вместимости, состава помещений, числа залов. Однако нельзя сравнивать проекты различных зданий.
Одно из условий сопоставимости (по рентабельности) проектируе-
мых объектов с объектами, уже функционирующими в городской сети, – приведение к сопоставимому виду по стоимости, так как однотипные объекты равной вместимости и даже разработанные в одинаковых градостроительных условиях могут иметь разный показатель рентабельности, если один из них расположен во встроенном помещении, а другой – в отдельно стоящем. И длительность их эксплуатации различна.
При определении эффективности индивидуального проекта при привязке типового проекта к местным условиям необходимо учитывать месторасположение здания в плане города, например в жилом районе или общественном центре города. Как правило, к объекту в общественном центре города предъявляются повышенные требования (к отделке, комфорту и др.), что удорожает строительство относительно объекта такой же вместимости, расположенного в жилом районе.
При проектировании объектов для строительства в конкретных городских условиях необходимо учитывать возможность увеличения (уменьшения) посещаемости, а в хозрасчетных учреждениях – и доходов, зависящих от градостроительных условий.
При сопоставлении проектов особое место занимает качество объектов, некоторые вопросы качества объектов находят свое отражение в экономических показателях. Так, вопрос видимости тесно связан с распределением в зрительном зале мест по поясам, имеющим различную цену на билеты. Однако при сопоставлении проектов не исключено, что некоторые количественные соотношения оценок качества проектов следует решать условно с привлечением специалистов, связанных с проектированием.
Для объективного выбора оптимального варианта проектных решений сравнивать их необходимо с учетом всего комплекса затрат. Например, сравнивая здания со стенами из кирпича со зданиями с панельными стенами, необходимо учитывать не только затраты денежных средств, труда и времени, связанных с их возведением, но и в отдельных случаях (при крупном строительстве) соответствующие затраты, необходимые на производство материалов, конструкций и изделий для этих объектов.
Когда это необходимо, основные технико-экономические показатели следует приводить в сопоставимые условия путем исключения различных факторов. Например, при сравнении конструктивных решений проекта и выборе самого экономичного варианта лучше всего приводить их к сопоставимому виду по объемно-планировочным решениям. В этом случае следует исключить влияние на технико-экономические показатели таких факторов, как размеры зданий, различную отделку и т.п. Сравниваемые здания становятся как бы подобными друг другу и различаются только своими конструктивными решениями.