15.3. Аренда и ее необходимость в строительстве

Основная задача строительных организаций в рыночных условиях хозяйствования – повышение уровня конкурентоспособности строительной продукции и услуг. Достижение соответствующего уровня конкурентоспособности продукции возможно посредством снижения издержек производства (это один из главных конкурентообразующих факторов в строительстве). Такое возможно на основе совершенствования строительной технологии, переоснащения парка организаций строительными механизмами, машинами и оборудованием. Независимо от организационно-правовой формы организаций все, что требует значительного стартового капитала и существенных единовременных первоначальных затрат, требует новых вложений в обновление производства и укрепления его материально-технической базы. Именно необходимость инвестиционных вложений создает барьер входа как на внутренний, так и на внешний рынок, или же не позволяет на них закрепиться многим строительным организациям. В этих условиях наиболее целесообразны или же единственно возможны для преодоления указанных тенденций арендные отношения как эффективный метод финансирования инвестиционно-строительной деятельности.

Прогрессивной формой организаций производства и труда на принципах хозяйственного расчета является аренда для предприятий, коллективный и арендный подряд для структурных подразделений, бригад, участков.

Аренда представляет собой основанное на договоре срочное и возмездное владение и пользование имуществом, нужное арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной деятельности. Аренда касается только государственных предприятий и их структур. Аренда негосударственных предприятий практически ничего не добавляет в сущность хозяйственного расчета. При переходе на аренду государственных предприятий она не разрушает сразу государственную собственность и сложившуюся структуру управления, но значительно расширяет и углубляет хозяйственную самостоятельность предприятий, переводит их на период аренды в разряд коллективных предприятий.

Арендные отношения предполагают наличие у собственников трех основных полномочий: право владения, право пользования и право распоряжения объектом собственности. Согласно принципу возможного разграничения этих полномочий, право пользования предполагает извлечение пользы из данного объекта собственности; но и не исключает извлечение этой пользы через пользователя имуществом.

Таким образом, возникновение и само существование аренды в строительной отрасли в качестве эффективного метода финансирования инвестиционно-строительной деятельности основаны на возможности разделения компонентов собственности на два важнейших правомочия:

1. само право собственности как правовое господство лица над объектом собственности;

1. право пользования объектом собственности.

В строительной отрасли широкое применение получила сдача в аренду действующими предприятиями строительных механизмов и машин, оборудования, транспортных средств, а также имущественных комплексов, например, предприятий строительной промышленности в целом или их подразделений. Это создает условия для быстрого введения в действие производственных мощностей и использования готовой инфраструктуры, в первую очередь для малого бизнеса.

Согласно законодательству, в договоре аренды участвуют две стороны: арендодатель и арендатор.

Арендодатель – собственник имущества, предоставляющий арендатору за плату во временное пользование имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества вместе со всеми ему принадлежащими и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор – получатель имущества, использующий его в своих целях в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества. В случае, если необходимость арендатора в использовании арендованного имущества исчезает, то он с согласия арендодателя вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Срок действия договора субаренды не может превышать периода действия договора аренды. Данный фактор является преимуществом арендных отношений, которые значительно расширяют возможности строительных организаций эффективно использовать арендуемые объекты в соответствии с изменяющимися условиями хозяйственной деятельности.

Различают следующие виды аренды:

– по объектам договора: аренда предприятий, зданий и сооружений, строительных машин и механизмов, оборудования, транспортных средств, земельных участков и т.д;

– по виду договора: аренда проката; договор аренды; лизинг (договор финансовой аренды);

– по срокам аренды: краткосрочная (до одного года), среднесрочная (от 1 до 5 лет), долгосрочная (свыше 5 лет);

– по изменению права собственности аренды без права выкупа имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Ключевыми параметрами сделки являются форма, размер арендной платы, сроки и условия ее внесения, которые определяются договором аренды.

Арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении, а также используются различные сочетания этих форм оплаты.

Наиболее распространенным методом арендной уплаты является установление твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельно по каждой из его составных частей. Платежи вносятся периодически в установленные договором сроки, а также возможна и единовременная оплата.

Арендная плата также может вноситься путем передачи продукции арендодателю и посредством оказания определенных услуг, или в качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на капитальный ремонт и улучшение арендуемых объектов.

Размер арендной платы определяется исходя из следующих положений:

– величины амортизационных отчислений, начисляемых на стоимость арендованного имущества;

– среднего уровня арендной платы, сложившегося в данном регионе на аналогичные объекты;

– расходов на страхование арендуемого имущества;

– затрат на проведение ремонта объектов после окончания сроков аренды;

– стоимости дополнительных услуг, оказываемых арендодателем.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Согласно законодательству, могут быть предусмотрены иные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Арендные предприятия самостоятельно могут решать вопросы продажи, обмена, сдачи в субаренду материальных ценностей, входящих в состав арендованного имущества, если это не противоречит условиям арендного договора, могут самостоятельно вносить изменения в состав этого имущества, проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение. Важным моментом хозяйственной самостоятельности является то, что остающаяся после внесения арендной платы и налогов прибыль поступает в полное распоряжение коллектива предприятия, и он самостоятельно определяет направления использования этой прибыли. Таким образом, на арендных предприятиях значительно полнее реализуется хозрасчетный принцип материальной заинтересованности коллектива. Арендные предприятия самостоятельно устанавливают формы и системы оплаты труда, тарифные ставки и оклады, чтобы повысить материальную заинтересованность членов арендного коллектива в увеличении фонда накопления. Часть стоимости основных производственных фондов, создаваемых за счет прироста собственных средств, зачисляется на специальные счета в долевом фонде работников предприятия. Средства долевого фонда между членами организации арендаторов зачисляются на их личные счета пропорционально конкретному трудовому вкладу каждого. На стоимость вклада в имущество предприятия работникам начисляются проценты и могут выдаваться ценные бумаги. На ценные бумаги (акции) выплачиваются дивиденды в размерах, определяемых арендным коллективом, исходя из конечных результатов производства и задач развития предприятия. Аренда и арендный подряд резко активизируют заинтересованность в повышении эффективности производства всего трудового коллектива, обеспечивают гармоничное сочетание и более полную реализацию всех принципов коммерческого и хозяйственного расчета.

Литература

1. Валицкий, С.В. Экономика водохозяйственного строительства: учеб. пособие для вузов по спец. “Гидромелиорация”, “Механизация гидромелиоративных работ” и “Гидротехническое строительство речных сооружений и ГЭС”. Минск: Вышэйш. шк., 1986. 173 с.

2. Дробышевский, Н. П. Бухгалтерский учёт в строительстве: учебник /

Н.П. Дробышевский, В.Б. Ермолинский, П.Е. Борисовский; под общ. ред. Н.П. Дробышевского. Минск: Вышэйш. шк., 1993. 560с.

3. Экономика промышленного производства в условиях рынка: учеб. пособие / А.И. Руденко, В.И. Выборнов, И.А. Александрович [и др.]; под общ. ред. А.И. Руденко и Я.А. Александровича. Минск, 1992. 136 с.

4. Экономика и рынок труда: учеб. пособие / А.С. Головачёв, Н.С. Березина, Н.И. Бокун, Л.И. Леутина; под общ. ред. А.С. Головачева. Минск: Вышэйш. шк., 1994. 245 с.

5. Финансовые расчёты предприятий: справочник / В.Ф. Близнец, Т.И. Василевская, Т.И. Вуколова [и др.]; под общ. ред. М. И. Ткачук. Минск: Вышэйш. шк., 1993. 336 с.

6. Экономика строительства / под ред. И.С. Степанова. М.: Юрайт, 1997. 416 с.

7. Экономика предприятия / под ред. В.Я. Хрипача; Академия управления при Президенте Республики Беларусь; 1997. 448 с.

8. Методические указания по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сметной документации в условиях рыночных отношений в Республике Беларусь. Кн. 1, вып. 1. Минск: НТЦ АП “Белпроект”, 1993. 87с.

9. Лещиловский, П.В. Экономика агропромышленного комплекса в вопросах и ответах: учеб. пособие / П.В. Лещиловский, Б.В. Ульянко. Минск: Ураджай, 1992. 352 с.

10. Гусаков, Б.И. Экономическая эффективность инвестиций собственника / Б.И. Гусаков // Финансы, учет, аудит, 1998. 216 с.

11. Рекомендации по разработке бизнес-планов инвестиционных проектов // Главный бухгалтер. 1999. №37. С. 15 – 30.

12. Громов, М.Н. Научная организация, нормирование и оплата труда на сельскохозяйственных предприятиях / М.Н. Громов. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Агропромиздат, 1991. 383 с.

13. Экономика сельского хозяйства / В.А. Добрынин, А.В. Беляев, П.П. Дунаев [и др.]; под ред. В.А. Добрынина. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Агропромиздат, 1990. 476 с.

14. Козленко, Н.Н. Рынок и предприятие / Н.Н. Козленко. М.: Агропромиздат, l992. 64 с.

15. Правила о договорах подряда в капитальном строительстве: утверждены постановлением CM РБ от 31.08.1993г. п.583 // Национальная экономическая газета, 1 – 14 декабря 1993 г. С. 12.

16. Методические указания по оценке финансового состояния и определению критериев неплатежеспособности субъектов хозяйствования // Национальная экономическая газета. 1996. №13.

17. Практикум по анализу хозяйственной деятельности промышленных предприятий: учеб. пособие / Н.А. Русак, Г.Г. Виногоров, Л.В. Умецкая и [др.]; под общ. ред. Н.А. Русак. Минск: Вышэйш. шк., 1994. 232 с.

18. Савицкая, Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятий АПК: учебник / Г.В. Савицкая. Минск: Новое знание, 2001. 687 с.

19. Деркач, Д.И. Анализ производственно-хозяйственной деятельности подрядных строительных организаций / Д.И. Деркач. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 1990. 239 с.

20. Зузик, Д.Т. Экономика водного хозяйства / Д.Т. Зузик. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Колос, 1990. 400 с.

21. Временные рекомендации по расчёту основных показателей экономической эффективности капитальных вложений в мелиорацию земель в текущих (прогнозных) ценах. Минск, 1999. 19 с.

22. Гражданский кодекс Республики Беларусь (с коммент. к разделам) / коммент. В.Ф. Чигиря. 3-е изд. Минск: Амалфея, 2000. 704 с.

23. Экономика водного хозяйства: учеб. пособие / О.А. Шавлинский, В.В. Васильев, В.З. Коростелев. Минск: БНТУ, 2003. 206 с.

24. Экономика предприятия: учеб. пособие / В.П. Волков, А.И. Ильин, В.И. Станкевич [и др.]; под общ. ред. А.И. Ильина. 2-е изд., испр. М.: Новое знание, 2004. 672 с.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение …………………………………………………………………………………...	3
Раздел I. Основы экономики строительства …………………………….	4
1. Строительство в системе народного хозяйства ………………………………………	4
1.1. Задачи и предмет изучения экономики строительства …………………………..	4
1.2. Особенности строительства как отрасли материального производства ………..	8
1.3. Строительство – важнейшая отрасль материального производства ……............	11
1.4. Организационные формы строительства …………………………………………	14
2. Ценообразование и определение сметной стоимости строительства ……………….	16
2.1.Основы ценообразования в строительстве ………………………………………..	16
2.2. Состав и структура сметной стоимости строительства …………………………	19
2.3. Система сметных норм и цен ……………………………………………………...	24
2.4. Состав и виды сметной документации ……………………………………………	25
2.5. Проведение подрядных торгов при размещении заказов на строительство объектов ……………………………………………………………………………………..	54
3. Инвестиции и общие положения определения их эффективности …………………	61
3.1. Понятие инвестиций и инвестиционной деятельности ……………………….....	61
3.2. Экономическая эффективность инвестиций ……………………………………..	65
3.3. Показатели общей экономической эффективности инвестиций ………………..	69
3.4. Показатели сравнительной экономической эффективности инвестиций ………	71
3.5. Фактор времени в строительстве и определение нормы дисконтирования ……	74
3.6. Эффективность инноваций ………………………………………………………...	79
4. Экономика и организация строительного проектирования ………………………….	81
4.1. Цели и задачи строительного проектирования …………………………………..	81
4.2. Этапы проектирования и содержание проектной документации ……………….	84
4.3. Оценка экономичности проектных решений ………………………………….....	90
4.4. Основные направления повышения экономической эффективности проектных решений ………………………………………………………………………….....	93
5. Технико-экономические показатели в строительстве ……………………………......	98
5.1. Система технико-экономических показателей …………………………………...	98
5.2. Классификация основных технико-экономических показателей ……………….	101
5.3. Единицы измерения ………………………………………………………………..	103
5.4. Обеспечение условий сопоставимости проектных решений ……………………	106
5.5. Влияние объемно-планировочных решений проектов на технико-экономи-ческие показатели ……………………………………………………………………….	111
Раздел II. Производственные ресурсы в строительстве……………...	120
6. Основные фонды строительных предприятий ……………………………………......	120
6.1. Экономическая сущность, состав и структура основных фондов ………………	120
6.2. Износ, амортизация и стоимостная оценка основных фондов ……………….....	124
6.3. Общие показатели использования основных фондов …………………………....	129
6.4. Обновление основных фондов …………………………………………………….	132
6.5. Экономическое обоснование выбора формы обновления оборудования ………	134
6.6. Лизинг основных средств ………………………………………………………….	135
7. Оборотные средства строительных предприятий ……………………………………	138
7.1. Состав оборотных средств …………………………………………………………	138
7.2. Планирование потребности в оборотных средствах ………………………….....	142
7.3. Источники формирования оборотных средств …………………………………..	146
7.4. Эффективность использования оборотных средств ……………………………..	147
8. Организация, нормирование труда и заработная плата ……………………………...	150
8.1. Трудовые ресурсы и кадры предприятия. Процесс формирования кадров …….	150
8.2. Определение потребности предприятия в трудовых ресурсах ………………….	154
8.3. Организация труда и персонал строительных предприятий …………………….	156
8.4. Нормирование труда …………………………………………………………….....	160
8.5. Производительность труда и факторы ее роста ……………………………….....	166
8.6. Сущность заработной платы и ее формирование ………………………………..	168
8.7. Методы планирования заработной платы на предприятии ……………………...	170
8.8. Формы и системы оплаты труда на предприятии ………………………………..	173
9.Финансирование строительных предприятий …………………………………………	181
9.1. Финансы предприятий и самофинансирование ……………………………….....	181
9.2. Развитие самофинансирования строительных предприятий………………….....	183
9.3. Формы кредитования строительства ………………………………………………	187
9.4. Формы взаимных расчетов между предприятиями ………………………………	190
10. Материально-техническое обеспечение строительства …………………………….	193
10.1. Материально-техническое обеспечение строительства в условиях рынка …...	193
10.2. Организация поставки материально-технических ресурсов …………………..	196
10.3. Формы и методы обеспечения материально-техническими ресурсами и их эффективность …………………………………………………………………………..	197
10.4. Логистика в системе организации материально-технического обеспечения в строительстве ……………………………………………………………………………	198
Раздел III. Экономика строительного предприятия ……………………	203
11. Система планирования деятельности предприятия …………………….………........	203
11.1. Система планирования на предприятии …………………………………………	203
11.2. Бизнес-план: сущность, значение и функции …………………………………..	206
11.3. Требования к составу бизнес-плана ……………………………………………..	208
11.4. Краткое содержание основных разделов бизнес-плана ………………………..	210
12. Издержки производства и себестоимость строительно-монтажных работ ………..	217
12.1. Экономическое содержание издержек производства …………………………..	217
12.2. Классификация издержек производства и реализации продукции ……………	220
12.3. Виды себестоимости и экономические элементы затрат ………………………	228
12.4. Основные направления снижения себестоимости строительно-монтажных работ ……………………………………………………………………………………..	232
13. Прибыль и рентабельность ……………………………………………………………	235
13.1. Прибыль предприятия: понятие, функции ………………………………………	235
13.2. Формирование и распределение прибыли на предприятии ……………………	236
13.3. Рентабельность: виды, показатели ………………………………………………	240
13.4. Анализ финансового состояния строительных предприятий ………………….	245
14. Анализ хозяйственной деятельности предприятий ………………………………….	252
14.1. Задачи, виды, методы и исходные данные для анализа хозяйственной деятельности ………………………………………………………………………………..	252
14.2. Анализ основных технико-экономических показателей работы строительных предприятий ……………………………………………………………………………..	255
14.3. Анализ объема, структуры и качества строительно-монтажных работ (СМР) .	256
14.4. Анализ выполнения плана ввода в действие объектов строительства ………..	260
14.5. Факторы изменения объема строительно-монтажных работ ……………….....	261
14.6. Анализ себестоимости строительной продукции ………………………………	263
14.7. Аудит в строительстве ……………………………………………………………	267
15. Коммерческий расчет как метод хозяйствования ……………………………………	272
15.1. Сущность хозяйственного и коммерческого расчета …………………………..	272
15.2. Внутрипроизводственный хозяйственный расчет ………………………………	274
15.3. Аренда и ее необходимость в строительстве ……………………………………	277
Литература …………………………………………………………………………………	281

38