15 Приобретение и прекращение права собственности в Концепции развития законодательства о вещном праве: проблемы и противоречия.

Концепция развития законодательства о вещном праве исходит из того, что "именно в ГК РФ должно содержаться исчерпывающее регулирование вещных прав, за исключением только тех случаев, которые будут предусмотрены в самом ГК РФ". Из этого положения следует, что соответствующие нормы о праве собственности, постоянном (бессрочном) пользовании и иных вещных правах на земельные участки, об основаниях их возникновения, ограничения и прекращения из Земельного кодекса РФ должны быть изъяты. Так, Е.А. Суханов указывал, что подавляющее большинство норм, содержащихся в гл. III - IX Земельного кодекса, по своей юридической природе в действительности являются гражданско-правовыми и не имеют прямого отношения к земельно-правовому регулированию. Поэтому эти чужеродные для него нормы из Земельного кодекса должны быть исключены и перенесены в Гражданский кодекс.

ИЗ КОНЦЕПЦИИ- Необходимо дополнить правила ГК о приобретении права собственности на недвижимое имущество нормами о приобретении собственником помещения права собственности на общее имущество здания (многоквартирного дома). Следует указать, что при государственной регистрации права собственности на помещение в здании собственник приобретает долю в праве собственности на общее имущество здания, в котором это помещение находится. Если здание расположено на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то собственник помещения также приобретает долю в праве собственности на данный участок. Если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение в здании земельный участок не сформирован (не прошел кадастровый учет), собственник помещения в здании приобретает право на долю в праве собственности на соответствующий участок с момента его формирования.

В действующем законодательстве не определен правовой режим находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания. Это приводит к тому, что государственные и муниципальные органы распоряжаются соответствующими земельными участками по своему усмотрению (например, предоставляют для точечной застройки), нарушая законные права и интересы собственников помещений в зданиях, находящихся на данных участках.

В этой связи следует установить, что с момента приобретения в частную собственность хотя бы одного помещения в здании государство и муниципальное образование не вправе распоряжаться земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования.

Необходимо дополнить правила ГК о приобретении права собственности на недвижимое имущество также нормами, устанавливающими особенности возникновения права собственности на объекты долевого строительства. Следует установить, что при долевом строительстве государственная регистрация права собственности на помещения возможна только после государственной регистрации права собственности застройщика на здание, в котором находятся эти помещения.

Необходимо сформулировать полноценные правила о приобретении права собственности добросовестным приобретателем.

Добросовестный приобретатель признается собственником приобретенного им по сделке движимого имущества, пока не доказано обратное. Право собственности добросовестного приобретателя считается возникшим с момента приобретения имущества, в том числе в случае отказа собственнику в иске об истребовании имущества из владения добросовестного приобретателя.

Добросовестный приобретатель признается собственником приобретенного им по сделке недвижимого имущества с момента государственной регистрации его права собственности, если не доказано, что собственником является иное лицо.

Следует расширить перечень случаев, при которых право собственности может быть приобретено без передачи вещи, например, если вещь к моменту заключения сделки, направленной на передачу права собственности, уже находится во владении приобретателя. Кроме того, необходимо уточнить, что вещь может считаться врученной приобретателю в силу не только ее фактического поступления во владение приобретателя, но и других юридических значимых действий (например, вручение коносамента).

Необходимо включить в ГК нормы о приобретении права собственности на искусственные (намывные территории) и естественные (изменение русла реки, намыв грунта) приращения прибрежного земельного участка.

Следует установить, что вещи, образованные соединением и смешением других вещей, которые принадлежат разным лицам, поступают в долевую собственность указанных лиц.

Правила ГК, предусматривающие возможность прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимые жилые помещения, должны быть распространены и на нежилые помещения.