19. Эмфитевзис в римском частном праве, чиншевое право в дореволюционной России и пожизненное наследуемое владение в современном российском гражданском праве.

Эмфитевзис в римском частном праве

Эмфитевзис (emphyteusis) — это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования чужой сельскохозяйственной землей и плодами ее за плату с обязанностью обрабатывать и не ухудшать имения1.

Объектами эмфитевзиса могли быть: государственные земли; земли императора; городские земли; земли жреческих коллегий; частные земли; неземельные недвижимости, если достигалось соглашение, что отношения будут строиться не по началам суперфиция, а по началам эмфитевзиса. Субъектами эмфитевзиса являлись, с одной стороны, собственник сдаваемой вещи (dominus emphyteuseos), с другой — эмфитевта (emphyteuta, лицо, управомоченное на эмфитевзис).

К установлению данного отношения приводили следующие обстоятельства.

1. Договор. Специальный закон императора Зенона: возникающее право не является следствием переноса собственности в результате купли-продажи; однако, это право также не является следствием отдачи земли в аренду; это особое право, как говорили древние юристы — «право третьей разновидности» (jus tertium).

2. Судебное решение (adjudicatio) в случае раздела общей собственности (между сонаследниками, сособственниками).

3. Завещательный отказ — распоряжение, сделанное наследодателем на случай своей смерти.

4. Давность: если кто-нибудь пользовался на условиях эмфитевзиса вещью в течение 30 лет, то этим он приобретал эмфитевтическое право.

Обязанности и ответственность эмфитевты состоят в следующем:

• обрабатывать вещь и не приводить ее в худшее состояние, в противном случае собственник может его выселить (по закону Юстиниана);

• нести все публичные налоги и повинности, лежащие на вещи;

• уплачивать собственнику ежегодную эмфитевтическую плату в назначенные сроки; эта плата прямо не зависела от доходности вещи, а, скорее, являлась знаком признания чужой собственности, эмфитевта (в отличие от арендатора) не мог требовать снижения платы (например, в случае неурожая); вообще, размер эмфитевтической платы не мог быть изменен односторонне; если эмфитевта не платил собственнику vectigal (или публичных налогов) в течение 3 лет (а на церковных землях в течение 2 лет), его права прекращались и он не имел права требовать вознаграждения за сделанные улучшения;

• при отчуждении своего права эмфитевта должен уведомить об этом собственника и ждать два месяца его решения; за согласие собственника на отчуждение эмфитевта уплачивает ему 2% от цены сделки; собственник, однако, имеет право преимущественной покупки (jus protimeseos); нарушение любого из условий отчуждения грозило потерей эмфитевзиса.

чиншевое право в дореволюционной России

Законодательство Российской империи XVIII - XIX вв. предусматривало возможность передачи земли во владение на чиншевом праве. Огромные завоеванные пространства Римской империи не приносили собственнику никаких доходов. Поэтому было принято решение передавать эти земли в потомственное владение, за что владельцы обязаны были вносить небольшую плату - чинш.

Чиншевое право - право вечного, потомственного, с правом отчуждения, владения и пользования землей за определенный в пользу собственника чинш, размер которого установлен раз и навсегда и не может быть изменен по произволу собственника.

В современном праве схож с пожизненным наследуемым владением.

Пожизненное наследуемое владение в современном российском гражданском праве.

В соответствии со ст. 266 ГК РФ Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Причем в соответствии со ст. 222 ГК РФ землевладелец может требовать признания права собственности на самовольную постройку.

В ст. 267 особо подчеркивается: распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

ЗК с момента введения его в действие исключил появление новых прав пожизненного наследуемого владения. Но права, возникшие до введения в действие ЗК сохраняются.

Субъекты – только физлица.

Объекты – земельные участки, находящиеся в публичной собственности. Право пожизненного наследуемого владения не может устанавливаться на земельные участки, находящиеся в частной собственности.