16 Концепция единого объекта недвижимости. Принцип superficies solo cedit, его гражданско-правовое значение и реализация в современном российском и зарубежном законодательстве.

Р.С. Бевзенко предлагает использовать в отношении недвижимости две модели организации оборота в зависимости от наличия или отсутствия частного права собственности на землю – Первый – это условно «европейский» подход, предполагающий, что недвижимой вещью является земельный участок, на который устанавливаются частные права, здание рассматривается как составная часть земельного участка или ограниченного вещного права на него. Второй подход (условно «азиатский») заключается в том, что земля вообще не участвует в гражданском обороте (так как она вся – публичная), недвижимой вещью объявляется здание, оно же и является главным предметом сделок; ограниченное же земельное право является скорее принадлежностью здания и следует за ним.

Скловский в свою очередь выделяет следующие две концепции того, чем же является недвижимость - концепция «земельного участка с принадлежностями» и концепция «множественности видов недвижимости» При всей неоднородности недвижимых объектов правовой институт в целом отличает наличие обязательной юридической связи земельного участка и расположенных (возведенных) на нем вещей (более строгой в западных континентальных системах, менее прочной в восточных). Подобную дифференциацию в литературе принято объяснять степенью влияния систематики римского права (Так же отмечает Скловский).

Разница заключается в том, что при применении первого подхода земельный участок и постройки на нем составляют единый объект недвижимости, представляющий собой составную вещь.

В случае со вторым подходом земельный участок и здания на нем составляют различные вещи, на каждую из которых есть самостоятельное право собственности.

В настоящее время в России здание и земельный участок являются самостоятельными объектами недвижимости и вещами (принцип дуплицета).

Однако данный подход сталкивается с критикой в доктрине (одним из ярых критиков такого подхода в частности является Р.С. Бевзенко). Кроме того, предпринимаются попытки реформировать ГК РФ в этой части.

Так, в проекте реформы ГК РФ предложено ввести единый объект недвижимости. Законопроект в настоящее время не принят. Согласно проекту: абзац второй п. 2 ст. 130 ГК РФ в проектируемой редакции: «Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь».

Более того, до революции проект Гражданского уложения Российской империи (ред. 1905 г.), в котором в соответствии со ст. 32 недвижимыми имуществами признавались «земли, а также строения и сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины». Однако в соответствии со ст. 33 проекта недвижимое имущество, внесенное под одним номером в вотчинную книгу, называлось имением, а в соответствии со ст. 34 проекта к составу имений принадлежат застроенные и незастроенные земельные участки. Таким образом, несмотря на то что проект воспринял на первый взгляд французскую модель определения недвижимости, тем не менее сооружения и здания все же рассматривались в нем как часть одной недвижимой вещи, именуемой имением.

В судебной практике также предпринимаются попытки считать земельный участок и постройки на нем как единую составную вещь: В практике Президиума ВАС РФ есть два примера, в которых Суд применил к земельному участку и зданиям на нем концепцию единого объекта и признал здания составной частью земельного участка: первый – обзор судебной практики разрешения споров, возникающих из негаторных исков, где обсуждается правовой режим здания, строительство которого было завершено (и получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию), но право собственности на которое зарегистрировано не было (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»); второй – дело Разиевского (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 № 17085/12). Оно представляет максимальный интерес как пример распространения идеи составных частей участка не только на плоскостные поверхностные сооружения (футбольные поля), но и на здания, построенные на нем

Следует отметить, что в европейских правопорядках (В частности в Германии и Франции) здание и земельный участок под ним составляют единый объект недвижимости и представляют собой составную вещь.

Superficies solo cedit

Принцип римского права superficies solo cedit означает, что сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Он состоял в так называемом правиле приращения: вновь возведенное здание признавалось частью земельного участка, «прирастая» к нему, оно поступало в собственность собственника земельного участка. В результате рецепции указанного принципа он несколько изменился: возведенное застройщиком строение признается составной частью права застройки, а значит, в отношении последнего застройщик, по факту, обладает правомочиями собственника. Так как с помощью фикции право застройки приравнивается к земельному участку, действие принципа superficies solo cedit при таком регулировании проявляется в том, что строение не обособлено в вещно-правовом смысле, является составной частью земельного участка. Следовательно, вещный эффект superficies solo cedit сохраняется.

В российском праве указанный принцип текстуально воспроизводится в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ в качестве принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, «согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков».

Можно выделить два проявления этого принципа:

1) когда строение и земельный участок попадают в собственность одному лицу, ими уже нельзя распоряжаться по-отдельности, они связаны единой судьбой;

2) когда собственник земельного участка и собственник строения — разные лица, у последнего всегда должно быть хотя бы право пользования земельным участком.

В судебной практике этот принцип означает, что отчуждение строения отдельно от земельного участка или отчуждение их разным лицам может быть признан ничтожным (Например: определение СКЭС ВС РФ по делу № А46-23123/2020)

Второй эффект похож на немецкую модель права застройки, так как устанавливает связь между строением и правом на земельный участок. Вместе с тем и первый, и второй эффект не образуют вместе действия принципа superficies solo cedit в классическом варианте, поскольку строение остается обособленным в вещно-правовом смысле, то есть остается самостоятельной вещью, а значит не достигается единства строения и земельного участка в статике — как одной сложной вещи. В российской модели недвижимость едина исключительно в динамике (обязательства, наследование и т.д.).

Тем не менее положения закона были развиты и даже изменены практикой Высшего Арбитражного Суда РФ. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ по делу № 17085/126 суд выводит следующее правило: «Здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются составной частью земельного участка». Это говорит о том, что судебная практика в случае возведения лицом здания на его собственном земельном участке руководствуется принципом единого объекта.

Пример реализации в Германии принципа в Германии (Право застройки): В соответствии с § 12 Закона о наследственном праве застройки Германии, строения, возведенные застройщиком, рассматриваются как составные части права застройки, но не составные части земельного участка. Соответственно, оборот зданий, выстроенных на ограниченном вещном праве, осуществляется путем оборота (продажи, залога и пр.) самого ограниченного вещного права; здание же, будучи составной частью этого права, принадлежит тому, к кому перешло ограниченное вещное право (либо обременено в пользу того, в чью пользу обременено право) на земельный участок.