Глава 7. Дела из договора аренды

Ниже рассматриваются вопросы, имеющие значение для подготовки к судебному разбирательству дел по спорам об аренде имущества, за исключением дел по аренде земли.

Правовая регламентация арендных отношений носит развернутый характер: в ГК договору аренды отведена отдельная глава - гл. 34, содержащая общие нормы, применимые ко всем видам аренды, и специальные правила, относящиеся к конкретным видам этого договора (аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, аренда транспорта и т.д.).

При подготовке и рассмотрении дел следует учитывать порядок применения указанных норм, имея в виду, что в первую очередь подлежат применению специальные правила о договоре соответствующего вида, а по вопросам, не урегулированным специальными правилами, применяются общие положения об аренде в сочетании с общими нормами ГК об обязательствах.

В соответствии со ст. 606 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из данного определения субъектами (сторонами) договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Нормативная база и судебная практика

ГК.

Кодекс внутреннего водного транспорта РФ. Федеральный закон от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ (ред. от 29 июня 2004 г.).

Воздушный кодекс РФ. Федеральный закон от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ (ред. от 22 августа 2004 г.).

Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (ред. от 22 августа 2004 г.).

Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Федеральный закон от 22 августа 1996 г. N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" (ред. от 22 августа 2004 г.).

Закон РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" (ред. от 29 декабря 2004 г.).

Письмо МНС РФ от 6 июля 2004 г. N 04-3-01/398 "О сдаче помещений в аренду (наем)".

Приказ Минюста РФ от 6 августа 2004 г. N 135 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества". Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2004 г. N 135).

Указание Минздрава РФ от 9 июня 2003 г. N 712-У "О порядке согласования сдачи в аренду недвижимого имущества".

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Постановление Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. N 707 "О порядке реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Положение о реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" (утв. Постановлением Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. N 707).

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21 февраля 2001 г. N 60 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований".

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2000 г. N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении".

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".

Приказ Минюста РФ, Минимущества РФ, Госстроя РФ и Росземкадастра от 3 июля 2000 г. N 193/17/2/169 "Об утверждении Инструкции о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов". Инструкция о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов (утв. Приказом Минюста РФ, Минимущества РФ, Госстроя РФ и Росземкадастра от 3 июля 2000 г. N 193/17/2/169).

Письмо Минюста РФ от 27 июля 2000 г. N 6219-ЭР "О государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества".

Распоряжение Мингосимущества РФ от 14 мая 1999 г. N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом".

Письмо ГТК РФ от 27 октября 1999 г. N 01-15/27596 "О передаче объектов недвижимого имущества в аренду".

Распоряжение Мингосимущества РФ от 28 июля 1998 г. N 774-р "Об утверждении "Положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности".

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 июня 1997 г. N 15 "Обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий".

Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Распоряжение Госкомимущества РФ от 14 июля 1997 г. N 602-р "О делегировании полномочий арендодателя комитетам по управлению государственным имуществом при заключении договоров на сдачу в аренду федерального имущества, находящегося в оперативном управлении Федеральной пограничной службы Российской Федерации".

Письмо Минфина РФ от 30 октября 1997 г. N 3-Е1-6/64 "Об аренде".

Распоряжение Мингосимущества РФ от 18 декабря 1997 г. N 192-р "О делегировании полномочий территориальным органам Мингосимущества России по заключению договоров аренды федерального имущества, находящегося на балансе силовых министерств и ведомств" (ред. от 22 декабря 1999 г.).

Указ Президента РФ от 27 марта 1996 г. N 424 "О некоторых мерах по усилению государственной поддержки науки и высших учебных заведений Российской Федерации" (ред. от 8 октября 2002 г.).

Письмо Госкомимущества РФ от 19 января 1995 г. N ПМ-36/484 "О сдаче в аренду объектов нежилого фонда, находящихся на балансе предприятий железнодорожного транспорта".

Постановление Президиума Верховного Совета РСФСР от 24 июня 1991 г. N 1481-1 "О полномочиях Центрального банка РСФСР (Банка России) по управлению имуществом, переданным на его баланс в соответствии с Постановлением Президиума Верховного Совета РСФСР от 16 августа 1990 г. N 146-1".

Письмо Минфина РФ от 18 июля 1994 г. N 03-02-08 "Об арендных платежах".

Особенности субъектного состава

Особенности субъектного состава договора определяются его содержанием, а именно действиями, которые надлежит совершить относительно объекта аренды. Поскольку сдача имущества в аренду является действием по распоряжению имуществом, то в качестве арендодателя может выступать только лицо, наделенное соответствующими полномочиями: либо собственник имущества, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Соответственно, при подготовке к рассмотрению любого дела, спор по которому вытекает из договора аренды, суд устанавливает, является ли лицо, сдавшее имущество в аренду, надлежащим арендодателем. В противном случае сделка должна оцениваться как ничтожная, не соответствующая требованиям ст. 608 ГК.

Помимо собственника, правомочиями по распоряжению имуществом в силу закона наделены субъекты права хозяйственного ведения - государственные и муниципальные унитарные предприятия.

Однако самостоятельно права по распоряжению имуществом путем сдачи его в аренду субъектами права хозяйственного ведения могут быть реализованы только в отношении движимого имущества (исключение составляют случаи, установленные законом или иными правовыми актами).

Для сдачи государственным или муниципальным предприятием в аренду объектов недвижимости требуется согласие собственника (п. 2 ст. 295 ГК).

Важно отметить, что собственник не вправе выступать в качестве арендодателя имущества, закрепленного им за государственным или муниципальным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения.

В отношении этого имущества за собственником сохраняются только те правомочия, которые прямо указаны в законе (п. 1 ст. 295 ГК, п. 1 ст. 17, ст. 20 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (ред. от 8 декабря 2003 г.)).

Объем правомочий субъектов права оперативного управления зависит от их организационно-правовой формы: казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя любого вида государственного имущества (движимого и недвижимого) только с согласия собственника (ст. 297 ГК), учреждение же вообще не наделено правом сдачи в аренду закрепленного за ним имущества (даже с согласия собственника) - п. 1 ст. 298 ГК.

Отступление от этого правила предусмотрено в п. 2 ст. 298 ГК - в отношении имущества, приобретенного учреждением на доходы от разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности.

Особое положение занимают образовательные учреждения.

В судебной практике имелись расхождения при оценке прав образовательных учреждений на сдачу в аренду имущества, закрепленного за ними на праве оперативного управления.

Так, имелось мнение, что п. 11 ст. 39 Закона РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" (ред. от 29 декабря 2004 г.) (далее - Закон об образовании), предусматривающий самостоятельную сдачу образовательным учреждением в аренду закрепленных за ним объектов на праве оперативного управления, в том числе объектов недвижимости, с согласия совета данного учреждения, вступил в противоречие со ст. 298 ГК, в силу чего не подлежит применению.

В настоящее время судебная практика по данному вопросу является сложившейся. Суды исходят из положений п. 11 ст. 39 Закона об образовании, поскольку п. 3 ст. 120 ГК допускает возможность регулирования особенностей правового положения отдельных видов государственных и иных учреждений законом и иными правовыми актами.

С практической точки зрения вызывает затруднение вопрос о том, кто в рамках ст. 608 ГК может быть отнесен к лицам, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду.

В этой связи при оценке правомочий арендодателя следует учитывать ту нормативную базу, которая действовала на момент заключения рассматриваемого договора.

Так, до 10 ноября 1991 г. полномочия по распоряжению государственным имуществом были делегированы министерствам, ведомствам и иным субъектам (главкам, а в ряде случаев - территориальным или промышленным и строительным объединениям, например, Объединению "Главсредуралстрой", Главному управлению торговли Свердловской области и т.п.).

Данные положения утратили силу с момента принятия Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 (п. 15) "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". Согласно данному Постановлению функции управления и распоряжения объектами федеральной собственности осуществляет Правительство РФ, которое может делегировать отдельные полномочия в отношении указанных объектов министерствам и ведомствам, а также органам исполнительной власти субъектов РФ в порядке, определяемом законодательством.

В системе Правительства РФ был создан орган исполнительной власти специальной компетенции - Министерство государственного имущества Российской Федерации (с системой территориальных органов в субъектах РФ). Вследствие этого арбитражная практика исходит из того, что правомочиями по сдаче в аренду имущества, отнесенного к федеральной собственности, обладали комитеты, наделенные правами территориальных управлений Мингосимущества России, если полномочия в отношении конкретного имущества не делегированы Правительством РФ иным органам исполнительной власти.

КонсультантПлюс: примечание.

Постановление Правительства РФ от 03.06.2002 N 377 "Об утверждении положения о министерстве имущественных отношений Российской Федерации" утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 27.11.2004 N 691.

Постановлением Правительства РФ от 3 июня 2002 г. N 377 Мингосимущество России было преобразовано в Министерство имущественных отношений Российской Федерации. После данного преобразования приказами этого Министерства образованы его самостоятельные территориальные управления в субъектах Федерации с соответствующими функциями, ранее принадлежавшими теруправлениям Мингосимущества России.

Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 Министерство имущественных отношений Российской Федерации упразднено и образовано Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом с передачей последнему основных функций упраздняемого Министерства.

В отношении объектов собственности субъектов Федерации такими полномочиями наделены соответствующие министерства или комитеты по управлению имуществом субъекта Федерации. В отношении объектов муниципальной собственности - комитеты по управлению муниципальным имуществом (КУМИ, КУГИ, КУИ МО).

Следует учитывать, что Минимущество РФ и его территориальные управления, а также комитеты по управлению имуществом иного уровня могут участвовать в арендных отношениях в двух разных ролях:

1) в качестве арендодателя, управомоченного собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК), что возможно только в отношении имущества, находящегося в непосредственном обладании (в казне) муниципального образования, субъекта Федерации или Российской Федерации, т.е. не закрепленного за муниципальными и государственными предприятиями и учреждениями на соответствующем вещном праве (хозяйственного ведения или оперативного управления);

2) в качестве уполномоченного представителя собственника, если речь идет о правовом режиме использования имущества, закрепленного за конкретным юридическим лицом на праве хозяйственного ведения.

Во втором случае данные органы не могут выступать арендодателями. Договор аренды является двусторонним. Это касается возникшей в наше время практики подписания договоров на аренду недвижимого государственного имущества, находящегося в хозяйственном ведении юридических лиц, тремя лицами - самим субъектом права хозяйственного ведения (арендодателем), территориальным органом Минимущества РФ (представителем собственника) и арендатором. Данная практика не меняет правовой природы договора аренды как двусторонней сделки, создающей обязанности только для арендодателя и арендатора.

Фактическое участие комитетов в подписании договора рассматривается в судебной практике как подтверждение согласия собственника на сдачу в аренду объекта государственной собственности.

В указанных случаях представитель собственника может быть привлечен в качестве третьего лица к участию в деле по спору между арендодателем и арендатором.

При рассмотрении дел по спорам из договоров субаренды привлечение к участию в деле в качестве третьего лица арендодателя по основному договору аренды представляется необходимым. Это обусловлено тем, что при исследовании договора субаренды и правомочий арендатора по основному договору на сдачу имущества в субаренду суд вынужден давать оценку и основному договору.

Разновидности предметов иска

Выделяют следующие виды предмета иска:

1) о признании договоров аренды недействительными;

2) об обязании заключить договор аренды;

3) о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору;

4) о неисполнении договора:

а) по искам арендодателя:

- о взыскании задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей;

- о возврате арендованного имущества (ст. 622 ГК);

б) по искам арендатора:

- об обязании арендодателя передать арендованное имущество (об истребовании арендованного имущества по ст. 398 ГК);

- о возмещении убытков в связи с непредоставлением в аренду имущества или документов, без которых пользование арендованным имуществом невозможно (ст. 611 ГК);

- об устранении недостатков сданного в аренду имущества (ст. ст. 12, 612 ГК);

- о возмещении расходов, произведенных для устранения недостатков арендованного имущества (ст. ст. 12, 612 ГК);

- о возмещении расходов по капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью (ст. ст. 12, 616 ГК);

- о возмещении убытков, причиненных добросовестному арендатору отказом возобновить с ним договор аренды (п. 1 ст. 621 ГК);

- о возмещении стоимости неотделимых улучшений (п. 2 ст. 623 ГК);

5) о досрочном расторжении договора:

а) по требованию арендодателя (ст. 619 ГК);

б) по требованию арендатора (ст. 620 ГК).

Особенности доказывания

По любой разновидности исков, вытекающих из договора аренды, для правильного разрешения спора суд должен установить наличие и доказанность фактов, имеющих значение по конкретному делу. Прежде всего это касается фактов, на которых основывается материально-правовое требование истца.

Иными словами, судом устанавливаются наличие и действительность материально-правового требования, а также наличие и доказанность обстоятельств (юридических фактов), на которых оно основано.

Следует отметить, что доказательственная деятельность в суде выходит за рамки только предмета доказывания, поскольку суд обязан исследовать и соблюдение предусмотренных законом условий обращения за судебной защитой (подведомственность, подсудность, пресекательные сроки, досудебный порядок урегулирования спора).

По искам о признании договоров аренды недействительными.

Исходя из оснований их оспаривания в предмет доказывания входят следующие факты:

1) заключение оспариваемого договора (поскольку признание его незаключенным, например, по п. 1 ст. 654 ГК фактически означает установление отсутствия договора, что исключает возможность его оценки для признания недействительным);

2) нарушение требований закона или иных правовых актов при совершении договора (например, при сдаче имущества в аренду лицом, которому такое право не принадлежит: ст. ст. 168 и 608, ст. ст. 168 и 295, ст. ст. 168 и 298 ГК);

3) факты, указанные в гипотезах соответствующих норм гл. 9 ГК как порочащие сделку (обстоятельства ст. ст. 169 - 179 ГК), или факты несоблюдения специальных требований к договору аренды конкретного вида:

а) несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения (п. 1 ст. 651 ГК);

б) несоблюдение формы договора аренды предприятия (ст. 658 ГК).

Факт заключения оспариваемого договора, а также наличие признаков недействительности сделки обязан доказать истец.

Необходимыми доказательствами являются:

1) письменный договор (а при оспаривании по признаку несоблюдения формы - иные доказательства, подтверждающие его заключение, в том числе подтверждающие совершение действий по его исполнению);

2) документы, достоверно подтверждающие наличие тех обстоятельств, по которым сделка признается недействительной применительно к конкретному составу правонарушения.

По делам об обязании заключить договор.

Следует иметь в виду, что по общему правилу такое требование противоречит принципу свободы договора, установленному ст. 421 ГК. Согласно последней понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК, законом или добровольно принятым обязательством.

Применительно к договору аренды такая обязанность возникает:

1) по результатам торгов (конкурса) на право заключения договора аренды имущества (как правило, объектов недвижимости);

2) из законодательства о приватизации, устанавливающего исключительное право юридического лица, образованного на базе арендного предприятия, выкупившего арендованное имущество, на заключение долгосрочного договора аренды (сроком не менее 15 лет) зданий, сооружений, нежилых помещений, которые оно арендовало или которыми владело в процессе своей уставной деятельности (п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утв. Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284). Поскольку 15-летний срок действия исключительного права на аренду для указанных юридических лиц не истек, такие споры до сих пор имеют место в судебной практике;

3) из предварительного договора;

4) на основании имеющегося арендного договора по требованию добросовестного арендатора, реализующего преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в порядке ст. 621 ГК (при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора).

Соответственно, доказыванию подлежит наличие права на заключение договора.

Необходимые доказательства (в зависимости от основания требования):

1) информационное сообщение о проведении конкурса, заявка на участие в нем, доказательства представления конкурсной комиссии документов, предусмотренных условиями конкурса, например, устава, баланса претендента и т.п., а также итогового протокола, отказа организатора торгов от заключения договора (или иные документы, свидетельствующие об уклонении организатора от заключения договора);

2) предыдущий договор аренды, доказательства его надлежащего исполнения, доказательства готовности заключить договор на равных условиях с иными претендентами, письменное сообщение в адрес арендодателя о желании продолжить арендные отношения и доказательства его отсылки в разумный срок до окончания действия договора, доказательства намерений арендодателя сдавать имущество в аренду и в дальнейшем.

Эти же доказательства представляются и исследуются по искам арендаторов о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

Такой иск является еще одним способом защиты того же преимущественного права добросовестного арендатора на заключение договора на новый срок, но на стадии, когда арендодателем на следующий срок уже заключен договор аренды с другим лицом.

В этом случае также должны быть представлены:

1) отказ арендодателя в заключении договора на новый срок;

2) копия договора с другим арендатором на этот же объект;

3) подтверждение даты заключения договора с другим арендатором.

Обязательным приложением к исковому заявлению об обязании заключить договор является проект договора, содержащий все его существенные условия (п. 8 ст. 126 АПК).

По всем спорам о неисполнении договоров.

Суд исследует и устанавливает наличие самого договора (факт его заключения и действительности) и доказанность наличия факта неисполнения одной из сторон принятых на себя обязательств.

По искам арендодателей о взыскании задолженности по арендной плате.

Подлежат доказыванию:

1) факт передачи имущества арендатору;

2) наличие задолженности за конкретные расчетные периоды;

3) размер задолженности;

4) нарушение сроков внесения арендных платежей (по искам о взыскании санкций за это нарушение).

По искам о невозврате имущества по прекращении договора аренды.

Доказываются:

1) факт прекращения договора;

2) факт нахождения имущества у арендатора (отказ возвратить имущество, неисполнение требования о его возврате по окончании срока договора).

По искам арендаторов.

Предметом доказывания также являются факты нарушения арендодателем обязанностей, возложенных на него законом и договором:

1) по передаче имущества в аренду;

2) по передаче его в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;

3) по капитальному ремонту имущества;

4) по перезаключению договора с добросовестным арендатором.

По всем спорам о неисполнении договора представляется договор аренды со всеми поименованными в нем приложениями. В случаях, когда требуется его государственная регистрация, он представляется с отметкой учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о произведенной регистрации договора. Также прилагаются имеющиеся к этому договору дополнительные соглашения.

По искам арендодателей о взыскании задолженности по арендной плате, возврате арендованного имущества по окончании срока договора.

Представляются документы:

1) подтверждающие принадлежность имущества и правомочия арендодателя на сдачу его в аренду (выписки из перечня объектов муниципальной или государственной собственности, свидетельство о государственной регистрации права, план приватизации с пообъектным перечнем имущества, если право возникло до введения в действие Закона о регистрации, а заключенный договор аренды не требует государственной регистрации);

2) подтверждающие балансовую принадлежность имущества субъектам права хозяйственного ведения и наличие согласия собственника на аренду объектов недвижимости - в случае, если арендодателем является муниципальное или государственное предприятие;

3) акты приема-передачи арендатору имущества и документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды (документы котлонадзора, гостехнадзора, иная специальная техническая документация);

4) все платежи арендатора с момента наступления спорного периода уплаты арендной платы по день судебного заседания;

5) расчет задолженности;

6) расчет санкций (в случае их предъявления).

Важно отметить, что по искам арендодателей о взыскании арендных платежей и о возврате имущества факт передачи имущества арендатору обязан доказать истец - арендодатель, а факт исполнения договора (факт возврата имущества по окончании срока аренды) обязан доказать ответчик - арендатор.

По искам арендаторов о возмещении убытков, связанных с нарушением обязанностей арендодателями.

Устанавливается наличие общих оснований для взыскания убытков:

1) наличие нарушений (противоправных действий) со стороны арендодателя;

2) факт возникновения убытков у арендатора;

3) наличие причинной связи их возникновения с действием (бездействием) арендодателя.

Основной объем доказательств по этим категориям дел касается подтверждения размера возникших убытков.

По искам о расторжении договоров аренды по общим основаниям, установленным ст. 450 ГК.

В предмет доказывания входят факты, свидетельствующие о существенном нарушении договора другой стороной или о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Законодательство об аренде (ст. ст. 619, 620 ГК) указывает конкретные факты (обстоятельства), наличие которых расценивается как существенное нарушение договора другой стороной.

По иску арендодателя о расторжении договора.

Доказывается одно из следующих обстоятельств:

1) использование имущества арендатором с существенным нарушением условий договора или назначения имущества;

2) существенное ухудшение имущества в процессе пользования;

3) невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении расчетных периодов;

4) неисполнение арендатором обязанности проведения в сроки, установленные договором, капитального ремонта в случаях, если законом, иными правовыми актами или договором проведение этих работ возложено на арендатора;

5) факт наступления иных обстоятельств - оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае, если они установлены договором (при расторжении договора по этим основаниям).

По иску арендатора о расторжении договора.

Доказывается одно из следующих обстоятельств:

1) непредоставление имущества арендодателем по иску арендатора;

2) создание арендодателем препятствий пользованию имуществом в соответствии с его назначением или условиями договора;

3) наличие не оговоренных при заключении договора недостатков имущества, которые не могли и не должны были быть известны арендатору и не должны были быть обнаружены при заключении договора, но которые препятствуют использованию имущества;

4) неисполнение арендодателем обязанности проведения капитального ремонта в установленные договором (или разумные) сроки;

5) непригодность имущества для использования, возникшая в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает (например, гибель или повреждение имущества при пожаре, возникшем не по вине арендатора);

6) факт наступления иных обстоятельств, указанных в договоре в качестве основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Следует иметь в виду, что в процессе рассмотрения данной категории дел в обязательном порядке устанавливаются и иные обстоятельства, не входящие в предмет доказывания, но определяющие условия, при соблюдении которых такие требования могут быть заявлены.

Так, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК является установление в ходе судебного разбирательства факта направления арендодателем письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнения договорного обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя только в случае неисполнения арендатором полученного предложения.

Данное право реализуется, в свою очередь, с соблюдением порядка расторжения договора, установленного п. 2 ст. 452 ГК, после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор.

Исполнения только условий последней части ст. 619 ГК, без соблюдения условий ст. 452 ГК, недостаточно для рассмотрения спора, поскольку эти предварительные условия носят различный характер и направлены на достижение самостоятельных целей. Так, предложение в порядке ст. 619 ГК касается требования об исполнении обязательства в дополнительно предоставленное время, а предложение, обязательность направления которого до обращения в суд предусмотрена п. 2 ст. 452 ГК, касается прекращения договора в добровольном порядке, без обращения в суд.

На практике данные условия обычно исполняются арендодателем в одном документе: в предложении исполнить обязательство в указываемый срок, а в случае неисполнения - подписать прилагаемое к этому предложению соглашение о добровольном расторжении договора.

По требованиям арендатора о расторжении договора специальные правила о направлении ему требований об исполнении договора отсутствуют.

Однако соблюдение условия об обязательном досудебном порядке урегулирования вопроса о расторжении договора, установленного п. 2 ст. 452 ГК, должно быть судом установлено.

Доказательствами по данным делам являются:

1) документы, подтверждающие наступление обстоятельств, названных в ст. ст. 619, 620 или 451 ГК;

2) копия письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить договор с доказательством его вручения или отсылки способом, фиксирующим отсылку (заказным письмом, письмом с уведомлением и т.д.), - по искам арендодателей;

3) копия предложения о добровольном расторжении договора с доказательствами его вручения или отсылки - по всем искам о расторжении договора.

Особенности судебного разбирательства

и резолютивной части решения

В случае привлечения к участию в деле в качестве третьего лица представителя собственника (при сдаче в аренду имущества уполномоченным лицом) или арендодателя по основному договору аренды (по искам, вытекающим из договора субаренды) следует иметь в виду следующее. При вступлении третьего лица в дело после начала судебного разбирательства рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда производится с самого начала, т.е. со стадии начала судебного разбирательства (ч. 4 ст. 51 АПК).

При удовлетворении требования о взыскании денежных средств в резолютивной части решения арбитражный суд указывает общий размер подлежащих взысканию денежных сумм с раздельным определением основной задолженности, убытков, неустойки (штрафа, пеней) и процентов (ст. 171 АПК).

При удовлетворении требования об истребовании у арендодателя арендованного имущества или о его возврате (по искам арендодателей) арбитражный суд согласно ст. 171 АПК указывает наименование имущества, подлежащего передаче истцу, его индивидуальные признаки и точное местонахождение.

Все указанные категории дел рассматриваются в порядке искового производства по правилам, установленным гл. гл. 13 - 21 АПК, со сроком их рассмотрения в предварительном заседании - два месяца, в основном заседании - один месяц.

В случае незначительности заявленной суммы (до 20 установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда) или при взыскании суммы, вытекающей из признанных, но не исполненных ответчиком обязательств, дело может быть рассмотрено в порядке упрощенного судопроизводства (ст. 227 АПК).