Ключевые доказательства по делу – отчет о рыночной стоимости и экспертное заключение

В качестве доказательств по делу рекомендуется представлять в арбитражный суд те же документы, которые обязательны к представлению в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ).

На тот случай, если организация обращалась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, но комиссией решение принято не было, в суд можно представить протокол рассмотрения заявления организации. Это будет доказательством того, что комиссией не установлена недостоверность представленных документов. При этом ключевыми доказательствами будут являться отчет о рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение на данный отчет.

При отсутствии доказательств недостоверности представленных доказательств суды в большинстве случаев удовлетворяют исковое заявление. Так, суды ссылаются на то, что ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка или недостоверности рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта (постановления ФАС Уральского округа от 14.02.2013 по делу № А76-11152/2012, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2013 по делу № А32-13636/2012).

Четвертый этап: определение третьих лиц, участвующих в споре

В том случае, если организация является арендатором земельного участка, к участию в споре рекомендуется привлекать собственника земельного участка, поскольку решения судов, как правило, затрагивают права и обязанности собственника (постановление ФАС Уральского округа от 12.03.2013 по делу № А07-17097/2012).

Иногда, несмотря на то, что заявитель является собственником земельных участков, орган местного самоуправления ходатайствует о привлечении его в качестве третьего лица. Мотивируется это тем, что разрешение вопроса о кадастровой стоимости земельного участка затрагивает права органа местного самоуправления, так как кадастровая стоимость влияет на размер платежей в местный бюджет. Однако суды при подобных обстоятельствах отказывают органу местного самоуправления. Обосновывается такой отказ тем, что орган местного самоуправления не является собственником спорного земельного участка, не уполномочен обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями об учете изменений объекта недвижимости, не является лицом, участвующим в процедуре проведения и утверждения государственной кадастровой оценки земельного участка, принадлежащего обществу (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.03.2013 по делу № А53-27239/2012).

Кроме того, в большинстве случаев в качестве третьих лиц привлекается орган исполнительной власти, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки (постановление ВАС РФ от 20.02.2013 по делу № А14-346/2012).

Итак, в качестве ответчиков по делам об оспаривании кадастровой стоимости следует указывать Управление Росреестра по соответствующему субъекту Федерации и ФГУП «Кадастровая палата» при данном Управлении Росреестра. К участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, следует привлекать собственника земельного участка, а также орган исполнительной власти, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки.

Кроме того, стоит иметь в виду, что если участниками судебного спора было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет проверки отчета и экспертного заключения на предмет соответствия требованиям законодательства, то такая экспертиза должна быть назначена. В качестве доводов для назначения экспертизы стороны в большинстве случаев ссылаются на то, что отчет и экспертное заключение не соответствуют требованиям действующего законодательства, федеральных стандартов оценки и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации (СРО), которая подготовила положительное экспертное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости. Суды отмечают, что такие нарушения (несоответствия) должны влиять на итоговую величину рыночной стоимости (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 по делу № А76-17077/2012).

Стороны ссылаются на то, что в материалы дела представлено лишь экспертное заключение на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза), тогда как согласно ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ эксперты проверяют отчет об оценке также на предмет подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Такой довод суды не принимают во внимание и указывают, что законом не предусмотрены обязательные требования проведения экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка. Для подтверждения достоверности отчета об оценке, как одного из доказательств по делу, достаточно проведения нормативно-методической экспертизы (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2013 по делу № А53-25428/2012).

К серьезным нарушениям указанных требований и, как следствие, к основаниям проведения судебной экспертизы суды относят, например, факт несовпадения даты, на которую оценщиком определена рыночная стоимость земельного участка, с датой, по состоянию на которую определялась его кадастровая стоимость (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2013 по делу № А07-4967/2012). Ходатайства о назначении экспертизы по такой категории дел заявляются крайне редко. Поэтому даже в случае заявления такого ходатайства, вероятность его удовлетворения небольшая.

Заявителю нужно убедить суд установить новую кадастровую стоимость с даты определения рыночной

Таким образом, при правильном определении исковых требований, круга участников по делу, предоставлении в материалы дела допустимых и достаточных доказательств, достоверность которых невозможно будет опровергнуть (в обязательном порядке – отчет оценщика и положительное экспертное заключение СРО), суд с большой долей вероятности вынесет решение в пользу заявителя. При этом не стоит забывать об одном из ключевых вопросов – дата, на которую суд установит новую кадастровую стоимость.

Так, например, рыночная стоимость земельного участка была определена на 01.01.2011 (как и дата кадастровой стоимости). То есть компания узнала, что с 01.01.2011 ее права и интересы были нарушены установлением завышенной кадастровой стоимости. Соответственно, компания заинтересована в том, чтобы установить данную кадастровую стоимость с того момента, когда она узнала о нарушении своих прав и интересов, с целью последующего взыскания излишне уплаченных налогов или арендных платежей. Другой вариант – установить рыночную стоимость не на дату, когда определена рыночная стоимость, а на дату вступления в силу новой кадастровой стоимости, утвержденной органом исполнительной власти.

В любом случае компания прямо заинтересована в установлении рыночной стоимости с даты, предшествующей дате поступления искового заявления в суд и дате вступления в силу судебного решения.

Между тем на сегодняшний день по этому вопросу судебная практика крайне негативная для заявителей. Суды устанавливают дату кадастровой стоимости с момента вступления в силу судебного решения, ссылаясь на уже указанное постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010. Установление судом рыночной стоимости земельного участка должно служить основанием для обязания органа кадастрового учета внести ее в качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта.

То есть суды фактически приравнивают дату внесения новой стоимости земельного участка в реестр и дату установления данной стоимости.

Более того, арбитражные суды указывают, что решение суда не является основанием для аннулирования ранее внесенных в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка. Сам факт наличия отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату установления кадастровой стоимости не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки. Указанная дата имеет значение только для упорядочения сведений в государственном кадастре недвижимости (постановление ФАС Уральского округа от 21.03.2013 по делу № А60-34230/2012).

Однако, несмотря на негативную судебную практику, рекомендуется при заявлении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной просить установить новую стоимость либо с даты определения рыночной стоимости либо с даты вступления в силу новой кадастровой стоимости.