1. Имеет ли «Витязь» правом преимущественного заключения договора аренды на новый срок?

П.1 статьи 621 ГК устанавливает, что «Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора».В соответствии с п.14 ППВАС от 17.11.2011 N 73"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды, «..права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок. То есть в данном случае преимущественное право зависит от государственной регистрации.

2. Лишилcя бы кооператив «Витязь» право преимущественной покупки при заключении договора аренды на новый срок?

Нет; п. 33. Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 указывает на то, что

«Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Однако, стороны могут предусмотреть в договоре условие о неприменении статьи 621 ГК в части преимущественного права арендатора».

3. Вправе ооо «Мираж» предъявить виндикационного иска?

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, «арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

В п. 9 Информационного письма ВАС РФ от 11. 01.2002 N 66 говорится о том, что «Если передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им. Соответственно, арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно - правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению».

ЗАДАЧА 13