Правопреемнику принадлежит право собственности на самовольную постройку, построенную предшественником

Правопреемник вправе требовать признания права собственности на самовольную постройку, построенную его предшественником до 01.01.1995. При этом тот факт, что земельный участок под спорным зданием в дальнейшем стал объектом долевой собственности, значения не имеет.

Общество обратилось в суд с иском к мэрии о признании права собственности на нежилое здание. Спорное здание было построено в 1994 году хозяйственным способом за счет собственных средств правопредшественника общества.

Суд первой инстанции удовлетворил иск в соответствии со ст. 222 ГК РФ (самовольная постройка). Суд принял во внимание, что спорное здание расположено на принадлежащем обществу земельном участке, не нарушает охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Апелляция оставила без изменения решение суда первой инстанции. Между тем суд нашел другое обоснование для удовлетворения иска. Суд указал, что поскольку здание построено хозяйственным способом за счет собственных средств правопредшественником общества до 01.01.1995, оно не может быть признано самовольной постройкой.

При этом у правопредшественника общества возникло право собственности на построенный им объект недвижимости, которое в силу закона впоследствии перешло к обществу. Так как у общества нет возможности зарегистрировать право собственности на спорное здание в административном порядке, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества.

Кассационная инстанция не согласилась с выводами нижестоящих судов. Кассация подчеркнула, что общество обладает земельным участком, на котором находится здание, на праве общей долевой собственности. В этой связи при отсутствии согласия других участников долевой собственности на удовлетворение судом требования общества их права будут нарушены.

ВАС РФ занял другую позицию по делу. Президиум указал, что кассация не приняла во внимание тот факт, что право собственности на спорное здание возникло у правопредшественника общества (с учетом того, что оно было построено до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). То есть требования общества, по сути, сводятся к подтверждению перехода к нему этого права собственности как к универсальному правопреемнику. При этом право собственности на спорное здание возникло у общества раньше, чем право общей долевой собственности на земельный участок под зданием. Сам по себе факт нахождения земельного участка в общей долевой собственности в отсутствие доказательств нарушения прав других участников регистрацией права собственности на здание не может являться препятствием для удовлетворения требования общества.

Президиум также подчеркнул, что поскольку общество исчерпало предусмотренные законом возможности легализовать спорное здание во внесудебном порядке, отказ в удовлетворении иска повлечет правовую неопределенность в правах на здание.

На этом основании ВАС РФ отменил постановление кассации и оставил в силе решения нижестоящих судов.

Источник:  постановление Президиума ВАС РФ от 01.07.2014 по делу № А45-2923/2013