9220

161

Рассмотренные законодательные новации по сути возрождают элементы системы планово-предупредительного ремонта (ППР) МКД, оправдавшие себя в инженерном отношении и незаслуженно забытые более 20 лет назад.

Таким образом, можно констатировать, что законодателижилищники предприняли первые шаги по освобождению от ущербных в инженерном отношении подходов к ремонтному обслуживанию МКД, и надеяться, что за ними последуют новые.

УДК 65.42

А.П. Мехдиева

Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности. Он предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.

Для инвестора чрезвычайно важно определить наилучший и наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости. При этом он должен получить ответы на следующие вопросы:

1.Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?

2.Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение или частичный снос?

3.Каким образом и в какие сроки окупятся его расходы?

Эту многофакторную задачу нужно решать в комплексе путем детального рассмотрения множества аспектов.

Первоочередным этапом является определение развития каждого сегмента рынка недвижимости в районе расположения объекта, выявление уровня развития и структуры рынка, определение тенденции его развития, прогнозирования изменения цен в будущем на основе знаний текущей ценовой ситуации. Такой начальный анализ даст возможность определить есть ли на рынке аналогичные объекты, характер их использования, цены и особенности развития.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного

162

участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками, поэтому следующим логическим этапом является комплексный анализ территории, включающий в себя оценку следующих факторов:

-стратегическое расположение объекта;

-локальное месторасположение объекта;

-визуальная доступность;

-транспортная и пешеходная доступность;

-коммерческое и социальное окружение;

-конкуренция;

-развитие территории.

С помощью комплексного анализа определяются сильные и слабые стороны объекта.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем этим критериям, последовательность которых можно отобразить в следующей схеме.

Рис. 1. Критерии оценки недвижимости

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Рассматриваются частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство.

Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости: размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, возможность его расширения и физическое состояние здания, находящегося на этом участке, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли.

163

Следующий этап отбора видов использования – анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Максимальная продуктивность – это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости – земельного участка.

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого, при анализе наилучшего использования недвижимости применяют два приема:

-наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

-наиболее эффективное использование участка как застроенного. Существуют следующие основные причины для определения

наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

-выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка;

-использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли;

-расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания;

-оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1.идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал;

2.выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора

164

параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

При этом необходимо:

1.Определить, как можно использовать земельный участок, если он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек.

2.Определить, какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбранный вариант использования, можно построить на данной земле, исходя из ее физических и прочих характеристик, и в какие сроки.

3.Рассмотреть существующий вид использования в качестве промежуточного.

Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести строительные работы, то инвестору следует определить:

а) затраты на снос существующих строений; б) вид наиболее эффективного направления использования объекта

недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;

в) характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения, число данных подразделений и др.);

г) уровень арендной платы и эксплуатационных расходов; д) стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на

финансирование.

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1.Сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

2.Изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:

- сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

- проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

- проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;

- уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

165

В итоге инвестор, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с наилучшим и наиболее эффективным вариантом здания, выбирает целесообразность эксплуатации объекта в его нынешнем состоянии или вариант его перестройки (реконструкция, расширение, частичный снос), а также определяет сроки окупаемости капитальных вложений.

УДК 65.32

Е.А. Миронова

Научные основы управления земельно-имущественными комплексами

Инновационное развитие крупных городов и муниципальных образований во многом определяется рациональным размещением на их территориях нового формата жилой недвижимости, «упакованной» в инновационных проектах в виде земельно-имущественного комплекса, рассматриваемого в качестве единого объекта недвижимости.

В современном понимании земельно-имущественный комплекс – это обособленный жилой квартал городской территории, застроенный в едином архитектурном стиле многофункциональными объектами недвижимости, обеспечивающими жильцов и арендаторов жилого комплекса разного рода социально-бытовыми услугами в шаговой доступности. В таких комплексах предусматривается развитая система инженерных коммуникаций, собственная инфраструктура безопасного жизнеобеспечения, чаще сопоставимая с оснащением «умных домов» и рассчитанная на сравнительно однородную социальную среду.

К проектам по застройке городских и муниципальных территорий земельно-имущественными комплексами, рассматриваемыми как единый объект недвижимости, активный интерес проявляют:

-районные и городские власти, решающие вопросы по развитию своих городов и муниципальных образований в современном стиле за счет роста бюджетной составляющей;

-строительный комплекс, получающий многомиллионные заказы на застройку земельно-имущественных комплексов на территории крупных городов и муниципальных образований;

-инвесторы, ищущие варианты безопасного и выгодного вложения своих средств на длительную перспективу и ожидающие от их эксплуатации активную генерацию денежных потоков в течение длительного времени.

Вместе с тем освоение таких крупных проектов как земельноимущественные комплексы требует привлечения значительных инвестиций с длительным сроком окупаемости, в которых и сегодня, попрежнему, ощущается острая нехватка. Комплексное решение этой

166

проблемы, лежащей на стыке проблем инвестирования, управления проектами и развития городских и муниципальных территорий, возможно на основе инновационных подходов к стратегическому планированию и управлению процессами застройки земельно-имущественных комплексов многофункциональными объектами недвижимости. Эти объекты предварительно надо выбрать, экономически обосновать альтернативные варианты, соблюсти интересы инвесторов-застройщиков, согласовать комплекс предстоящих работ и решений с участниками рыночных отношений, просчитать риски партнеров по реализации процессов застройки и последующего управления многофункциональными объектами недвижимости, включенными в конкретный земельноимущественный комплекс.

Мы предлагаем решение этой проблемы осуществлять на основе использования концепции стратегического развития земельноимущественных комплексов в увязке с требованиями и интересами администраций крупных городов и муниципальных образований, интересами инвесторов (заказчиков) застройщиков земельноимущественных комплексов.

Суть концепции заключается в разработке и реализации таких проектов застройки свободных участков городских территорий и территорий муниципальных образований земельно-имущественными комплексами, которые не только активно бы вписывались в стратегии развития городов и муниципальных образований, но позволяли бы инвесторам – заказчикам получать ожидаемую степень генерации доходов в длительной перспективе.

Известно, что по функциональности объекты недвижимости, включаемые в жилищные земельно-имущественные комплексы, нацелены на удовлетворение нужд и потребностей в жилье покупателей (арендаторов) разной ценовой категории, которые предъявляют свои отличительные требования к структуре и составу таких объектов. Кроме того, каждый из таких сегментов характеризуется различными показателями «риск-доход» и требует особого подхода в технологиях проектирования, строительства, к выбору источников финансирования проектов и механизмов их реализации. Предлагаемая нами концепция интересна присущей ей адаптивностью к изменяющимся условиям внешней среды, что позволяет оперативно уточнять и принимать правильные управленческие решения различной степени радикальности.

Причиной использования инноваций разной степени радикальности и стратегического управления в этом сегменте рынка выступают постоянно происходящие в экономике различные флуктуации факторов влияния на рыночную стоимость застройки, которые, накапливаясь на стадии эволюционного развития и выйдя за ее определенные рамки, обеспечивают революционный, экспоненциальный скачок в экономике регионального строительного комплекса.

167

В условиях неопределенности принять адекватные решения по выбору и реализации того или иного стратегического инновационного проекта застройки свободного земельного участка многофункциональными объектами недвижимости становится достаточно сложно, однако на стадии предпроектных проработок экономический эффект от его будущего функционирования в первом приближении можно оценить по известной формуле:

где ДДП – дисконтируемый денежный поток от реализации конкретного инновационного проекта застройки земельно-имущественного комплекса многофункциональными объектами недвижимости, руб.;

Дi – денежный поток, формируемый в t -й расчетный период от реализации i-го инновационного проекта земельно-имущественного комплекса (стратегии развития), руб.;

Зi – инвестиционные вложения в реализацию i-го инновационного проекта земельно-имущественного комплекса (стратегии развития), руб.;

di – научно обоснованная и принятая в расчетах ставка дисконтирования для i-го инновационного проекта земельноимущественного комплекса (стратегии развития), в процентах (долях единицы);

t – период функционирования земельно-имущественного комплекса,

лет.

Дилемма выбора инновационно-привлекательных проектов застройки земельно-имущественных комплексов может быть разрешена при условии комплексного анализа следующих критериев:

1.Заранее известна стратегическая цель развития городских или муниципальных территорий на длительную перспективу, ее параметры и сроки реализации.

2.Определен приемлемый уровень экономической, бюджетной и инвестиционной эффективности от реализации проектов застройки свободных земельных участков городов и муниципальных образований.

3.Просчитаны в первом приближении риски, связанные с генерацией положительного денежного потока от использования многофункциональных объектов недвижимости, включенных в альтернативные проекты земельно-имущественных комплексов, предназначенных для конкретной потребительской аудитории.

4.В проектах по застройке должен быть учтен жизненный цикл функционирования земельно-имущественного комплекса.

5.Продумана возможность дальнейшего развития введенных в строй объектов недвижимости в рамках построенного земельно-имущественного комплекса.

168

Реализация предложенной концепции стратегического управления земельно-имущественными комплексами в рамках развития городских и муниципальных образований позволит не только существенно повысить эффективность функционирования регионального строительного комплекса, но и создаст необходимые предпосылки для перехода от эволюционного пути развития – к инновационному.

УДК 65.26

В.Ю. Митин

Механизмы регулирования развития инноваций в России

Необходимость перехода к инновационной экономике, способной, с одной стороны, обеспечить достаточное разнообразие производимых в стране продуктов, а с другой – сократить зависимость от импорта стратегически важных товаров и технологий значительно усилилась в связи с мировым финансовым кризисом. Успешное преодоление кризисных явлений во многом зависит от того, каким потенциалом будет обладать российская экономика по окончании кризиса. Этот потенциал и будет определять конкурентоспособность экономики России, повышение которой возможно на основе технологической модернизации. Инновационно-технологическое перевооружение отраслей экономики – это базис для формирования и реализации стратегии инновационного прорыва, без которого в настоящее время невозможно существование цивилизованного конкурентоспособного государства. Темпы и эффективность развития инновационной сферы зависят от проводимой инвестиционной политики, которая должна обеспечить условия, благоприятствующие инновационному развитию. Создание инфраструктуры, благоприятной для функционирования инновационной сферы, может быть наилучшим способом стимулирования инноваций.

Специфика развития российской экономики в настоящее время и комплекс проблем, тормозящих распространение инноваций, существенно усиливают роль государства в регулировании инновационных процессов в промышленности. Инструментарий государственного регулирования инновационных процессов, используемый в развитых странах, весьма разнообразен и сочетает институциональные методы с финансовой поддержкой инновационной деятельности, главным образом фундаментальных исследований. В современных условиях значительно возрастает роль государства в развитии инновационной сферы в России, поскольку в ходе деформационных процессов, сопровождающих трансформацию социалистической экономики в рыночную, значительно пострадала отраслевая наука и чрезвычайно слаба мотивация бизнесструктур к инновационной деятельности. Направление, где

169

государственная поддержка особенно необходима, – это создание финансовых условий для инновационной деятельности. Только при их обеспечении инвестиционный фонд может стать эффективным инструментом государственной поддержки развития инновационной сферы.

Существенным препятствием для устойчивого и сбалансированного развития страны являются возникшие в 1990-е годы и усугубляющиеся в настоящее время диспропорции в функционировании отраслей и регионов. Ориентация на сырьевую составляющую экономического потенциала привела к деградации те регионы, в которых преобладает обрабатывающая промышленность. Восстановление на инновационной основе промышленного потенциала обрабатывающих отраслей является непременным условием социально-экономического развития регионов. Инвестиции в инновационно-технологическое развитие промышленного сектора должны быть приоритетом государственной политики. Эффективное функционирование предприятий обрабатывающих отраслей создаст предпосылки для развития научного и образовательного потенциала, обеспечения занятости населения и пополнения бюджета депрессивных регионов.

Механизм регулирования развития инновационной сферы должен основываться на взаимодействии субъектов, осуществляющих инновационную деятельность, и федеральных и региональных структур, в ведении которых находятся финансовые ресурсы в инновационнонасыщенные инвестиции. При этом каждый уровень управления инновационной сферой должен иметь определенную степень свободы, сочетающуюся с высокой мерой ответственности. Эффективность функционирования этого механизма в значительной степени зависит от экономической обоснованности критериев выбора инновационных программ и оценки результатов инновационной деятельности.

Для построения механизма управления инновационной сферой следует определить разделение целей, приоритетов, рычагов воздействия и ответственности по всей цепочке системы воспроизводства – от организаций федерального уровня через региональные структуры до предприятий и организаций, непосредственно осуществляющих инновационную деятельность. Эффективным направлением государственной инновационно-инвестиционной политики является поддержка развития инновационной сферы, в которой объектом приложения управляющего воздействия является региональная инновационная программа. Одним из способов реализации направления государственной политики в области поддержки инноваций является участие в финансировании региональных программ, объединяющих усилия субъектов инновационной деятельности разных уровней и различной отраслевой принадлежности. При этом каждый из участников программы преследует свои цели. Целью реализации региональной

170

инновационной программы является социально-экономическое развитие региона. Поэтому эффект реализации программы будет достигнут только при условии сбалансированности всех направлений инновационноинвестиционной деятельности, которая обеспечит структурную сбалансированность социально-экономического развития. Логическим выводом такого подхода к организации инновационной деятельности является измерение результатов развития инновационной сферы на основе социально-экономических показателей. Этот принцип оценки эффективности поддержки инноваций позволит сопоставить интенсивность инновационной деятельности с конечными результатами функционирования экономики региона. Социально-экономические показатели развития региона при таком подходе можно рассматривать как индикаторы эффективности инновационной деятельности. Прогнозноаналитические исследования этих индикаторов станут основой принятия решений по дальнейшей поддержке инновационного развития экономики региона или смене направлений и приоритетов формирования инновационно-инвестиционной политики.

Процесс формирования региональной программы должен заключаться в выявлении совместимости инновационных проектов, представляемых субъектами инновационной деятельности, с теми целями, достижение которых будет способствовать устойчивому социальноэкономическому развитию региона. Проекты могут быть включены в региональную инновационную программу только в том случае, если реализация проекта помимо достижения эффективности, заложенной в нее разработчиками, представляющими интересы бизнеса, даст эффект в других сферах экономики региона. Необходимым условием является взаимодействие с другими субъектами инновационной сферы: научными и образовательными учреждениями, промышленными предприятиями. От того, в какой степени будет задействован научно-образовательный, промышленный и трудовой потенциалы при реализации инновационных программ, зависят интенсивность и сбалансированность развития региона.

Региональная инновационная программа должна обеспечивать максимально возможную трансформацию эффектов, полученных при ее реализации субъектом, непосредственно осуществляющим инновационную деятельность, в общую эффективность функционирования экономики региона. В этом случае программа будет способствовать воспроизводству совокупного экономического потенциала страны и преодолению деформирующих тенденций в отраслевом и региональном развитии страны. Отвечающая этим условиям инновационная программа может быть поддержана на федеральном уровне и включена в число программ, финансируемых из инвестиционного фонда. Эффективность реализации инновационной программы на региональном и федеральном уровнях будет оцениваться, исходя из соответствия полученных результатов преследуемым целям. Таким образом,