Джон Мейнард Кейнс

1883 - 1946 «Загальна теорія зайнятості, проценту та грошей»

1936

Неокласичний синтез

Євген Слуцький

1880 - 1948 «До теорії збалансованого бюджету споживача»

1915

Джон Ричард Хікс

Пол Ентоні Самуельсон

Мілтон Фрідмен

1904 - 1989 «Вартість і капітал»

1915 - 2009 «Економіка»

1912 - 2006 «Теорія функції споживання»

1948

1939

1957

Таким чином, вартість не є іманентною для певної речі, а є результатом прояву таких її властивостей, як корисність (річ не матиме вартості, якщо вона не є корисною); потрійність (якщо в речі немає потреби, то поняття вартості не виникає); дефіцитність (вартість притаманна лише речі, що не є загальнодоступною) та обмінюваність (якщо річ не можна передати в обмінна який-небудь еквівалент, поняття вартості не реалізується).

Істотно, що в оцінці нерухомості вартість виражається в грошах, а не в одиницях будь-яких інших речей і розуміється тим самим як сума грошей. Тому зміна значення вартості може означати, з одного боку, що змінилися які-небудь властивості самої нерухомості і (або) ставлення людей до неї, а з іншого боку, що зазнала зміни цінність грошей як одиниця вимірювання вартості. Можливо також, що відбулося і те і інше одночасно.

Крім того, на відміну від товарів короткотривалого використання, вигоди від нерухомого майна реалізуються протягом набагато більшого часу. Це є наслідком того, що земля і її поліпшення мають корисний строк життя, що вимірюється десятиріччями. Тому за суттю вартість нерухомого майна є поточною вартістю майбутніх вигод, заснованих на володінні цією нерухомістю.

2. Вартість та її взаємозв’язок з ціною, витратами і ринком

Корисність об’єктів нерухомості очевидна і різноманітна. Вони здатні задовольняти потреби людей в житлі, відпочинку, виробничій чи іншій діяльності. Природно, що різні види нерухомості матимуть різний прояв корисності. Так, корисність сільськогосподарських земель визначатиметься продуктивністю ґрунтів, тобто обсягом і якістю вирощеного урожаю, а міських земель - можливістю їх забудови, тобто обсягом і якістю будівель, що зводяться для тієї або іншої функції.

Інакше кажучи, нерухомість стає корисною при конкретному використанні і коли в такому використанні виникає потреба. З цього витікають два важливі положення.

Споживна вартість - цс вартість нерухомості з точки зору конкретної людини, яка використовує або збирається використовувати її певним чином для задоволення власних потреб.

Вартість, що розглядається у зв’язку з відчуженням об’єкту нерухомості і що проявляється у формі ціни при його обміні на гроші, називають міновою вартістю.

Відмінність мінової вартості від споживної вартості полягає в тому, що мінова вартість реалізується тільки при продажу і тим самим ґрунтується на думках, принаймні, двох сторін, що беруть участь в операції. У цьому випадку мінову вартість називають справедливою. Більш того, міїюва вартість звичайно розглядається як узагальнена характеристика щнності об’єкту нерухомості з позицій невизначеної кількості його потенційних володарів, тобто з точки зору ринку, що складається з діяльності і мотивації' багатьох його учасників. У цьому випадку мінову вартість називають ринковою. Тому терміни «матова вартість» і «ринкова вартість» часто використовуються як синоніми.

⁵ У вітчизняній літературі з оцінки замість понять непоживна вартість» і «мінова вартість» дуже часто використовуються поняття «вартість у використанні» і «вартість в обміні», які є кальками з англійської мови «value in use» і «value in exchange».

ХІінова вартість не вартість, що виникає в зв’язку з відчуженням об’єкта нерухомості і проявляється в формі ціни при його обміні на гроші

Найважливішими характеристиками ринку є відкритість і ступінь конкурентності. Під відкритістю ринку розуміється відсутність будь-яких суттєвих перешкод фінансового, правового, технологічного або іншого характеру, які утрудняли б або робили неможливою появу на ринку нових покупців і продавців і їх вихід з ринку.

Ступінь конкурентності ринку визначається кількістю продавців і покупців, ступенем стандартизованості (однорідності) товару, контролю над цінам и з боку окремих продавців і покупців, наявністю неціїювої конкуренції. Діаметрально протилежними моделями ринку є ринок абсолютної конкуренції і ринок абсолютної монополії.

Жодні реальні ринки, у тому числі і ринки нерухомості, не є повного мірою абсолютно конкурентними або абсолютно монопольними. Тому, визначаючи ринкову вартість, необхідно лише допускати, що гіпотетичний продаж об’єкту, що оцінюється, відбувався б при тому ступені конкуренції, який є нормальним для відповідного ринку.

Таким чином, ринкова вартість є ощнкою ціїшості нерухомого майна відповідного ринку в конкретний момент часу і відображає ринкову точку зору на вигоду, яку має володар цього майна.

У цьому контексті вартість дуже часто використовують як синонім ціни, хоча це різні поняття. На відміну від ціни - суми, яка пов’язана з фактом вже вчиненої або здійснюваної операції вартість є сумою, за яку операція може відбутися. При цьому нерухомість, що оціїлоється, необов’язково має бути продана.

Піни минулих операцій і ціїш продавця або покупця не обов’язково є обґрунтованою мірою вартості на дату оцінки. Через фінансові можливості, мотивації, або особливі іїггереси певного покупця чи/або продавця, ціна, сплачена за об’єкт, може мати або не мати відношення до вартості, яка могла б бути приписана цьому об’єкту іншими особами. Теоретично, вартість і ціна кількісно будуть рівні між собою лише за умов досконалого ринку.