Отже, слід розрізняти поняття:

дохід від використання землі - дохід від реалізації' створеного на ній продукту;

дохід з землі - залишок доходу від використання землі після покриття усіх витрат на його отримання (працю, капітал, підприємницьку іїгіціативу).

При визначення вартості землі керуються основними принципами оцінки (попиту та пропозиції; корисності, заміїцення, очікування тощо), проте на передній план тут виходять принципи пов’язані з природою нерухомості: принцип залишкової продуктивності землі, принцип внеску та принцип пропорційності.

Залишкова продуктивність землі

Принцип залишкової продуктивності землі витікає з відмінностей в рівнях нерухомості (стаціонарності) різних продуктивних чинників, коли праця, капітал і підприємницька ініїдатива є більш рухомими у часі і в просторі, ніж земля, внаслідок чого її ринкову вартість визначає залишок доходу з нерухомого майна, після покриття усіх витрат, пов’язаних з його отриманням.

З принципом залишкової продуктивності землі пов’язане важливе методологічне положення ощнки нерухомості, за яким вартість землі ніколи не вимірюється витратами, а усі витрати стосуються земельних поліпшень. Винятком є лише витрати на придбання землі, що, за суттю, є її ціїюю.

Внесок

Принцип внеску передбачає, що кожний продуктивний чинник привносить у вартість кінцевого продукту (для сільськогосподарської нерухомості - сільськогосподарська продукція; для житлової нерухомості - квартири; для комерційної нерухомості - офіси і тому подібне), а вартість кінцевого продукту детермінує доцільний розмір цього внеску.

Пропорційність

Принцип пропорційності відображає залежність і відносну взаємозамінність складових нерухомості - землі і земельних поліпшень. За цим принципом найбільш ефективне використання землі досягається за умови відповідності параметрів ділянки її поліїпненням. Будь-яке порушення пропорції між складовими нерухомості приводить до пониження вартості землі і, як наслідок, нерухомого майна в цілому.

2. Методи оцінки вакантних земельних ділянок

Найчастіїне потреба у визначенні вартості вакантної землі виникає при оціїщі земельних ділянок, що купують або орендують для сільськогосподарських потреб чи під забудову.

Метод капіталізації земельної ренти

Метод капіталізації земельної ренти (метод зисків) застосовують, коли дохід від використання землі співпадає з продуктом економічної діяльності, що на ній розташована. Характерним прикладом є сільське та лісове господарство, що використовують землю як засіб виробництва. Тобто, цінність таких ділянок

залежить вщ потенційного доходу від реалізації отриманої продукції, а їх вартість є похідною від частини цього доходу, що припадає на землю - земельної ренти.

Під земельною рентою розуміється дохід, що відноситься до землі, який виникає за рахунок перевищення доходів від реалізації продукції, виробленої на земельній ділянці при найбільш ефективному використанні, над витратами, пов’язаними з її виробництвом, включаючи працю, капітал і підприємницьку ініціативу.

Переведення земельної ренти, що очікується за перший після дати оцінки період, в поточну вартість землі забезпечується шляхом прямої капіталізації': або множенням на рентний мультиплікатор, або діленням на відповідну ставку капіталізації:

V, =LRxPGIM_l

LR

PGIR_l

(15.3)

де V_L LR

PGIM_l

PGIR_l

вартість землі; земельна рента;

рентний мультиплікатор земельної ренти; ставка капіталізації земельної ренти.

Метод капіталізації земельної ренти передбачає таку послідовність дій:

• визначення доходу від реалізації виробленої на земельній ділянці продукції;

• обчислення витрат, пов’язаних з отриманням нього доходу з урахуванням вартості іх фінансування та прибутку підприємця;

• розрахунок земельної ренти, що створюється в результаті реалізації' продукції, виробленої на земельній ділянці;

• визначення рентного мультиплікатора або ставки капіталізації;

• розрахунок вартості землі шляхом капіталізації земельної ренти.

При розрахунку земельної ренти для сільськогосподарських (лісових) угідь потрібно виходити з типового для конкретної місцевості набору культур, що забезпечують найбільш ефективне використання землі. При цьому очікуваний доход від продукції визначається рівнем цін її реалізації' на ринку за умови одержання нормального (середнього багаторічного) врожаю, що корелює з родючістю ґрунтів у межах земельної ділянки, а здійсненні витрати - сумою витрат з вирощування, первинній переробці, транспортування і реалізації сільськогосподарської продукції.

Вирахування із значення доходу від реалізації' продукції' суми здійснених витрат, збільшених на вартість їх фінансування, утворює залишок доходу, що потребує розподілення між прибутком підприємця та земельною рентою. Пропорція між цими складовими не є сталою, оскільки прибуток завжди буде тяжіти до рівня, що вважається прийнятним для певного виду діяльності³³, а

³³ Прибуток підприємця визначається прийнятним, з точку зору ринку, відсотком або від суми здійснених витрат, або від очікуваного доходу від реалізації продукції.

земельна рента завжди буде змінюватися від місця до місця. Тобто, розподілення залишкового доходу становить певну проблему, що найкращим чином вирішується, якщо відоме значення чи прибутку, чи земельної ренти.

Дохід від реалізації продукції

Витрати на вирощування, первинну переробку, j транспортування і реалізацію продукції

гщ ііііііігіниГіЛт ^

Вартість фінансування

За лишковий похід до розподілу

Прибуток підприємця

Рис. 15.2. Процедура визначення земельної ренти

Земельна рента

Наприклад, необхідно визначити розмір земельної ренти з одного гектара для фермерського господарства, що спеціалізується на рослинництві.

Відомо, що в структурі посівів пшениця займає 27,3 %, соняшник - 24,6 %, кукурудза - 24,1 %, багаторічні трави - 19,5 %, соя - 8,4 %, ріпак - 5,1 %.

При цьому середня багаторічна врожайність пшениці становить 29,8 ц / га (середня ціна реалізації - 20,04 дол. США / ц);

соняшника - 15,8 ц / га (37,00 дол. США / ц);

кукурудзи - 49,3 ц / га (15,05 дол. США / ц);

багаторічних трав - 33,3 ц/ га (10,66 дол. США / ц);

сої - 15,7 ц / га (40,90 дол. США / ц);

ріпаку - 18,0 ц / га (38,46 дол. США / ц), -

що дозволяє обчислити середньо зважене значення валового доходу з одного гектару.

Крім того були отримані дані про витрати, пов’язані з вирощуванням та реалізацією продукції по кожній культурі та вартість їх фінансування (12 % від суми витрат) та прибуток фермера (16 % від суми витрат, включаючи вартість їх фінансування).

За таких умов земельна рента з одного гектара ріллі фермерського господарства буде дорівнювати 126,31 дол. США (табл. 15.1).

Частка культури в структурі посівів, %	27,3 *	24.6	24,1	10,5	8.4	5.1	100
Середня багаторічна урожайність, ц / га	29,8	15,8	49,3	33,3	15,7	18
Середня ціна реалізації, дол. США / ц	20,04	37	15,05	10,66	40,9	38,46
Валовий дохід, дол. США / га	597,19	584,60	741,97	354,98	642,13	692,28
середньо зважене значення	163,03	143,81	178,81	37,27	53,94	35,31	612,18
Витрати - всього, дол. США / ц	12,31	22,51	9,20	6,56	24,70	23,44
прямі витрати на оплату праці	0,7	0,98	0,43	0,4	1,24	U1
відрахування на соціальні заходи	0,39	0,55	0,22	0,23	0,69	0,56
насіння та посадковий матеріал	1,63	3,52	1,81	1,08	3,86	2,55
мінеральні добрива	3,27	5,79	1,75	1,43	4,19	5,93
пальне і мастильні матеріали	2,01	3,29	1,2	1,24	3,48	3,32
решта матеріальних витрат	2,02	4,43	1,45	1	4,8	5,25
оплата послуг робіт сторонніх організацій	1,34	2,48	1,8	0,64	4,64	2,95
амортизація необоротних активів	0,95	1,47	0,54	0,54	1,8	1,77
Витрати - всього, дол. США / га	366,84	355,66	453,56	218,45	387,79	421,92
середньо зважене значення	100,15	87,49	109,31	22,94	32,57	21,52	373,98
Вартість фінансування, дол. США / га	44,02	42,68 ! 54,43		26,21	46,53	50,63
Витрати з урахуванням фінансування	410,86	398,34	507,99	244,66	434,32	472,55	418,85
Прибуток виробника, дол. США / га	65,74	63,73	81,28	39,15	69,49	75,61	67,02
до витрат	0,1792	0,1792	0,1792	0,1792	0,1792	0,1792
до доходу	0,11	0,11	0,11	0,11	0,11	0,11
Земельна рента, дол. США / га	120,60	122,53	152,70	71,17	138,31	144,12	126,31

Проблема розподілення залишкового доходу може бути розв’язана й іншим способом, коли припустити, що підприємець здійснює діяльність не на власній, а на орендованій землі. У цьому випадку власник землі вилучатиме належну йому земельну ренту шляхом стягнення орендної плати. Вважається, що ринок знаходить компроміс між інтересом підприємця, який орендує землю, та власником землі, а ринкова орендна плата відповідає значенню земельної ренти.

У свою чергу утримання вакантних земельних ділянок з метою надання їх в оренду є підставою для застосування інвестиційного методу.

Інвестиційний метод є основним для оцінки вакантних земельних ділянок, представлених на ринку оренди. За цим методом чистий операційний дохід від ринкової орендної плати за землю конвертують у капітальну вартість землі за допомогою множника (рентного мультиплікатора) чи дільника (ставки капіталізації):

V_L=l_LxNOIM_L=^~, (15.3)

^KL

Д^е у капітальна вартість землі;

чистий операційний дохід від ринкової орендної плати за ¹ землю;

NOIM_l рентний мультиплікатор чистого операційного доходу;

R ставка капіталізації чистого операційного доходу.

Інвестиційний метод передбачає таку послідовність дій:

1. Аналіз регулярних доходів та витрат, пов’язаних з наданням в оренду подібних до оцінюваної земельних ділянок, з метою обчислення чистого операційного доходу.

2. Визначення рентного мультиплікатору (ставки капіталізації) чистого операційного доходу, що відображає типовий рівень дохідності таких земельних ділянок.

3. Обчислення передбаченого метою оцінки виду вартості шляхом капіталізації чистого операційного доходу у капітальну вартість землі.

Чистий операційний дохід дорівнює доходу, що можна отримати від надання всієї площі земельної ділянки в оренду за винятком недоотримання орендних платежів і щорічних операційних витрат, які несе орендодавець, виходячи з умов і строків оренди, рівня поточних витрат і якості управління, що склалися на ринку.

Як правило, до операційних витрат відносять витрати на управління земельною власністю, на її підтримку в належному стані й сплату земельного податку. При цьому вони не включають витрати і податки, пов’язані зі здійсненням підприємницької діяльності на ділянці.

Інвестиційний метод, так само як і метод капіталізації земельної ренти, передбачає визначення показників рівня дохідності землі: або рентного мультиплікатора, або ставки капіталізації, - що відповідатимуть нормі віддачі на капітал, інвестований в оцінювану земельну ділянку з характерним для такого інвестування рівнем ризику.