Визначення глибини строку прогнозування

Прогнозування майбутніх грошових потоків

Обчислення термінальної вартості

]

Визначення ставки дисконтування

Ставка дисконтування

Ставка дисконтування - це норма віддачі (ставка доходу на капітал), що використовують для конвертації прогнозованих грошових потоків у поточну вартість нерухомого майна. Вона відображає не тільки вартість грошей у часі, а й ризики, пов’язані з майбутніми операціями з об’єктом.

Наповнення ставки дисконтування, як вже зазначалося, залежатиме від бази оцінки. Якщо мета оціїпси полягає у визначенні ринкової вартості, ставка дисконтування повинна відображати точку зору учасників ринку на ризик отримання доходу і обчислюватися на основі спостереження повернення капіталу, неявно виражених у цінах, заплачених за права в нерухомому майні, що обертаються на ринку.

Якщо мета полягає у визначенні інвестиційної вартості, ставка дисконтування відображатиме цільову норму дохідності, яку конкретний інвестор очкує отримати з урахуванням ризиків, притаманних певному об’єкту нерухомого майна. Як альтернатива, ставка дисконтування може бути обчислена за моделлю інвестиційної групи як середньозважена дохідності власного та позикового капіталу або бути вираженою мінімально можливою ставкою дохідності.

4. Визначення ставки дисконтування

Невід’ємним моментом дисконтування очжуваних доходів є визначення ставки дисконтування, що застосовується до ряду грошових потоків у майбутніх періодах для приведення їх до поточної вартості

За суттю, ставка дисконтування враховує чотири компоненти вкладення капіталу: надійність вкладення, ризик, лквідність і виграти на управління. Теоретично, це положення дозволяє розрахувати ставку дисконтування як суму зазначених компоненгів.

Проте, кумулятивна побудова ставки дисконтування украй ризикована і, як правило, безпідставна. Як зазначає Дж.К.Еккерт, частка кожного з компонентів

Де NPV

PV₀

Іо

PVAF(IRR;n) ^FVo

PVF(lRR;n)

IRR

n

чиста поточна вартість грошового потоку; поточна вартість об’єкту нерухомості; чистий операційний дохід від надання об’єкту в оренду; фактор поточної вартості звичайного ануїтету; майбутня (термінальна) вартість об’єкту нерухомості;

фактор поточної вартості реверсії; внутрішня норма віддачі;

строк інвестиційного володіння (кількість періодів);

³¹ Организация оценки и налогообложения недвижимости. Под общ. ред. Дж.Юккерта. -М.:РОО, 1997. -Т.1, стр.310.

³² Вартість позикового капіталу чи норма його віддачі відповідає кредитній ставці.

Ставка дисконтування як середньозважена дохідності власного та позикового капіталу

Визначення ставки дисконтування на основі співвідношення норм віддачі позикового і власного капіталу передбачає використання техніки зв’язаних інвестицій (модель інвестиційної групи), відповідно до якої ставка дисконтування може бути розрахована як середнє зважене значення необхідної кредитної ставки но типовій іпотеці і нормі віддачі власного капіталу (ставки доходу на власний капітал):

Y = R_uxM + R_Ex(\-M) (14.18)

де ставка капіталізації для позикового капіталу (іпотечна стала);

р ставка капіталізації для власного капіталу;

М частка позикового капіталу у вартості об’єкту нерухомості.

Наприклад, ставка капіталізації для позикового капіталу ( R_u), що склалася на ринку іпотеки, дорівнює 14,9 %, а частка позикового капіталу (М) становить 60% вартості нерухомості. Знаючи ринкові ставки орендної плати, можна обчислити чистий операційний дохід, що генерує власний капітал, і, тим самим, встановити ставку капіталізації для власного капіталу. Припустимо вона становитиме 4,4%.

Тоді, відповідна норма віддачі на весь капітал, інвестований в об’єкт нерухомості, що слугує ставкою дисконтування (У) може бути обчислена наступним чином:

Y = R_M х М + R_f х (1 - М) = 0,149 х0,6 + 0,044 х (1 - 0,6) = 0,107.

Очевидно, що визначена у такий спосіб ставка дисконтування може бути використана лише за припущення, що вартість об’єкту нерухомого майна не змінюється у часі.

Ставка дисконтування як похідна від поточної дохідності

Ставка дисконтування може бути визначена на основі аналізу поточної дохідності нерухомості, яку відображає загальна ставка капіталізації.

Як вже зазначалося, дохід, що приносить нерухомість, повинен задовольняти економічним інтересам, пов’язаним з фізичними складовими нерухомості - з землею і з поліпитеннями. Тому загальна ставка капіталізації в практиці розрахунків може бути формалізована шляхом зважування ставок капіталізації для землі та поліпшень з урахуванням часток вартості цих фізичних складових у загальній вартості нерухомості:

R₀ = R_Lx L + R_B х В, де R₀ загальна ставка капіталізації;

R_l ставка капіталізації для землі;

В частка землі в загальній вартості нерухомості;

R_B ставка капіталізації для поліпшень;

В частка поліпшень в загальній вартості нерухомості.

Якщо виходити з основного припущення в оцінці нерухомості, що земля не втрачає своєї цінності та її перепродаж відбудеться за ціною, рівною сумі початкової інвестиції, то ставку капіталізації для землі можна прирівняти до ставки доходу на капітал - ставки дисконтування:

Y = R₀-HxB = R₀ - хВ, (14.20)

° ⁰ (1 + 7)"-1

де у загальна норма віддачі (ставка дисконтування);

R₀ загальна ставка капіталізації;

норма відшкодування капіталу, що відповідає фактору фоццу Н відшкодування SFF(Y;n).

В частка поліпшень в загальній вартості нерухомості.

Зважаючи, що ставка дисконтування як невідоме визначається за допомогою цієї ж ставки, формулу (14.20) трансформують у рівняння:

Y-R₀

Y

⁺ (1 + 7)” -1

хВ = 0,

де ставка дисконтування визначається шляхом підбору параметру, застосовуючи опцію MS Excel «Сервіс - Підбір параметру».

Наприклад, у результаті аналізу ринкових даних було визначено, що загальна ставка капіталізації для торговельного павільйону дорівнює 12 %, частка земельних поліпшень у його поточній вартості становить 31,3 %, а строк іх економічного життя, що залишився, - 5 років.

Тобто, ставку дисконтування описує рівняння:

7 = 0,12 Ц х 0,313,

(1 + 7)⁵-1

а її значення, що урівнює ліву та праву частини цього рівняння, складає 0,065 або 6,5 %.

Таким чином, визначення ставки дисконтування через рівень поточної дохідності нерухомості фактично передбачає розподілення грошового потоку з нерухомості між її фізичними складовими, оскільки саме ставка капіталізації для

А =

Нх

FVq-PVq

PV_n

(14.21)

Коефіцієнт зміни вартості нерухомості А буде додаватися до загальної ставки капіталізації R₍₎, якщо в перший за датою оцінки період відбувся приріст вартості:

Y = R₀+А,

при

Ік_Л>о,

К

(14.22 а)

і відніматися від загальної ставки капіталізації R₀, якщо в цей період відбулося зменшення вартості:

Y = R₀—А,

V -V

при —^ < 0.

(14.22 б)

т

(0

ч

ч

ш

Я

2

а.

0

1

-2,0

7,0

2,0

Рис. 14.1 Взаємозв’язок між нормою віддачі та щорічними темпами приросту вартості нерухомості при заданій ставці капіталізації