Розділ 4. Принципи оцінки нерухомості

У цьому розділі буде продовжений розгляд взаємозв’язку оціночної діяльності з економічною наукою. Цілком очевидно, що, будучи спрямованою на визначення вартості як економічної категорії, оцінка також має ґрунтуватися на теоретичних засадах економічної науки. Саме вони формують основні принципи оцінки, знання і дотримання яких дозволяють оцінювачу провести адекватний аналіз і сформувати об’єктивний висновок про вартість нерухомого майна.

Принципи оцінки акумулюють знання про те, чим керується людина, формуючи своє ставлення до об’єкту; які властивості об’єкту є значущими і які закони діють на ринку. Тобто вони охоплюють весь спектр внутрішніх і зовнішніх економічних зв’язків об’єкту оцінки і, тим самим, визначають і встановлюють ті позиції, з яких він має розглядатися і яким відповідає окрема група принципів.

Стосовно нерухомості, як правило, виділяють чотири такі групи:

• принципи, що пов’язані з уявленням споживача;

• принципи, що пов’язані з природою нерухомості;

• принципи, що пов’язані з ринковим середовищем;

• принцип найбільш ефективного використання нерухомого майна, -

що будуть розглянуті нижче¹⁴.

1. Принципи, що пов’язані з уявленням споживача

До принципів, заснованих на уявленні споживача - власника або користувача нерухомості, - відносяться принцип корисності, принцип заміщення, принцип очікування.

Принцип корисності. Корисність - це здатність нерухомості задовольняти потреби її власника чи користувача в певному місці і протягом визначеного періоду часу.

¹⁴ Така класифікація принципів була запропонована Джеком П. Фрідманом та Ніколасом Ордуеєм у 1987 році (Фридман Дж., Ордуей Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. -М.: Дело, 1995. -480 с.)

Принципи, що пов'язані з уявленням споживача:

гжтишвштиштигв^іішіїїтшшишддіїпгіііііішітшігшттіїїнпіштшшшгіімііїїттігггтті'-т'-ігпі—№^ц-оу~гї--ті---"іп

иря—V принцип корисності;

™і

принцип заміщення;

принцип очікування

Зважаючи, що людина має різні потреби, корисність також набуває різні форми. Наприклад, володіння нерухомістю може бути спрямоване на задоволення власних потреб людини в житлі, відпочинку, виробничій чи іншій діяльності, або на отримання доходу від надання нерухомості в оренду. Навіть задоволення почуття гордості людини, що вона є власником чи володіє сімейною реліквією, може розглядатися як прояв корисності нерухомого майна.

Корисність не здатність нерухомос і і задовольняти потреби її власника чи користувача в певному місці та протягом визначеного періоду часу.

Інакше кажучи, нерухомість стає корисною при конкретному використанні і коли в такому використанні виникає потреба. З цього витікають два важливі положення.

По-перше, корисність є скоріш відносною, ніж абсолютною характеристикою майна, ступінь якої різний для конкретних осіб. Це вносить певну суб’єктивність в оцінку цінності одного і того ж об’єкту. Тому для конкретної людини або підприємства корисність його нерухомого майна може відрізнятися від тієї, що визнається ринком.

По-друге, корисність скоріш залежить від економічних, соціальних і політичних умов, ніж від фізичних характеристик нерухомості. А ступінь корисності формується існуючим попитом і пропозицією, конкуренцією, іншими ринковими чинниками, що прямо чи опосередковано впливають на продуктивність і ефективність використання нерухомості. Отже, оцінка

Заміщення можливіс ть вибору серед об'єктів, шо мають

еквівалентну корисність

За твердженням Генрі С. Харрісопа^; ’ принцип заміщення є основою для наступних передумов при оцінюванні:

1. Ринкова вартість нерухомості звичайно відображає вартість, яка виникла на основі дій інформованих покупців на ринку порівнянної нерухомості що має схожі фізичні характеристики і місце розташування. ¹⁵

¹⁵ Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.-231 с.