де

у прибуток забудовника;

у вартість, що відображає ціну пропозиції; ,

і

у обсяг витрат на розвиток в t-й період; у вартість землі;

і ставка дисконтування, що відображає інтерес інвестора;

п кількість періодів розвитку.

Очевидно, що перевищення прогнозованого попиту над прогнозованою пропозицією (незадоволений попит) сприятиме підвищенню цін на дану групу об’єктів нерухомості, натомість перевищення прогнозованої пропозиції над прогнозованим попитом (надмірна пропозиція) - іх зниженню.

Слід зазначити, що на ринку нерухомості, навіть протягом тривалого періоду часу, точка рівноваги досягається рідко. Навіть якщо надмірна пропозиція нерухомості стає очевидним, об’єкти, які знаходяться у стадії будівництва, як правило, повинні бути введені в експлуатацію, що ще більше збільшить дисбаланс. В свою чергу, якщо попит незвичайно високий, то ціни і орендна плата піднімуться перш, ніж зможе початися нове будівництво. Введення будівлі в експлуатацію може значно відставати від зміни попиту.

Крім того, протягом періоду прогнозування ступінь ринкової рівноваги може змінюватися залежно від темпів приросту попиту та пропозиції. Важливим показником, що витікає з їх співвідношення, є строк поглинання, що можна обчислити, поділивши обсяг прогнозованої пропозиції на прогнозований річний приріст попиту. В кінці строку поглинання попит знову буде перевищувати пропозицію, створюючи так зване «часове вікно» для забудови.

Строк поглинання для окремого об’єкту напряму залежить від активності ринку. Він буде відносно незначним під час періодів швидкого зростання і досить тривалим в період стагнації.

3. Активність ринку

Активність ринку нерухомості вимірюється обсягом будівництва і обсягом проданих та/або наданих в оренду площ. Наприклад, для ринку житлової нерухомості про його активність будуть свідчити дані про кількість операцій з житлом, обсяг житлового будівництва, процентні ставки кредиту і місткість ринку (кількість об’єктів певного типу, що може бути спожито ринком за певний період часу).

Для характеристики активності ринку нерухомості використовують різні терміни:

Активний (або сильний) ринок - це ринок, для якого характерний значний обсяг операцій, перевищення попиту над пропозицією і зростання цін. Про

активний ринок також говорять як про ринок продавців, тому що продавці нерухомості можуть призначати більш високі ціни.

«Млявий» (або слабкий) ринок - це ринок, на якому падіння попиту супроводжується відносним зростанням пропозиції і зниженням цін. Про «млявий» ринок також говорять як про ринок покупців, оскільки у них є перевага.

Активність ринку нерухомості циклічна. Як і в економіці в цілому, активність ринку нерухомості характеризується періодами підйому і спаду. Цикл ринку нерухомості, проте, не синхронізований з економічним циклом. Сфера нерухомості звичайно грає провідну роль в прогнозі підйомів і спадів економічного циклу.

Активність ринку нерухомості реагує на два набори стимулів - короткострокові і довгострокові

Довгостроковий цикч залежить від змін характеристик поточної зайнятості, чисельності населення і рівня доходів (що залежатиме від видів зайнятості, що пропонуються місцевою економікою), а також від змін споживацьких переваг (пріоритетів) та містобудівних норм та правил. До складу індикаторів довгострокових тенденцій входять економічна база і план розвитку місцевої інфраструктури.

Короткостроковий цикл головним чином залежить від доступності і вартості кредиту, які впливають на обсяги житлового будівництва і обсяги продажу житла. Проте короткострокові цикли можуть також створюватися перебазування підприємств в інші райони і масовою міграцією робочої сили. Індикаторами короткострокових циклів слугують рівень незайнятої нерухомості і місткість ринку.

Як правило, короткострокові індикатори відображають тільки найближче майбутнє. Процентні ставки мінливі, а рівень незайнятої нерухомості і місткість ринку важко передбачити з якою-небудь точністю більш ніж на найближчі два- три роки. Тому для прогнозу поведінки ринку оцінювачу необхідно ідентифікувати довгострокові тенденції та чинники, що визначають потенціал майбутнього розвитку району.

Відсоток усіх незайнятих або ненаданих в оренду будинків або приміщень (вакансій) є одним з найважливіших індикаторів стану і тенденцій ринку нерухомості. Високий відсоток вакансій спричиняє зниження цін і ставок орендної плати. Рівень вакансій для односімейних житлових будинків, як правило, складає менш 5%, а для багатоквартирних будинків - більш 5%. Для приміщень під бізнес такий відсоток вище. Це - основні співвідношення; вони можуть мінятися залежно від ситуації в регіоні. Якщо пропозиція вакантних одиниць перевищує нормальний відсоток, на ринку є надмірна пропозиція і (або) недостатній попит. Конкуренція може привести до вимушеного падіння цін і орендної плати, за яким слідує скорочення нового будівництва. Коли рівень вакансій знижується, ціни та ставки орендної плати зростають і активність інвестування в нерухомість збільшується.

Розширення ринку нерухомості. В умовах економічної депресії обсяги будівництва мають тенденцію до скорочення, оскільки при існуючому низькому рівні цін продажу об’єктів нерухомості будувати невигідно.

У міру збільшення чисельності населення і його купівельної спроможності значні обсяги пропозиції на ринку порожніх будинків, що характерні для

періодів спаду, закінчується. Коли відсоток вакантного житла досягає низького рівня, ціни починають зростати, норма прибутку збільшується і будівництво нових об’єктів знову стає вигідним. У свою чергу будівництво нових об’єктів сприяє розширенню ринку нерухомості, яке проходить три етапи.

На першому етапі економічної експансії домінує будівництво окремих житлових будинків, що зводять для споживачів, які мають достатні доходи для повної оплати. Аналогічно торговельні фірми можуть розширити свої потужності або складські приміщення.

На другому етапі стає вигідним будівництво багатоквартирних будинків, промислових будівель, торговельних центрів і офісних будівель, що фінансуються головним чином з метою отримання відповідного доходу від інвестицій.

На третьому етапі, у міру того, як нові будівлі займають вакантні землі і активність забудовників нових ділянок розширяється, продовження збільшення обсягів будівництва може викликати земельний бум. У пропозицію землі можуть включатися крупні земельні ділянки. Подібно зростанню площі круга в результаті збільшення радіусу, «рух» земельних ділянок, що пропонують під забудову, від центру міста і далі за його межі супроводжується збільшенням розмірів ділянок .

Одночасно із збільшенням обсягів будівництва зростають виграти на загальноміську інфраструктуру. Наприклад, прокладка каналізаційного колектору може зробити придатними для освоєння тисячі гектарів землі.

Скорочення ринку нерухомості. Якщо пропозиція починає перевищувати попит, то зростає кількість проблем, пов’язаних з реалізацією нерухомості. Жорсткішими стають умови іпотечного кредитування та проектного

фінансування. Зростає кількість судових процесів за позовами про передачу прав власності позичальника кредитору через порушення фінансових зобов’язань, що сигналізує про період економічного спаду. Проте багато секторів ринку нерухомості зберігають пікові рівні активності, оскільки явного скорочення орендних платежів ще не спостерігається. Проте, операційні витрати зростають, і зростає кількість випадків позбавлення позичальників прав власності. Оскільки придбання нерухомості переважно фінансується за рахунок позикових, а не власних коштів, скорочення ринку нерухомості викликає істотні зм іни на ринку капіталу.

Якщо в процесі посилювання кредиту кількість неплатоспроможних позичальників збільшується, це відображається на стані ринку: ціни падають, вартість землі знижується. Активність ринку нерухомості різко зменшується. Рецесія на ринку нерухомості ішенсивно розвивається на фоні одночасного загального зниження ділової активності. У міру зниження кількості нерухомості (квартир або офісних будівель), що надається в оренду, оскільки орендна плата зменшується більш швидкими темпами, чим знижуються експлуатаційні виграти, рецесія приймає затяжний характер. У результаті власники нерухомості вимушені знижувати щни на неї.

Депресія на ринку нерухомості характеризується зростанням обсягу порушень фінансових зобов’язань. Після завершення депресії відбувається повернення до періоду експансії, який починається із збільшення попиту на нерухомість.

Істотним індикатором тенденцій на ринку служить будь-яка зміна ринкових цін або ставок орендної плати, яка зберігається протягом року або більше. Особливу роль грають відмінності між заявленими цінами і поточними цінами продажів, а також різниця між запрошуваною орендною платою і кінцевою виплачуваною сумою, що відображає стійкість ринку. Відрізок часу, протягом якого відбуваються операції стосовно нерухомістю (торги, купівля-продаж), також свідчить про стійкість ринку. Збільшення періоду реалізації об’єкту нерухомості означає зниження ліквідності ринку, при цьому робиться припущення, що ціни встановлені на розумному конкурентному рівні. Зростання числа угод стосовно нерухомості - доказ пожвавлення ринку нерухомості.

На фази активності місцевого ринку нерухомості суттєво впливають останні зміни у сфері зайнятості або доходів. Особливе значення мають тенденціц спрямовані на посилення або ослаблення попиту на конкретні типи нерухомості Наприклад, притоки або відтоки інвестицій в комерційну нерухомість в короткостроковому періоді значною мірою визначаються динамікою рівня вакантності, як показника стану цього сегменту регіонального ринку. Зниження рівня вакантності офісних приміщень при сприятливій загальній кон’юнктурі рижу викликає зростання інвестицій в будівництво нових об’єктів нерухомості (табл..6.2).

Таблиця 6.2

Основні тенденції зміни показників ринкової кон’юнктури

Загалом, місткість конкретного ринку нерухомості можна розрахувати як відношення кількості одиниць нерухомості, проданих (наданих в оренду) за певний період, до загальної кількості одиниць нерухомості, призначених для продажу (надання в оренду)

Резюме

Ринок нерухомості, на відміну від більшості ринків, менш організований і ефективний. Його характеризує високий рівень стратифікації, що витікає з притаманних його об’єктам унікальності, сегментованості та персоніфікованості попиту та пропозиції.

Попит і пропозиція є провідними чинниками, що регулюють ринок будь-яких товарів і послуг, в результаті взаємодії цих чинників створюється ринок. Основна рушійна сила розвитку ринку - конкуренція серед продавців - діє і на ринку нерухомості, що веде до регулювання попиту і пропозиції. Проте тут є особливості, для з’ясування яких необхідно проаналізувати чинники, що впливають на ринок нерухомості.

Вирішальну роль грають: макроекономічні чинники, політична ситуація в країні, загальноекономічна ситуація, стан фінансового ринку.

Чинники, що визначають обсягу попиту на ринку нерухомості. До них відносяться:

• платоспроможність населення;

• зміни загальної чисельності населення (минулі, поточні і прогнозовані тенденції);

• зміни в співвідношеннях між різними верствами населення (процентне співвідношення між групами населення з різними рівнями освіти), рівнями міграції, кількостями браків і розлучень; ^•

• зміни в смаках і перевагах населення. Ці зміни є важливим чинником попиту. Переваги та смаки надзвичайно суб’єктивні, тому їх дуже складно кількісно визначити та спрогнозувати, частіше за все їх визначають за допомогою спеціальних соціологічних опитів;

• умови і доступність фінансування.

Зростання попиту викликає посилення активності на ринку нерухомості. Обов’язковою умовою зростання попиту є розширення економічних можливостей потенційних споживачів, збільшення їх доходів, що приводить до посилення активності на ринку нерухомості. Аналогічно зниження платоспроможного попиту веде до депресії на ринку.

Важливим чинником зростання попиту на ринку нерухомості служить збільшення чисельності населення. Проте слід зауважити, що саме по собі це збільшення не викликає активності на ринку нерухомості: потрібно зростання платоспроможності населення. Так само відсутність збільшення чисельності населення не обов’язково негативно відобразиться на активності ринку, яка може мати місце при стабільній або навіть спадаючій чисельності населення, але

обов’язково за умови збільшення обсягу їх доходів і доступності фінансових ресурсів. Результат зростання попиту на нерухомість - зростання орендної платні і цін продажу нерухомості, хоча в ньому ж напрямі діють і інфляційні тецценції, що можуть вплинути на підвищення цін на всіх сегментах ринку. В короткостроковому періоді чинники попиту мають більше значення, ніж чинники пропозиції.

Чинники, що визначають величину пропозиції. Ці чинники охоплюють:

• наявність резерву об’єктів нерухомості, що порожніють, в певному сегменті ринку;

• обсяги будівництва нових об’єктів і витрати на нього, включаючи:

• інтенсивність будівництва (визначає обсяги введення в експлуатацію житла);

• стан будівельної індустрій міра його впливу на рівень будівельних витрат (визначає доступність і ціни чинників виробництва);

• поточні і потенційні зміни в будівельній технології та їх можливий вплив на будівельні виграти; співвідношення витрат на будівництво і цін продажу об’єктів нерухомості;

• витрати на поліпшення неосвоєних земельних ділянок і наявну їх пропозицію.

На ринку рідко спостерігається рівновага між попитом і пропозицією та однаковий рівень активності унаслідок різних причин. Загальні недосконалості ринку включають порушення пропозиції, раптове збільшення або зменшення попиту або різний рівень обізнаності між учасниками ринку. Оскільки учасники ринку реагують на ці недосконалості, у певний момент ринок, імовірно, буде адаптуватися до будь-яких змін, що викликали дисбаланс. Оцінка, що має на меті визначити найбільш ймовірну ціну на ринку, повинна відображати умови на відповідному ринку на дату оцінки, а не скориговану чи згладжену ціну, що ґрунтується на передбачуваному відновленні рівноваги.

Питання для самостійної роботи

1. У чому виявляється специфіка ринку нерухомості?

2. Яким чином визначають конкретний ринок нерухомості?

3. Назвіть основні етапи процедури дослідження ринку нерухомості.

4. У чому полягає аналіз платоспроможного попиту?

5. У чому полягає аналіз конкурентної пропозиції?

6. Назвіть основні економічні критерії платоспроможного попиту та економічної доцільності пропозиції.

7. Як класифікують ринок за ступенем його активності?

8. Опишіть етапи розширення і скорочення ринку нерухомості.

9. Яким чином змінюються основні показники, що характеризують ринок, на різних фазах його активності?

10. Назвіть чинники, що визначають попит на ринку нерухомості.

11. Назвіть чинники, що визначають пропозицію на ринку нерухомості.