Розділ 6. Ринок нерухомості

Ринок нерухомості є економіко-правовим середовищем, в якому відбувається взаємодія між попитом і пропозицією всіх покупців і продавців нерухомості, що існують на цей момент часу, і де укладається уся сукупність угод стосовно передачі прав на об’єкти нерухомості.

Ринок створює об’єктивні передумови для оцінювання нерухомого майна, надаючи необхідну інформацію про тенденції, що визначають корисність конкретних об’єктів, та про порівнянні дані, що можна використовувати при визначенні вартості цих об’єктів.

У цьому розділі розглядаються характерні риси ринку нерухомості, основні вимоги до його дослідження, а також параметри, що його характеризують.

1. Основні риси ринку нерухомості

Ринок нерухомості може бути визначений як взаємодія фізичних і юридичних осіб, що обмінюють права на нерухомість за допомогою цінового механізму.

Ринок нерухомості виконує такі функції:

• ефективне вирішення соціальних задач, пов’язаних зі створенням і використанням корисних властивостей нерухомості; ^•

• передачу повних або часткових прав власності на об’єкти нерухомості від одного економічного суб’єкта до іншого;

• формування цін на об’єкти, послуги та ресурси;

• перерозподіл інвестиційних потоків між конкуруючими видами об’єктів нерухомості.

Поняття ринку передбачає, що трансакції здійснюються без зайвих обмежень діяльності продавців та покупців і кожна із заінтересованих сторін діє відповідно до кон’юнктури ринку та інших ціноутворюючих чинників, а також в міру своїх можливостей і компетенції з урахуванням індивідуальних потреб та бажань.

Найважливішими характеристиками ринку є відкритість і конкурентність, що досягається вільним доступом на ринок покупців і продавців, певного однорідністю товарів, відсутності контролю над цінами з боку окремих учасників ринку та нецінової конкуренції.

Ринок нерухомості не є повного мірою абсолютно відкритим та конкурентним, оскільки:

• нерухомість не можна стандартизувати, сортувати і купувати або продавати за зразками;

• укладання угод стосовно об’єктів нерухомо майна передбачає виконання значного числа юридичних формальностей і підготовку об’ємної доііродажної документації;

• трансакції на ринку нерухомості пов’язані із значними операційними витратами;

• фінансування може жорстко обмежувати вільне функціонування ринку;

• інформації про угоди, що були укладені на ринку, носить обмежений характер.

Таким чином, через недосконалість ринку нерухомості, ціни на ньому визначаються не тільки взаємодією пропозиції' і попиту. Інформованість учасників угоди, особливі обставини, що примушують до здійснення трансакції, вартість фінансування та інші чинники матимуть не менше значення у встановленні цін. Крім того, на ринок впливають механізми державного контролю.

Специфіка ринку нерухомості виявляється в тому, що цей ринок є стратифікованим, тобто вузько локалізованим, сегментованим і персоніфікованим.

Локалізованість ринку нерухомості полягає у тому, що кожний об’єкт має унікальні характеристики, а значить, свою кон’юнктуру і цінові параметри. Це зумовлює значну сегментованість ринку нерухомості:

• за використанням - ринки житлової, комерційної, промислової, сільськогосподарської та іншої нерухомості;

• за місце розташуванням - ринок нерухомості існує як сукупність ринків певної території;

• за складом споживачів - покупці дорогих апартаментів будуть відрізнятися від покупців стандартних квартир;

• за якістю продукту - наприклад, нерухомість у сфері готельних послуг на рівні чотирьох-п’яти зірок світового стандарту належить до зовсім іншого сегменту ринку, ніж нерухомість у сфері готельних послуг на рівні трьох зірок, хоча обидва об’єкти можуть бути розташовані на одній вулиці; ^•

• за інвестиційною мотивацією - одні придбавають нерухомість для власних потреб та розміщення бізнесу, другі для отримання доходу від надання її в оренду, інші для розвитку нерухомості та подальшого її продажу;