Таблиця 16.1

Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку

Фізичний знос, %

Оцінка

технічного

Загальна характеристика технічного стану

стану

0-20 І Добрий

Пошкоджень і деформацій немає, несправності, що не впливають на елемента і усуваються під час ремонту

іає. Є окремі на експлуатацію J

і Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації,

21-40 і Задовільний j але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій

j стадії

Експлуатація елементів будинку можлива лише при

1 Стан несучих конструктивних елементів аварійний, а не j

61-80 і Ветхий несучих - дуже ветхий. Обмежене виконання j

і елементами будинку своїх функцій j

Елементи будинку знаходяться у зруйнованому стані. При зносі 100% залишки елемента повністю ліквідовані

Другий підхід - шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення ознак фізичного зносу реалізується з допомогою кошторисних розрахунків, де на підставі визначених обсягів ремонтних робіт по усуненню ознак фізичного зносу окремих елементів об’єкту визначається вартісна величина його фізичного зносу. Але цей підхід дуже кропіткий і на практиці його використання обмежено.

Сучасні підходи до аналізу фізичного зносу поліпшень передбачають його поділ на усувний і неусувний.

Усувний фізичний знос передбачає, що затрати на ремонт, пов’язаний з усуненням цього фізичного зносу, менші, ніж додана при цьому вартість об’єкту. Тобто, існуючі недоліки об’єкту можна виправити, і при цьому затрати на виправлення не перевищать одержаної від цього вигоди.

Термін «неусувний» стосовно фізичного зносу має умовний характер і пов’язаний не з відсутністю можливості ліквідувати ознаки цього зносу, а з вартістю робіт по його усуненню.

Фізичний знос вважається неусувним, коли витрати на його усунення перевищують вартість, яка при цьому буде додана до об’єкту.

Дослідники фізичного зносу вважають, що діапазон значень усувного фізичного зносу знаходиться орієнтовно в межах 40 - 45%, а за цим діапазоном вже починається неусувний фізичний знос.

У практичній діяльності оцінювача нерухомості цей поділ фізичного зносу визначає вибір можливих підходів до визначення його величини.

При значній величині зносу втрата вартості об’єкта вже не відповідає величині зносу, яка обчислена з використанням поелеменгного підходу за стандартною методикою. Тому цей підхід оцінки впливу фізичного зносу на зменшення вартості об’єкта правомірно використовувати для усувного фізичного зносу.

У випадку, коли витрати на виправлення несправностей перевершують вартість, що буде додана до об’єкта, тобто при неусувному фізичному зносі, реальні вартісні втрати більш доцільно оцінювати на основі складання кошторисів на відповідні роботи по ремонту елементів об’єкта.

Функціональна застарілість

Функціональна застарілість - застарілість, що пов’язана з невідповідністю функціональних характеристик поліпшень земельної ділянки сучасним ринковим вимогам для даного типу поліпшень.

Серед факторів, пов’язаних з функціональною застарілістю, можна назвати об‘ємно-планувальне вирішення будівель, рівень іх благоустрою і опорядження, якість матеріалів, архітектурно-естетичні характеристики, комфортність та інші функціональні характеристики, перерахувати які в повному обсязі вряд чи можливо.

Величина функціонального знецінення розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об’єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку (відсутності певних споживчих характеристик або наявності надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень).

При розрахунку функціонального знецінення можна зіткнутися з трьома типами задач:

• на об’єкті відсутні елементи, які необхідні для іх нормального функціонування. Наприклад престижна багатокімнатна квартира має всього один санітарний вузол;

• на об’єкті є елементи, які необхідно замінити з тим, що б об’єкт

<• відповідав ринковим вимогам. Наприклад, сучасна офісна будівля має

застарілі ліфти;

• об’єкт має надлишок яких-небудь елементів, які функціонально не виправдані з точки зору його нормального використання. Наприклад, будівля ресторану має велику кількість підсобних приміщень, які явно надлишкові для забезпечення його функціонування і не можуть бути перепрофільовані під іншу функцію.

Функціональна застарілість, як і фізичний знос, поділяється на усувну і неусувну.

Усувна застарілість передбачає можливість і раціональність її усунення. Тоді функціональне знецінення може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціональної застарілості.

Тобто в першому випадку величина функціонального знецінення квартири по цьому параметру оцінюється вартістю влаштування другого санвузла. В іншому випадку величина функціонального знецінення пов‘язана з вартістю демонтажу старих ліфтів і улаштуванням нових (враховується також прибуток від реалізації залишків розібраних ліфтів).

Наявність неусувної застарілості свідчить, що таку застарілість усувати нераціонально. В цьому випадку способом урахування функціонального знецінення є визначення вартості заміщення об’єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціональної застарілості, наявних у об’єкта оцінки. Тобто в третьому

випадку функціональне знецінення оцінюється як вартість приміщень ресторану, які не можна використати.

В якості інших прийомів розрахунку величини функціонального знецінення можна використати:

1. На основі порівняння цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки функціональної застарілості, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такої застарілості, але є подібним за іншими суттєвими ознаками;

2. Капіталізацію втрат в доходах вщ оренди внаслідок недоліків функціональних характеристик поліпшень.

3. Капіталізацію надмірних експлуатаційних витрат, які обумовлені впливом функціональної застарілості (витрати на опалення, освітлення, вентиляцію і т. ін.).

Економічна (зовнішня) застарілість

Економічна (зовнішня) застарілість - втрата вартості нерухомості внаслідок дії соціально-економічних факторів або негативного впливу зовнішнього середовища (зміни ситуації на ринку нерухомості, законодавчих умов, недоліки місця розташування ), що призводить до зменшення її потенційної корисності.

Якщо фізичний знос і в значній мірі функціональну застарілість можна усунути шляхом ремонту, реконструкції або модернізації об’єкту, то економічна застарілість, як правило, неусувна (в межах традиційного для оцінки майна прогнозу).

Величина економічного знецінення розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об’єкта ощнки з урахуванням частки земельних поліїшіень; прогнозованої завантаженості об’єкта ощнки за умови найбільш ефективного використання з його проектною потужністю; ціп продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічної застарілості, з щнами продажу (щнами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такої застарілості, але є подібним за іншими суттєвими ознаками.

Оцінка впливу безпосереднього оточення на вартість об’єкта є досить складною проблемою, тому що з’ясувати цей вплив можливо тільки на основі аналізу ринкових даних.

Способом виміру зовншнього знещнення є аналіз спареного продажу, коли на ринку нерухомості продаються два співставленні об’єкти, один із яких має зовніїнню застарілість, інший - ні. Різниця у ціні дозволить зробити висновок про величину знецінення від зовнішнього впливу на об’єкт, що ощнюється.

Другим способом визначення зовніїнньої застарілості є порівняння доходів від орендної плати двох об’єктів, які аналогічні ощнюваному об’єкту. Один з цих об’єктів має ознаки зовнішньої застарілості (наприклад, офісне приміщення, яке розташовано в зоні високого рівня шумового впливу), іїлиий їх не має. Капіталізація втрат доходів за рахунок існування цього негативного фактору буде характеризувати величину знецінення від зовнішнього впливу.

Інший варіанг визначення знецінення поліїшіення є метод строку життя.

Метод строку життя

Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя об’єкту.

При застосуванні цього методу всі наявні види знецінення (фізичного, функціонального, економічного) вважаються повністю врахованими.

У цьому розрахунку враховуються таки показники:

строк економічного життя земельних поліпшень — період, протягом якого дохід, що отримується або передбачається отримати від земельних поліпшень, перевищує операційні виграти, пов’язані з отриманням нього доходу. Строк економічного життя земельних поліпшень відображає строк, протягом якого виграти на підтримання земельних поліпшень у придатному для експлуатації стані не перевищують доходів, що отримують від використання цього поліпшення;

залишковий строк економічного життя земельних поліпшень - строк від дати оцінки до закінчення строку економічного життя земельних поліпшень;

фактичний вік земельних поліпшень - період від початку експлуатації земельних поліпшень до дати оцінки;

ефективний вік земельних поліпшень - умовний вік поліпшень, який обумовлений не періодом існування об’єкта, а його реальним технічним станом. Залежно від умов експлуатації цей вік може відрізнятися від фактичного в більшу чи меншу сторону.

Фізичне життя

Економічне життя

Фактичний вік

Ефективний вік

Залишковий строк

економічне життя < >

Початок

експлуатації

Дата

оцінки

Знесення

будівлі

Рис 16.2 Види життя та віку будівлі (споруди)