Файловый архив студентов. Файловый архив студентов.
1264 вуза, 4626 предмета.
/ Регистрация
FAQ Обратная связь Вопросы и предложения
Добавил:
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Национальный университет Львовская политехника
Предмет:
Оценка объектов недвижимости
Файл:
Відсканована книга із оцінки нерухомості.docx
Скачиваний:
21
Добавлен:
28.06.2022
Размер:
1.39 Mб
Скачать
☆
►Содержание►

Дохід від реалізації продукції, виробленої на земельній ділянці

Витрати на

виробництво продукції (праця і капітал)

Метод капіталізації земельної ренти

У

у

j Прибуток підприємця

Земельна рента

Ринкова

орендна

плата

[}

Потенційний валовий дохід

у"

Недоотримання орендних платежів

Операційні витрати

Інвестиційний метод

Чистий операційний ДОХІД

Рис. 15.3 Доходи з землі: земельна рента і чистий операційний дохід

Однак отримання доходу при наданні в оренду ділянки є менш ризикованим, ніж отримання доходу від використання землі самим власником, тому ставка капіталізації чистого операційного доходу буде нижче, ніж ставка капіталізації земельної ренти:

X^PGI/tL-(r,+rJ, (15.4)

де Rl ставка капіталізації чистого операційного доходу;

PGIRl ставка капіталізації земельної ренти,

г ризик недоотримання орендних платежів - відношення суми 11 недоотриманих орендних платежів до ринкової вартості землі;

г ризик інвестиційного менеджменту - відношення операційних

іт •« •

витрат до ринкової вартості землі.

Значення відповідних ставок капіталізації (рентних мультиплікаторів) залежатиме від мети оцінки, в якій втілюються різні точки зору на ризики, зв’язані з отриманням доходу з землі.

І №

Площа, і а

Ціна, дол.

№

Площа, га

Ціна, дол.

1 1

90

216 000

1

63

7 750 і

f 2

99

262 000

2

64

8 570

3

60

141 000

3

94

10 970

І 4

97

262 000

4

88

11 770

{ 5

86

200 000

5

83

9 520

І 6

55

145 000

6

94

12 370

І 7

71

170 000

7

76

9 200

І 8

75

202 400

8

94

12 180

! 9

92

220 000

9

100

12 530

1 ю

79

213 000

10

99

12 830

І 11

63

150 000

11

75

8 760 !

1 12

72

190 000

12

82

11 330

І із

56

135 000

13

82

10 100 1

і І4

77

211 000

14

93

13 100 |

5

54

127 000 j 15

74

8 620 |

1 К'уиі

І №

вля продаж Ціна, дол. / га

№

Оренда Ціна, дол. / га

ЧОД, дол. / га * і

1 1

2400,00

! і

123,02

90,52

1 2

2646,46

1 2

133,91

101,41

1 з

2350,00

1 з

116,70

84,20

1 4

2701,03

І 4

133,75

101,25

1 5

2325,58

! 5

114,70

82,20

! 6

2636,36

І 6

131,60

99,10

! 7

2394,37

1 7

121,05

88,55

1 8

2698,67

1

І 8

129,57

97,07

1 9

2391,30

! 9

125,30

92,80

1 ю

2696,20

1 10

129,60

97,10

! п

2380,95

1 11

116,80

84,30

і 12

2638,89

І 12

138,17

105,67

1 із

2410,71

І із

123,17

90,67

1 14

2740,26

І 14

140,86

108,36

15

2351,85

1 15

116,49

83,99

1 Середнє

2500,00

Середнє

93,81

Примітка: Для розрахунку розміру витрат власника використовувався показник середньої ціни купівлі-продажу.

  1. Упорядкуємо дані про купівлю-продаж та оренду за зростанням питомих показників та сформуємо на підставі цих даних серію пар показників «чистий операційний дохід / ціна продажу» з метою визначення індивідуальних ставок капіталізації

№ ЧОД, дол. і та Ціна, дол. / га Ставка капіталізації

1

82,20

2325,58

0,0353

1 2

83,99

2350,00

0,0357

і з

84,20

2351,85

0,0358

1 4

84,30

2380,95

0,0354

! 5

88,55

2391,30

0,0370

І 6

90,52

2394,37

0,0378

і 7

90,67

2400,00

0,0378

І 8

92,80

2410,71

0,0385

| 9

97,07

2636,36

0,0368

1 ю

97,10

2638,89

0,0368

! п

99,10

2646,46

0,0374

! 12

101,25

2696,20

0,0376

1 із

101,41

2698,67

0,0376

1 14

105,67

2701,03

0,0391

1 15

108,36

2740,26

0,0395

Показник

; Значення ! мін макс

Середнє

арифметичне

Середньо

квадратичне

відхилення

Коефіцієнт

варіації

Ціна продажу, дол. США

| 127 000 |

262 000 j

189 627 j

43 577,25

і 23%

І

Теж саме в

і 1

■

j

розрахунку на

( 2 325,58 і

2 740,26 j

2 517,51 [

160,54

j 6%

га

І І

і

І

Орендна плата

І ? 1 (

j

|

за рік, дол.

і 7 750 |

із іоо ;

10 640 і

1 803,12

і 17%

США

! !

і

Теж саме в

1 !

і

1

j

І

розрахунку на

j 114,699 |

140,86 j

126,31 j

8,36

і 7%

га

і і

|_

і.

,..L_

Ставка

капіталізації

і 0,0353 ]

І |

0,0395 |

0,037

0,0013

j 3%

Зменшення варіації для результативних даних порівняно з вхідними даними свідчить про надійність отриманих результатів.

  1. Обчислимо ринкову вартість земельної ділянки (площа 60 га) шляхом капіталізації середнього значення чистого операційного доходу (93,81 дол. США / га) за типовою ставкою капіталізації (3,7 %):

93,81 / 0,037 х 60 = 152 124 дол. США.

Таким чином, ринкова вартість ріллі площею 60 га становить 152,0 тис. дол. США.

Ставка капіталізації для чистого операційного доходу, що була визначена з використанням порівнянних даних про ціни куггівлі-продажу та оренди

(Rl= 3,7%), може бути трансформована у ставку капіталізації для земельної ренти PGIRl відповідно до формули 15.4, враховуючи, що витрати власника до вартості землі становлять 1,3 %:

PGIR, = 3,7 % + 1,3 % = 5,0 %.

Застосувавши цю ставку для капіталізації раніїпе розрахованої земельної ренти (126,31 дол. США / га), визначимо вартість ділянки ріллі площею 60 га за методом зисків:

126,31 / 0,05 х 60 = 151 572 дол. США.

Таким чином, ринкова вартість ріллі площею 60 та, обчислена за інвестиційним методом та методом капіталізації земельної ренти, становить 152,0 тис. дол. США.

Використання порівнянних даних про ціни купівлі-продажу вакантних земельних ділянок дозволяють безпосередньо визначити ринкову вартості землі, застосовуючи методи порівняльного (ринкового) підходу: метод зіставлення продажів та метод статистичного аналізу ринку.

Метод зіставлення продажів

За методом зіставлення продажів вартість землі визначається на рівні цін продажу вакантних земельних ділянок, подібних тій, що оцінюється, з урахуванням відмінностей у характері угоди і властивостях земельних ділянок, що впливають на їхню корисність, виходячи з найбільш ефективного використання. Інакше кажучи, треба визначити адаптивну (приведену) вартість проданої (запропонованої до продажу) ділянки, якби вона мала такі ж властивості, що й оцінювана земельна ділянка.

Відкоригована на наявні відмінності ціна продажу подібних земельних ділянок визначається за формулою:

т

УІ=Ри+ї.^ц (15.5)

7=1

де у а вартість приведеної до характеристик об’єкту оцінки і -ої подібної земельної ділянки, обраної для порівняння;

Рі, ціна продажу і -ої подібної земельної ділянки;

т кількість елементів порівняння (j = 1 з- т); ду різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу і -ої под ібної земельної ділянки відносно об’єкту оцінки за j -м елементом порівняння.

Оскільки при застосуванні цього методу передбачається зіставлення цін продажів декількох земельних ділянок, то вартість об’єкта оцінки визначають як середньозважену величину відкоректованих цін за ступенем подібності земельних ділянок, обраних для порівняння, земельній ділянці, що оцінюється:

Ц =2>*xw, (15.6)

/=і

де у ринкова вартість ділянки землі, що оцінюється;

уа відкоректована ціна продажу /-го об’єкту порівняння;

п кількість об’єктів порівняння (і = 1 ч-п);

w ступінь (вага) подібності і -го об’єкту порівняння об’єкту оцінки (за

П

умови, що ^ w. =1).

/-1

Об V кін

продажу ділянки, дол. США

Місце

розташування

Площа, кв. м

Під’їзні

шляхи

Об’єкі 1

37 000

аналогічне

1 250

щебеневі

Об’єкт 2

35 000

гірше

1 300

асфальтовані

Об’єкт 3

27 000

гірше

1 350

Грунтові

Об’єкт 4

42 000

краще

1 100

асфальтовані

Рішення

і 1. Формалізуємо якісні ознаки, позначивши:

місце розташування

під ’їзні шляхи

аналогічне

0

асфальтовані і

3

гірше

-1

щебеневі І

2

краще

1

ґрунтові |

1

Ціна

Елементи порівняння

Об’єкти

продажу

Місце

Плоша, кв. м

Під’їзні

ділянки, дол.

сіла

розташування

ШЛЯХИ

> Об’єкт оцінки

j

0

1 250

1

і Об’єкт 1

1 37 000

0

1 300

2

| Об’єкт 2

і 35 000

-1

1 350

3

J Об’єкт 3

і 27 000

-1

1 100

і

j Об’єкт 4

j 42 000

1

1 200

3

3. Перетворимо цю таблицю в таблицю порівняння, віднімаючи від значення кожного елемента порівняння об’єкту оцінки значення того ж самого елемента об’єкту порівняння.

Таблиця порівняння

Елементи порівняння

Об’єкти

і Місце розташування Площа, кв. м Пщїзні шляхи

і Об’єкт 1 j 0 і -50 і -1

Гоб^кгТ" j ~ ' Г ' Т -100 Г ~-2

1 Об’єкт 3 [ 1 |_ 150 ' 0

[Об’єкт 4 Т Л ' ' Г 50 . ' _ ~-2~

  1. Складемо розрахункову таблицю

Розрахункова таблиця

Об’єкти

Адаптована ціна, дол. СПІД

Елементи

Місце

і розташування

порівняння

Площа, кв. м

Під’їзні

шляхи

Ціна продажу ділянки, дол. QUA

j Об’єкт 1 і

1 _о

50

1

37 000

| Об’єкт 2 j

И

І

і -і

100 і

2

35 000

j Об’єкт 3 )

VL

і ^

-150 |

0

27 000

! 1 1 Об’єкт 4 |

vL

і і

-50

2

42 000

  1. Побудуємо систему рівнянь

j 1

1 о

50 1

1 і

37 000

1 1

і -1

100 І

2 ! р

35 000

і 1

і -1

-150 j

о ; •

27 000

1 1 _

L 1

-50 і

2 І

42 000

  1. Обчислимо визначник матриці, щоб переконатися, що система не вироджена та має одне рішення (визначник не повинен дорівнювати 0)

І

1,5

1 -0,5

0,25

-0,25 1

1

і Д/Ц =

0,5

Г -0,5

-0,25

0.25 ]

0,006666667

1 о

-0,003333333

-0,003333333 І

|

-0,833333333

І 0,5

-0,083333333

0,416666667 і

8 Знайдемо ріїнення, перемноживши обернену матрицю на вектор

стовбець цін продажу:

VL =

34 250;

X, =

4 750;

х2 =

16,7;

х3 =

1 916,7.

Таким чином, вартість земельної ділянки, що оцінюється, становить 34 250 дол. США.

Фізичні характеристики, і передусім площа, є важливим критерієм подібності вакантних земельних ділянок. Тому у разі відсутності на ринку угод щодо ділянок, близьких за розміром до оцінюваної ділянки, вдаються до умовного поділу чи об’єднання оцінюваної ділянки з метою одержання відповідного ринкового підтвердження її цінності. Ця оціночна процедура має назву метод розвитку поділом (об’єднанням).

Метод розвитку поділом (об’єднанням)

Метод розвитку поділом (об’єднанням) ґрунтується на припущенні про можливість трансформації оцінюваної земельної ділянки в такі ділянки, що в районі її розташування мають попит на ринку. Інакше кажучи, метод розвитку передбачає можливість альтернативного, такого, що приносить доход, використання земельної ділянки.

Історично цей метод сформувався для виріїнення задач девелопменту, пов’язаних з підготовкою значних за площею масивів неполіпшених земель під житлову та/або комерційну забудову. Мета цього виду девелопменту полягала в отриманні дозвільної документації' на нове використання землі, формування земельних ділянок під забудову, прокладання вулиць та інженерних мереж тощо. Дохід від продажу майбутнім забудовникам сформованих та улаштованих земельних ділянок мав не тільки покрити усі понесені витрати, включаючи вартість їх (фінансування та прийнятний девелоперський прибуток, а й забезпечити залишок, що розглядався як сума на придбання цього масиву земель.

З часом метод розвитку поділом стали застосовувати і для усіх іїжіих земельних ділянок, оціїжги землю яких було неможливо внаслідок відсутності на ринку подібних за розміром ділянок. Передусім, це стосувалося об’єктів спеціалізованої нерухомості, що використовують для ведення бізнесу з територіаломісткими технологіями.

Рис. 15.5 Приклад умовного поділу земельної ділянки промислового підприємства

У будь-якому випадку вартість землі оцінюваної ділянки за методом розвитком поділом (об’єднанням) визначають як різницю між сумою дисконтованих доходів від можливого продажу сформованих земельних ділянок і сумою дисконтованих витрат, пов’язаних з формуванням таких ділянок:

де

VL

Ри

VQ

yL=T

Pu-Vg (1 + 0'

вартість землі ділянки, що оцінюється;

(15.7)

дохід від продажу сформованих земельних ділянок в t-й період (* = 1ч-и);

витрати, пов’язані з формуванням земельних ділянок, що можуть бути продані на ринку в 1-й період (t — 1 ч- п);

ставка дисконтування.

: Дохід від продажу сформованих і земельних ділянок

і

0

1

2 3

р р

1 12 і -'із

і

і

| Витрати, пов’язані з формуванням земельних ділянок

-Vcy

-Усі \ ;

~СрГІ CF,

Чистий грошовий потік

CF,

Фактор поточної вартості одиниці

______

Дисконтований грошовий потік

“ DCF, T~~DGfT і /Х7-;

1 І 2 І

Вартість земельної ділянки

Vl

1 1

В основі методу зіставлення продажів та методу розвитку поділом (об’єднанням) лежить визначення поправок у грошовій формі на розбіжності у характеристиках ділянок, обраних для порівняння, та ділянки, що оцінюється. Водночас, при наявності значної кількості угод можна виявиш загальну залежність відмінностей в цінах продажу (пропозиції) від відмінностей у характеристиках ділянок, і тим самим, встановити внесок кожної з таких характеристик у ціни купівлі-продажу.

Оціночна процедура виявлення та аналіз істотності зв’язку цін продажу (пропозиції) з характеристиками земельних ділянок має назву метод статистичного аналізу ринку.

Метод статистичного аналізу ринку

Метод статистичного аналізу ринку визначає вартість землі шляхом побудови регресійних моделей, де невідомим буде вартість вакантних земельних ділянок, а відомими даними - характеристики цих ділянок, що впливають на ціну продажу:

; рп = VLi += fix ,/1 ) + et, (15.8)

Де Ри ціна продажу (пропозиції) z'-o'i ділянки;

Уц оцінена вартість землі г-ої ділянки;

Ху j-а ознака, що характеризує і-у ділянку;

/?; параметри, що відображають внесок /-ої ознаки у вартість;

£ випадкова величина, що визначає відхилення ціни продажу (пропозиції) Ри від оціненої вартості VLi.

Метод передбачає таку послідовність дій:

  • формування вибірки і створення інформаційної бази оціночної моделі;

  • розрахунок статистичних характеристик інформаційної бази;

  • специфікацію регресійної моделі оцінювання землі;

  • параметризацію регресійної моделі;

  • тестування оціночної моделі.

ПРИКЛАД

І

Необхідно визначити вартість вакантної земельної ділянки площею 10 соток, що розташована на першій лінії забудови до моря та має під’їзд з щебеневим покриттям.

У цьому районі вже були продані 15 ділянок під котеджну забудову, що відрізняються за місцем розташування (1, 2, 3 лінії забудови), площею (від 6 до 10 соток) та покриттям під’їзних шляхів (асфальтоване, щебеневе, ґрунтове).

Ціни продажу, приведені до дати оцінки, для зазначених ділянок складають від 15 000 до 41 000 дол. США.

і Земельні

продажу

Місце

Під’їзні

1 ділянки

ділянки, дол.

Площа, кв. м

СПІД

розташування

шляхи

L !

40 000

1 лінія

1 000

асфальт

І 2

35 000

2 лінія

1 000

асфальт

і 3

22 800

1 лінія

600

асфальт

і 4

16 200

3 лінія

600

щебінь

1 5

36 000

1 лінія

1 000

щебінь

f 6

15 000

3 лінія

600

грунт

і 7

41 000

1 лінія

1 000

асфальт

і §

19 800

2 лінія

600

асфальт

1 9

35 000

2 лінія

1 000

щебінь

1 ю

33 000

1 лінія

1 000

ґрунт

1 П

16 200

3 лінія

600

щебінь

і 12

28 000

2 лінія

1 000

ґрунт

! із

35 000

1 лінія

1 000

щебінь

і 14

18 000

3 лінія

600

асфальт

! 15

30 000

1 лінія

1 000

ҐЕУНТ

Рішення

1. Формалізуємо якісні ознаки, позначивши:

| місце розташування

і під ’їзні шляхи

і 1 лінія j

3

1 асфальтовані |

3 1

| 2 лінія |

2

j щебеневі j | ґрунтові j

і j

і 3 лінія j

1

1 1

2. Побудуємо трансформовану таблицю стану

Ціна Елементи порівняння

' Земельні ділянки

продажу ділянки, дол. ПИЛ

Місце

розташування

Площа, кв. м

Під’їзні

шляхи

1

40 000

3

1 000

3

2

35 000

2

1 000

3

3

22 800

3

600

3

4

16 200

1

600

2

5

36 000

3

1 000

2

6

15 000

1

600

1

7

41 000

3

1 000

3

8

19 800

2

600

3

9

35 000

2

1 000

2

10

33 000

3

1 000

1

11

16 200

1

600

2

12

28 000

2

1 000

1

13

і 35 000

3

1 000

2

14

| 18 000

1

600

3

15

30 000

3

1 000

1

Регрессионная статистика

Множественньїй R

0,986494558

R-квадрат

0,973171512

Нормированньїй R-квадрат

0,965854652

Стандартная ошибка

1706,986056

Наблюдения

15

Козффициентьі

(-статистика

Y-пересечение

-15926,17371

-6,156495992

Переменная X 1

2034,741784

2,684383043

ІІеременная X 2

38,73571987

11,79784293

Переменная X 3

3271,126761

5,621725044

  1. За одержаними результатами побудуємо регресійне рівняння:

VLl =-15926,2+ 2034;7х„. +38,7 х2; +3271,1 х3;

(-6,2) (2,7) (11,8) (5,6)

R2 — 0,97

Показники R2-статистики та і-статистики свідчать про високу значущість побудованої моделі в цілому та всіх її параметрів.

  1. Обчислимо вартість оцінюваної ділянки, підставивши в одержане регресійне рівняння значення її характеристик:

VL =- 15 926,2 + 2 034,7 х 3 + 38,7 х 1 000 + 3 271,1 х 2 = 35 420 дол.

Таким чином, вартість вакантної земельної ділянки площею 10 соток, що розташована на першій лінії' забудови до моря та має під’їзд з щебеневим покриттям, становить 35 420 дол. СІЛА.

Слід зазначити, що максимально зорієнтовані на кон’юнктуру ринку методи порівняльного підходу є найбільш привабливим для визначення ринкової вартості землі. Проте земельних ділянок, вільних від поліпшень, на ринку вкрай замало, що природно обмежує поле застосування цих методів. Тому при наявному ринку поліпшених земельних ділянок найчастпне використовують методи, відповідно до яких основними аргументами, що визначають ринкову вартість землі виступають очікувана ціна продажу полншіеної нерухомості (чи (капіталізований дохід з полншіеної нерухомості) і необхідні витрати на її полнпнення.

Соседние файлы в предмете Оценка объектов недвижимости
Помощь Обратная связь Вопросы и предложения Пользовательское соглашение Политика конфиденциальности