- •Передмова
- •Розділ 1.
- •1.1. Призначення і функції оцінки нерухомості.
- •Правові засади оцінки нерухомості та здійснення професійної оціночної діяльності.
- •Державне та громадське регулювання оцінки.
- •Методичне забезпечення оціночної діяльності. Міжнародні і національні стандарти оцінки
- •Етичні норми професійної оціночної діяльності
- •Розділ 2. Визначення та класифікація нерухомого майна
- •Особливості нерухомого майна як об'єкту оцінки
- •Цивільний кодекс Республіки Беларусь (07.12.98) Стаття 130
- •Цивільний кодекс у країни (16.01.03) Стаття 181
- •Поняття нерухомості і нерухомого майна
- •Види прав, інтересів і зобов'язань щодо нерухомості
- •Класифікація об'єктів нерухомості
- •Нерухомість
- •Розділ 3. Види вартості
- •Вартість як економічна категорія
- •Вил ратна теорія
- •Неокласична функціональна теорія
- •Вартість та її взаємозв’язок з ціною, витратами і ринком
- •Ринкова вартість
- •Види вартості, відмінні від ринкової вартості
- •Бази оцінки та особливості їх застосування
- •Розділ 4. Принципи оцінки нерухомості
- •Принципи, що пов’язані з уявленням споживача
- •Принципи, що пов'язані з уявленням споживача:
- •Принципи, що пов’язані з природою нерухомості
- •Ііршініїїііі, що пов'язані і природою нерухомості:
- •Принципи, що пов'язані з ринковим середовищем
- •Принцип найбільш ефективного використання
- •Розділ 5. Процес оцінювання
- •Підготовчий етап
- •Оціночний етап
- •Післяоціночний етап
- •Розділ 6. Ринок нерухомості
- •Основні риси ринку нерухомості
- •Вузьколокалізований
- •Сегментований
- •Процедура дослідження ринку нерухомості
- •Чинники, що визначають попит на нерухомість
- •Активність ринку
- •Розділ 7.
- •Аналіз місця розташування
- •Фізичні характеристики земельної ділянки
- •Площа земельної ділянки
- •Юридично дозволене використання земельної ділянки
- •Характеристика району розташування земельної ділянки
- •Земельної ділянки
- •Розділ 8. Характеристика земельних поліпшень
- •Техніко-економічні показники будівлі
- •Конструкція будівлі
- •Капітальність будинків
- •Класифікація житлових будинків по капітальності та терміни їхньої служби
- •Класифікація капітальності громадських будівель залежно від матеріалу фундаментів, стін і перекриттів
- •3.7. Архітектурні стилі будівель.
- •Розділ 9. Вибір найбільш ефективного використання
- •Мета і задачі вибору найбільш ефективного використання
- •9.2. Найбільш ефективне використання землі як вакантної
- •Найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості
- •Особливі ситуації при виборі найбільш ефективного використання
- •Розділ 10. Оціночні підходи
- •Підходи до оцінки
- •1 Корисністю об’єкту
- •Порівняльний (ринковий) підхід
- •Дохідний підхід
- •Витратний підхід
- •Розділ 11. Порівняльний (ринковий) підхід. Зіставлення продажів
- •Загальні засади порівняльного (ринкового) підходу
- •Оцінка нерухомого майна за ступенем подібності
- •Техніка побудови таблиць коректувань
- •Розділ 12. Порівняльний (ринковий) підхід. Статистичний аналіз ринку
- •Метод статистичного аналізу ринку
- •Моделі парної лінійної регресії
- •Статистична характеристика інформаційної бази
- •Графічна модель лінійної парної регресії
- •Моделі множинної лінійної регресії
- •Розділ 13. Дохідний підхід. Пряма капіталізація
- •Загальні засади дохідного підходу
- •Аналіз регулярних доходів і витрат
- •Справедливий стабільний операційний дохід
- •Застосування прямої капіталізації в інвестиційному методі
- •Обчислення ринкової вартості об’єкту оцінки
- •Обчислення інвестиційної вартості об’єкту оцінки
- •Застосування прямої капіталізації в методі зисків
- •Розділ 14. Дохідний підхід. Дисконтування грошових потоків
- •Сутність техніки дисконтованих грошових потоків
- •Застосування функцій складного відсотку для визначення вартості грошових потоків
- •Вимоги до побудови моделей грошових потоків
- •Визначення ставки дисконтування
- •Нерухомого майна
- •Внаслідок інфляції
- •Взаємозв’язок реальної та номінальної ставок дисконтування
- •Застосування дисконтованих грошових потоків в інвестиційному методі
- •Застосування дисконтованих грошових потоків у методі зисків
- •Розділ 15. Витратний підхід. Методи оцінки землі
- •Загальні засади оцінки землі
- •Методи оцінки вакантних земельних ділянок
- •Метод капіталізації земельної ренти
- •15.3. Методи оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості
- •Її фізичними складовими
- •Розділ 16. Витратний підхід.
- •Сутність витратного підходу
- •Визначення відновної вартості поліпшень
- •Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку
- •Розрахунок залишкової вартості поліпшень і загальної вартості нерухомості
- •Розділ 17. Оцінювання прав у нерухомому майні
- •Види прав у нерухомому майні
- •Юридичний та економічний зміст правомочностей
- •1 Іраном оч ності Володіння
- •Право іпотеки: оцінка інтересу заставодержателя та заставодавця
- •Оцінювання права постійного та тимчасового користування землею
- •Земельною ділянкою
- •Оцінка об’єкту сервітуту
- •Розділ 18. Документування результатів оцінки
- •Загальні вимоги до змісту звіту
- •Форми звітів про оцінку
- •Рекомендації до розділів звіту
- •Рекомендована література
- •Нормативно-правові документи
- •Навчально-методична література
Як
свідчать розрахунки, найбільш ефективним
використанням ділянки буде розміщення
магазина роздрібної торгівлі, що
забезпечує найбільший дохід з землі.
Таким
чином, найбільш ефективне використання
не буде обов’язкове означати найбільш
витратне будівництво або таке
використання, що дасть найбільший
валовий чи навіть найбільший чистий
операційний дохід. Скоріш за все,
критерієм найбільш ефективного
використання буде максимальний дохід
з землі, який відображає віддачу від
інвестованого капіталу в розвиток
нерухомості.
На
останок слід зазначити, що потенційне
найбільш ефективне використання землі
як вільної звичайно є довгостроковим
використанням і, як очікується, достатнім
для нормального строку життя поліпшень,
тривалість яких залежатиме від типу
будівлі, якості конструкції і інших
чинників.
Найбільш
ефективне використання поліпшеної
нерухомості відноситься до використання,
яке повинне застосовуватися до
нерухомості в цілому, зважаючи на її
існуючі поліпшення та ідеальне
поліпшення, визначене при виборі
найбільш ефективного використання
землі як вільної
Найбільш
ефективне використання поліпшеної
земельної ділянки може полягати в
продовженні поточного використання,
у тому числі передбачаючи модернізацію,
реконструкцію, розширення, пристосування
існуючих поліпшень, або перехід до
іншого використання з частковим чи
повним знесенням існуючих поліпшень,
або якусь комбінацію цих альтернатив.
У
разі продовження поточного використання
і збереження існуючих поліпшень немає
потреби аналізувати витрати або норми
віддачі для альтернативних видів
використання, за винятком перевірки
або підтвердження висновків щодо
найбільш ефективного використання.
Крім того, відсутність капітальних
витрат у цьому випадку дозволяє
безпосередньо порівнювати обчислені
доходи з метою вибору найбільш ефективного
використання.
Проте,
якщо для досягнення найбільш ефективного
використання потрібні капітальні
виграти, то норми віддачі для кожного
потенційного використання повинні
бути розраховані, враховуючи загальні
інвестиції в нерухомість і всі капітальні
виграти. Ці норми віддачі можуть
порівнюватися з нормами віддачі інших
подібних видів інвестицій, щоб визначити,
чи є потенційні види використання
фінансово здійсненними. Як альтернатива,
можна порівнювати всі витрати з придбання
землі та капітальним поліпшенням для
конкуруючих типів нерухомості на тому
ж ринку.
При
виборі найбільш ефективного використання
нерухомості, що зайнята власниками,
необхідно розглянути можливість
будь-якої модернізації або реконструкції,
що відповідає ринковим описуванням.
Інакше кажучи, щоб вважатися фінансово
здійсненними, заходи щодо зміїш
поліїшіень повинні або забезпечити
максимальний дохід від майбутнього
продажу нерухомості, або максимальне
підвищення доходу від оренди чи вартості
для власника- орендодавпя.Найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості
При
виборі найбільш ефективного використання
поліпшеної нерухомості, дослідження
Як
правило, існуюче використання є юридично
дозволеним, оскільки поліпшення
земельної ділянки мало здійснюватися
відповідно до діючих норм, правші і
обмежень. Проте, це не виключає ситуації,
коли існуюче використання суперечить
положенням зонування або іншій
містобудівній і землевпорядній
документації та приватним обмеженням.
Для
нерухомості з невідповідним використанням
або нерухомості з поліпшеннями, які
значно відрізняються від ідеального
поліпшення, необхідно визначити, чи
існують нормативно-правові підстави
для модернізації поліпшень. Це може
включати той же вид аналізу обгрунтованої
можливості зміни, що розглядався і для
вільної земельної ділянки. Він також
повинен бути доказовим з точки зору
ринку і враховувати у вартості нерухомості
що оцінюється, витрати часу і коштів,
необхідних для здійснення змін.
Перевірка
на
Так,
зіставлення метричних характеристик
існуючого поліпшення з Ідеальним
поліпшенням дозволяє визначити чи є
воно
На
найбільш ефективне використання
поліпшеної нерухомості вливатиме також
розташування поліпшень. Наприклад,
будівля, яка вимагає масштабну
реконструкцію, може мати спільні стіни
з суміжними будівлями з обох боків, що
істотно ускладнює проведення такої
реконструкції.
Конструктивне
рішення екстер’єру та інтер’єру
будівлі може дозволити або не дозволити
провести зміни, визначаючи тим самим
можливість усунення чи не усунення
пов’язаної з ним застарілості.
Фізичний
стан існуючих поліпшень також може
значно вплинути на досягнення найбільш
ефективного використання поліпшеної
нерухомості. Адже фізичний знос може
бути усунений за рахунок ремонту, але
в той же час він може бути неусувним у
короткостроковій чи довгостроковій
перспективі.
Майже
всі чинники, що аналізуються при
дослідженні фізичної можливості
поліпшеної нерухомості, можуть бути
виміряні витратами, необхідними для
досягнення найбільш ефективного
використання. Ці витрати, включаючи
прибуток забудовника, повинні бути
проаналізовані з позиції їх внеску в
приріст ринкової вартості. Якщо
позитивного приросту не буде, то навряд
чи ці виграти будуть доцільними.
Як
і у разі перевірки на юридичну
дозволеність, результати перевірки на
фізичну можливість часто є
безальтернативними, тобто існуюче
використанняюридичної
дозволеностї
спрямовано на вивчення питання, чи
відповідає цей об’єкт існуючим правилам
забудови та іншого використання землі
і як така відповідність або невідповідність
впливає на вартість майна. При цьому
досліджується більшість з тих суспільних
і приватних обмежень, що були розглянуті
при перевірці юридичної дозволеності
використання землі як вільної, але вже
з точки зору існуючих поліпшень.фізичну
можливість
найбільш ефективного використання
поліпшеної нерухомості передбачає
дослідження фізичних і функціональних
проблем, пов’язаних з метричними
характеристиками, розташуванням,
архітектурними і конструктивними
рішеннями, фізичним станом поліпшень,
і того, як ці чинники впливають на
найбільш ефективне використання
нерухомості в цілому. В результаті
такого дослідження визначається ступінь
фізичної та функціональної застарілості
а також, чи можна їх усунути чи ні.п
ер е -1
ю; і і пшс п н им або недо-поліпшенним
на певному ринку.
|
6 немебльованих квартир, 12 міс. оренда |
: 6 мебльованих і квартир, 8 міс. оренда |
Потенційний валовий дохід, |
2 880 |
~] 3 840 j |
ДОЛ. |
(40 дол./мес. х 12 міс. |
j (80 дол./міс. х 8 міс. х j |
|
х 6 квартир) |
j 6 квартир) | 1 і |
Ризик недоотримання доходу |
144 |
і 384 і |
від оренди, дол. |
(5% ПВД) |
j (10% ПВД) j |
Дійсний валовий дохід, дол. |
2 736 |
1 3 456 і і І |
Оренда меблів, дол. |
0 |
І 720 ] і ! |
Операційні витрати (40% |
1 152 |
j ї 536 І |
ПВД), дол. |
(2 880 х 0,4) |
| (3 840 X 0,4) } |
Чистий операційний дохід, |
1 584 |
1 1 200 j j j |
дол. |
Найбільш
ефективним використанням поліпшеної
житловим будинком земельної ділянки
є надання в оренду немебльованих
квартир, оскільки воно забезпечує
найвищий чистий операційний дохід.
Дуже
часто перевірка на юридичну дозволеність,
фізичну можливість і фінансову
здійсненність дозволяють зробити
висновок про можливість продовження
існуючого використання. Проте в кожній
з цих перевірок можуть бути розглянуті
і альтернативні використання або певні
дії відносно існуючого використання,
а значить і відповідні витрати для
того, що б зробити оцінюване нерухоме
майно більш цінним. Саме ці виграти
стають предметом аналізу при дослідженні
максимальної продуктивності.
Якщо
зміни в нерухомому майні збільшують
або зберігають існуючу вартість, то
тоді ці виграти зроблять свій внесок
в максимально продуктивне використання,
і це повинне бути відображено у висновку
про найбільш ефективне використання.
Крім того, в результаті дослідження
максимальної продуктивності має бути
встановлено, які витрати дозволять
оцінюваній нерухомості досягти свого
найбільш ефективного використання. Ці
витрати повинні бути враховані при
визначенні вартості при застосуванні
кожного підходу до оцінки.
Розглянемо
декілька прикладів, пов’язаних з
вибором найбільш ефективного використання
поліпшеної нерухомості, коли його
досягнення передбачає додаткові
капітальні виграти.
ПРИКЛАД
Потрібно
визначити найбільш ефективне використання
поліпшеної земельної ділянки вартістю
160 000 дол., на якій розташований 4-х
квартирний житловий будинок, за умови,
що новими правилами зонування передбачено
двократне підвищення щільності забудови.
Передбачається
три варіанти можливого використання
нерухомості:
• варіант
1 - зберегти існуюче використання, що
не вимагає 1 додаткових капіталовкладень;
1 •
варіант 2 - побудувати додатково 4
двокімнатні квартири, що
І обійдеться
в 150 000 дол.;
І
• варіант 3 - побудувати додатково 6
однокімнатних квартир, що обійдеться
в 200 000 дол.
І
Дослідження ринку показало, що втрати
від простою незайнятих площ і j
при стягуванні орендної плати оцінюються
в цьому районі на рівні 5% потенційного
валового доходу, а операційні витрати
- на рівні 40% від дійсного валового
доходу. При цьому двокімнатні квартири
надаються в оренду за 550 дол. в місяць,
а однокімнатні - за 400 дол. в місяць.
Для
вибору найбільш ефективного використання
поліпшеної земельної ділянки визначимо
рівень дохідності нерухомості при
різних варіантах інвестиційних рішень.
Потенційний валовий дохід при поточному використанні, дол. |
26 400 (550 дол./ міс. х 12 міс. х 4 кв.) |
26 400 (550 дол./ міс. х 12 міс. х 4 кв.) |
26 400 (550 дол./ міс. х 12 міс. х 4 кв.) |
Потенційний валовий дохід від добудованих квартир, дол. |
|
26 400 (550 дол./мес. х 12 міс. х 4 кв-р) |
28 800 (400 дол./мес. х 12 міс. х 6 кв-р) |
Сумарний потенційний валовий дохід, дол. |
26 400 |
52 800 |
55 200 |
Ризик недоотримання оренди (5% ПДВ), дол. |
1 320 |
2 640 |
2 760 |
Дійсний валовий дохід, дол. |
25 080 |
50 160 |
52 440 |
Операційні витрати (40% ДВД), дол. |
10 032 (25 080 х 0,4) |
20 064 (50 160 х 0,4) _ |
20 976 (52 440 х 0,4) 1L I.J |
Чистий операційний дохід, Дол. |
15 048 |
30 096 |
31 464 |
Вартість земельної ДІЛЯНКИ 3 існуючим будинком, дол. |
160 000 |
160 000 |
160 000 |
Додаткові інвестиції в будівництво, дол. |
|
150 000 |
200 000 |
Загальні вартість нерухомості, дол. |
160 000 |
310 000 |
360 000 |
Загальна ставка капіталізації |
0,094 (15 048 / 160 000) |
0,097 (30 096 / 310 000) |
0,087 (31 464 / 360 000) — ..... .. _ |
Найбільш
ефективним використанням поліпшеної
земельної ділянки е додаткове будівництво
чотирьох двокімнатних квартир, оскільки
воно забезпечує найвищий рівень
дохідності (загальна ставка капіталізації).
|
Поточне використання (магазин) |
1 ісрсобладианмя під офіс |
Демонтаж і нове будівництво |
Витрати на придбання, дол. |
200 000 |
200 000 |
200 000 |
Витрати на модернізацію, дол. |
20 000 |
40 000 |
0 |
Вартість будівництва, дол. |
0 |
0 |
700 000 |
Виграти на демонтаж, дол. |
0 |
0 |
30 000 |
Загальні витрати, дол. |
220 000 |
240 000 |
930 000 |
При
заданій нормі віддачі (10%) дохід з
нерухомості складе:
|
Поточне використання (магазин) |
Переобладнання під офіс |
Демонтаж і нове будівництво |
Вартість існуючої будівлі (80%), дол. |
160 000 |
1 160 000 |
0 |
Додаткові інвестиції, |
|
І |
і І |
ДОЛ. |
20 000 |
| 40 000 |
700 000 ! 1 і |
Загальна вартість |
|
“Р |
І і |
поліпшень, дол. |
180 000 |
і 200 000 І |
І 700 000 ! І " І |
Строк економічного |
|
1 |
|
житія, років |
15 |
і 15 "t _26 295 |
j 25 'І 77ТЇ8~ 1 |
Дохід із земельних |
|
||
поліпшень, дол. |
(180 000/ |
(200 000 / |
І (700 000 / і |
|
7,60608) |
і 7,60608) |
і 9,07704) ! |
I
PVAF(
10%, n) j | I
Для
вибору найбільш ефективного
використання визначимо за допомогою
методу розподілу доходу вартість
землі для кожного з варіантів
використання
Поточне
використання
(магазин)
Переобладнання
пщ
офіс
Демонтаж
і
нове
будівництво
І
Дійсний валовий Операційні витрати, j дол. j 12 000 | Чистий операційний j дохід, дол. і 29 000 , і |
47 000 16 000 31 000 |
120 000 ! | 30 000 90 000 | |
|
Дохід із земельних поліпшень, дол. Дохід, що припадає на землю, дол. |
23 665 5 335 |
26 295 4 705 |
77 118 12 882 |
Вартість землі після |
|
|
і |
інвестицій в земельні |
|
|
| |
поліпшення, дол. |
53 350 |
47 050 |
128 820 j |
Приріст вартості |
13 350 |
: 7 050 |
х2() j |
і землі, дол. |
(53 350 - |
(47 050 - |
(128 820- і |
: |
40 000) |
40 000) |
40 000) і |
Те ж саме, з |
13 350 |
7 050 |
58 820 j |
урахуванням витрат |
|
|
(88 820 - j |
на демонтаж, дол. |
|
■ |
30 000) |
Як
свідчать розрахунки, найбільш ефективним
використанням є будівництво нової
офісної будівлі, як таке, що забезпечить
найвищий приріст вартості землі при
однаковій нормі віддачі.