1. Тип нерухомості (наприклад, односімейне житло, торговельний комплекс, офісний центр).

2. Параметри нерухомості (наприклад, вид володіння, клієнтська база, якість будівельних робіт, дизайн і зручності):

а) вид володіння - один або декілька володарів - власників чи ореццарів житлового будинку, квартири, офісної чи торговельної будівля);

б) клієнтська база - найімовірніші користувачі за віком, складом домогосподарства, родом занять, доходом чи товарообігом (Для ринків житлової нерухомості дані розбиваються відповідно до характеристик ймовірного власника або орендаря; для ринків офісної нерухомості дані сегментуються відповідно до передбачуваних компаній-споживачів приміщення; для ринків торговельної нерухомості клієнтську базу формують покупці, яких привернуть передбачувані орендарі);

в) якість будівельних робіт (клас будівлі);

г) дизайн і зручності (характерні риси).

3. Сектор ринку. Визначається за географічними параметрами або за місцем розташування. (За охопленням ринковий сектор може бути місцевим, регіональним, національним або інтернаціональним. Він може бути міським або приміським, може відповідати району або мікрорайону міста. Ринок нерухомості роздрібної торгівлі і ринок житлової нерухомості часто описуються конкретними просторово-часовими зв’язками).

4. Доступні (конкуруючі) об’єкти заміщення - об’єкти нерухомості, що користуються таким же попитом, що і оцінювана нерухомість, і розташовані на місцевому, регіональному, національному або інтернаціональному ринках.

5. Супутні об’єкти нерухомості - інша нерухомість або інші типи нерухомості, які доповнюють оцінювану нерухомість і без яких використання об’єкту нерухомості, що оцінюється, неможливо або суттєво ускладнено (До супутніх об’єктів відносяться заклади та установи сфери обслуговування, інженерно-технічні споруди І Т.П.).

Очевидно, що рівень очікуваної ціни за об’єкт нерухомого майна залежатиме від кількості покупців та продавців, які мають доступ до ринку, на дату оцінки. Це зумовлює аналіз платоспроможного попиту та конкуруючої пропозиції, що виходить з корисності оцінюваного нерухомості, з наявності подібної нерухомості на ринку, з потреб покупців та їх купівельної спроможності.

2. Процедура дослідження ринку нерухомості

Огляд економічної ситуації. Стан економіки безпосередньо впливає на загальну активність ринку нерухомості. Обсяг внутрішнього валового (регіонального) продукту, кількість та структура місць прикладання праці, рівень зайнятості та рівень заробітної плати - це чинники, що визначають динаміку чисельності населення, формування домогосподарств і рівень доходів населення та суб’єктів підприємницької діяльності, а значить і загальну потребу в об’єктах житлової, комерційної та промислової нерухомості.

При аналізі економічної ситуації з точки зору житлової нерухомості доцільно додатково дослідити дані про процентні ставки кредиту; з точки роздрібно- торговельної нерухомості - дані про роздрібний товарообіг; з точки зору офісної нерухомості - дані про обсяг робочих місць, що потребують офісних приміщень.

Для сільськогосподарської нерухомості на передній план виступають рівень цін на сільськогосподарську продукцію, дані про продуктивність грунту і врожайності, довгострокова державна і регіональна політика (наприклад, фермерські субсидії і надання в оренду прилеглих суспільних земель під пасовища або лісозаготівельні ділянки), екологічні умови і особливості сільськогосподарського району, де розташований оцінюваний об’єкт нерухомості.

Як наслідок економічної активності виступає активність ринку нерухомості, що характеризується кількістю операцій стосовно нерухомості, обсягами будівництва, місткістю ринку (кількість об’єктів певного типу, що може бути спожито ринком за певний період часу).

Ідентифікація ринку. З метою конкретизації даних визначається сектор ринку, для якого уточнюються географічні, демографічні і економічні характеристики потенційних споживачів відповідного типу нерухомості.

Ринковий сектор споживачів житлової нерухомості може бути визначений з точки зору:

• просторово-часових зв’язків (час для регулярних поїздок до місць прикладання праці. Треба пам’ятати, що різні види діяльності можуть мати різні зони трудового тяжіння, а значить і пріоритетність розселення їх працівників, в тому числі за кваліфікаційними ознаками),

• соціальних або політичних меж (адміністративні райони, лікарняні чи шкільні дільниці тощо), ^•

• штучних або природних границь (головні магістралі, фізичні перешкоди);

• розташування конкуруючого житла.

Ринковий сектор споживачів роздрібно-торговельної нерухомості, що частіше називають зоною торговельного обслуговування, визначають за допомогою гравітаційних моделей та вибіркового опитування покупців, уточнюючи потім географічні, демографічні і економічні характеристики цього району.

Ринковий сектор споживачів офісної нерухомості, як правило, охоплює всю територію міста, тому центр міста - це традиційне місце концентрації офісних центрів. Проте й інші райони міста можуть бути привабливими для розміщення офісу завдяки меншій орендній платі та більш зручним транспортним сполученням як для персоналу, так і для клієнтів. Вважається, що основні демографічні параметри, наприклад загальна чисельність населення, рівень освіти і доходів тісно пов’язані із здатністю неценгральних районів підтримувати офісні приміщення.

Для визначеного сектору (зони торговельного обслуговування) здійснюється сегментація ринку та ідентифікація (визначення кластерів) конкуруючих об’єктів нерухомості.

Сегментація ринку житлової нерухомості передбачає групування ймовірних покупців житла за рівнем доходів, розміром домогосподарств та віковими перевагами (пріоритетами). Ці показники можуть бути використані і для сегментації роздрібно-торговельної нерухомості з точки зору клієнтури орендарів торговельних площ, що може бути конкретизована з огляду на категорії' орендарів та їх потреби в площах. Аналогічно для офісної нерухомості сегментація ринку здійснюється за категоріями орендарів, за їх потребами в приміщеннях, персоналі і в обсязі клієнтури.

Ідентифікація (визначення кластерів) конкуруючих об’єктів провадиться на основі юридичних і фізичних характеристик, класу будівель, рівня цін купівлі- продажу і/або оренди та місця розташування.

Район розташування майбутнього будівництва може бути охарактеризований за юридичними і фізичними можливостями, а також параметрами місця розташування об’єкту нерухомості, що розглядається, та конкуруючих об’єктів.

Аналіз платоспроможного попиту. З метою визначення потенційних споживачів оцінюваної нерухомості - покупців, орендарів або клієнтів, яких може зацікавити об’єкт нерухомості, - аналізується попит. При цьому враховуються потреби, матеріальні бажання, купівельна спроможність та переваги (пріоритети) споживачів.

На більшість існуючих об’єктів нерухомості попит необхідно прогнозувати. Для житлової нерухомості прогноз, як правило, роблять на 5 років, для комерційної нерухомості - п’ять-десять років. Найскладніше прогнозувати попит для промислових і сільськогосподарських типів нерухомості через його обмежений і референтний характер.

Аналіз попиту розпочинається з визначення загальної потреби в об’єктах нерухомості для встановленого сектора ринку, що зумовлена притаманної для нього динамікою чисельності населення та місць прикладання праці.

Потреба в об’єктах житлової нерухомості залежатиме від існуючої та перспективної чисельності населення, а саме від наявного та прогнозованого на майбутнє числа та розміру домогосподарств. При цьому розмір домогосподарств варіюватиметься залежно від віку глави домогосподарства.

Важливим чинником, що впливатиме на формування платоспроможного попиту домогосподарств, виступатимуть фінансові міркування, наприклад, обсяг заощаджень і умови кредитування (наприклад, кредитні процентні ставки, додаткові пункти, відношення позики до вартості).

Тобто, кількість домогосподарств, які володіють власним житлом та які можуть в даний час або зможуть в майбутньому купити житло, скоригована на рівень незайнятості житлових приміщень на ринку визначить існуючий або очікуваний в майбутньому платоспроможний попит для житлової нерухомості:

де D_r a_t

Phi

Nhhi

P

b

D.

и

i=i

P(l-b)

(6.1)

потреба в житлових площах, кв. м;

частка домогосподарств певного розміру в загальній кількості домогосподарств /-ої групи доходів;

середній дохід домогосподарств, розташованих в секторі ринку; кількість домогосподарств з г'-ою групою доходів в секторі ринку; середня площа житла, необхідна для одного домогосподарства; звичайний рівень незайнятості житлових приміщень на ринку.

Потреба в об’єктах роздрібно-торговельної нерухомості визначається обсягом рентабельних приміщень, що можуть бути надані в оренду в певній зоні торговельного обслуговування. Очевидно, що цей обсяг залежатиме від демографічних характеристик населення (кількості домогосподарств) та іх доходів.

Як правило, потреба в торговельних приміщеннях обчислюється шляхом ділення загальної суми потенційних продажів, яка дорівнює тій частини сумарного доходу домогосподарств, що витрачається на покупки в зоні торговельного обслуговування, на суму реалізації, що припадає на одиницю площі, необхідної для рентабельної роботи торговельного об’єкту. Ця оцінка далі може бути уточнена як з точки зору звичайного рівня незайнятості приміщень на ринку, так і з точки зору доходів роздрібної торгівлі, що поступають із-за межі торговельної зони і витоку доходів в інші райони:

де D_m

hh

^LAA hh ^{1 v} hh ¹ out ¹ off

^m P{ 1 - b)

потреба в торговельних площах, кв. м;

середній дохід домогосподарств, розташованих в зоні торговельного обслуговування;

(6.2)

а частка доходу, що витрачається на покупки;

N_hh кількість домогосподарств, розташованих в зоні торговельного обслуговування;

сума доходу, що витрачається на покупки за межами торговельної зони;

l₀ff сума доходу, що поступають із-за меж торговельної зони і витрачається на покупки;

Р суму реалізації, що необхідна для рентабельної роботи в

розрахунку на одиницю торговельної площі;

b звичайний рівень незайнятості торговельних приміщень на ринку.

Слід зазначити, що сума реалізацій що припадає на одинищо торговельної площі, тісно пов’язана із розміром орендної плати за торговельні приміщення. Як правило, прийнятними вважаються орендні виграти (загальна сума орендної плати плюс податки, страховка, обслуговування загальної території, включаючи або не включаючи комунальні витрати), що складають десяту частину або менше від обсягу торгової реалізації орендаря.

Потреба в об’єктах офісної нерухомості залежатиме від існуючої та прогнозованої кількості місць прикладання праці в даному секторі ринку з урахуванням частки службовців в кожному економічному та професійному секторі. Наприклад, така частка буде високою в таких видах економічної діяльності, як фінанси, страхування і операції з нерухомістю (дві третини і більш), і низькою - як в таких видах економічної діяльності, як промисловість чи будівництво.

Кількість власників і орендарів офісних приміщень вкаже на річний попит на офісні приміщення:

де D₀

а,-

N,

Р

Ь

Yj^ai^Ni

і=І

р(\-ьу

(6.3)

потреба в офісних площах, кв. м;

частка службовців в загальній кількості зайнятих г'-ого виду економічної діяльності;

кількість зайнятих в 1-ому виду економічної діяльності в цьому секторі ринку;

середня офісна площа, необхідна для одного службовця; звичайний рівень незайнятості офісних приміщень на ринку.

При цьому середня площа, необхідна для одного службовця, складає 12... 14 квадратних метрів залежно від виду професійної діяльності, посади і розташування офісу - в периферійній зоні або в ядрі центру міста.

На «м’якому» ринку з високим рівнем незайнятості приміщень компанії часто орендують додаткову площу, тому показник може бути вище. Загальну кількість службовців, що оцінену для конкретного періоду часу, множать на середню площу, необхідну для одного співробітника. Розрахунки можуть бути зроблені на рік, два або більше років у вигляді щорічних приростів.

При аналізі попиту для офісних приміщень враховують також його перерозподіл між будівлями різних класів.

На динаміку попиту в усіх сегментах ринку нерухомості суттєво впливають тенденції розвитку населеного пункту (існуючі та передбачені вцци землекористування), а також конкретні параметри як самого об’єкту не рухом осгі: якість будівництва, менеджмент, витрати на утримання чи оренду:, так і його місця розташування (природно-ландшафтні умови, адміністративна та податкова політика місцевої влади, транспортне сполучення, побутові умови і соціальні послуги (табл. 6.1).