2. Поняття нерухомості і нерухомого майна

Істотним наслідком стаціонарності об’єктів нерухомості є особливий спосіб їх передачі від одного власника до іншого - через перехід прав на ці об’єкти. Тому предметом оцінювання скоріш є повнота прав стосовно нерухомості, ніж ця нерухомість як фізична річ.

Слід звернути увагу, що в цьому контексті Міжнародні стандарти оцінки чітко розмежовують поняття нерухомості як фізичної речі і поняття нерухомого майна.

Нерухомість як фізичний об’єкт охоплює саму земельну ділянку, всі речі, що природним чином існують на земельній ділянці, і всі речі Що приєднані до земельної ділянки, такі як будівлі та споруди.

Поняття нерухомого майна охоплює всі права, інтереси і зиски від володіння і використання нерухомої речі які можуть розподілятися як стосовно її окремих складових, так і між різними особами.

Це дозволяє описувати нерухоме майно як пакет прав, що є не від’ємними від права власності на нерухомість, і які можуть поширюватися на всю земельну ділянку і земельні поліпшення, тільки на земельну ділянку або тільки на земельні поліпшення, у тому числі і на їх окремі частини і діяти протягом різних періодів часу. Причому, купуючи і продаючи нерухомість, учасники ринку відносять конкретну вартість до конкретного інтересу (праву) у власності.

Кожне право дає його володарю певні вигоди, які можуть бути виражені доходом, престижем, відчуттям власного задоволення, умовами для ведення бізнесу або проживання.

{

НЕРУХОМІСТЬ

як фізична річ:

як майно

вакантна або

поліпшена земельна ділянка

сукупність прав, інтересів і зобов’язань стосовно землі та/або земельних поліпшень

3. Види прав, інтересів і зобов'язань щодо нерухомості

При оцінці нерухомого майна необхідно чітко визначити права, які можуть переходити від однієї особи до іншої. Традиційно до таких прав відносять: право власності, право застави, право оренди, право забудови, сервітути, реальні повинності тощо.

Найповнішим за сукупністю правомочностей є право власності, вартість якого, за суттю, і відображає вартість нерухомого майна. В світовій юрисдикції воно трактується як безумовне необмежене право, що включає правомочності використовувати, займати, розвивати, поділяти (об’єднувати), продавати, надавати в оренду, передавати в спадок, обмінювати, дарувати, використовувати всі ці правомочності або будь-яку з них, передавши решту іншим особам або державі, або взагалі відмовитися від них.

Тобто право власності дозволяє за законом володіти, користуватися і розпоряджатися майном володарю цього права за власним розсудом незалежно від намірів інших осіб.

Володар права власності може створювати менші за обсягом вигод права, що засновані на розподілі прав на нерухомість за фінансовими інтересами (наприклад, право власного і позикового капіталу) та/або за фізичними інтересами (наприклад, право оренди землі, право власності на будівлі тощо). Такі права на відміну від права власності називають частковими. При цьому власник зберігає свій інтерес у майні вже як орендодавець, заставодавець тощо.

Отже часткові права є похідними від права власності і передбачають, як мінімум, наявність двох інтересів: інтересу власника, який передав частину своїх правомочностей, та інтересу того, кому вони передані. Вартість інтересів, що відповідають частковим правам, залежить від умов договорів, відповідно до яких вони утворені.

Таким чином, слід розрізняти визначення вартості нерухомого майна та вартості інтересів у цьому майні.

Рис. 2.2. Права на нерухомість

Природно, що встановлення сервітуту вплине на вартість як обтяженої м нерухомості, так і нерухомості, на користь якої він встановлений. Тому власник нерухомості, обтяженої сервітутом, має право вимагати відповідну плату від осіб, на користь яких встановлений сервітут, або зниження розміру податку.

Разом з сервітутами може існувати також система зобов’язань, так званих реальних повинностей, згідно яким один власник нерухомості обіцяє іншому здійснювати або навпаки не проводити певні дії, або вносити відповідні платежі особі, на користь якої встановлена реальна повинність, при порушенні окреслених обов’язків чи заборон. При цьому вважається, що нерухоме майно коштуватиме більше, якщо сусідні земельні ділянки використовуватимуться з дотриманням певних зобов’язань.

Невід’ємний елементом права власності на нерухоме майно є дотримання публічних зобов’язань (встановлених або державою або територіальною громадою) щодо сплати податків на нерухомість, регламентації функції і характеру використання нерухомого майна, його примусового відчуження тощо. Такі односторонні зобов’язання можуть вплинути на використання, розвиток і передачу прав на нерухомість, і тим самим відбитися на її вартості.

З нерухомим майном можуть бути пов’язані й інші права та фінансові інтереси. Передусім, це -

корпоративне право, відповідно до якого нерухоме майно знаходиться в нероздільному володінні декількох осіб;

кондомініум, при якому об’єкт нерухомості ділиться на елементи індивідуальної власності (наприклад, будівля) і елементи сумісної власності (наприклад, ділянка);