За суттю, ринкова вартість є розрахунком можливої ціни, яка має бути досягнута при продажу на дату оцінки за умов, що:

1. Угода відбуватиметься на відкритому і конкурентному ринку, що передбачає наявність доступних альтернативних об’єктів, з яких потенційний покупець може зробити вибір на користь найпродуктивнішого. При цьому мається на увазі, що майно буде вільне і відповідним чином виставлене на ринку з розумною гласністю. Крім того, передбачається, що нерухомість - низько ліквідний товар і не є поширеним предметом купівлі-продажу, що вимагає значного терміну для адекватного маркетингу і переговорів.

2. Продавець і покупець повинні діяти на основі типової мотивації, не зазнаючи тиску надзвичайних обставин. Тобто передбачається, що угода відбуватиметься між сторонами, непов’язаними між собою особливими стосунками, які діють незалежно, прагнучи одержати вигоду - досягти ціни, найкращої із їхньої точки зору на цей момент часу. Для цього і продавець, і покупець мають бути добре поінформовані - у кожного з них було достатньо часу для дослідження інших ринкових можливостей і альтернативних варіантів.

Саме за цих умов покупець не стане сплачувати ціну, вище за ту, яку диктує ринок, а продавець не наполягатиме на ціні, якщо вона не вважається адекватною ринку, що склався. Таким чином, ринкова вартість - це найбільша з реально можливих для продавця і найменша з реально можливих для покупця ціна.

3. Результат оцінки повинен відображати існуючу ринкову ситуацію, а не минулу або передбачувану. Для такої часової прив’язки обов’язковим є зазначення дати оцінки, поза якої через мінливість ринку і ринкових умов обчислене значення вартості може бути невірним або некоректним.

Дотримання цих норм дозволяє розрізняти ринкову та інші види вартості, які враховують специфічні особливості конкретної нерухомості та/або конкретної угоди.

Наостанок зазначимо, що професіонально визначена ринкова вартість є об’єктивною оцінкою нерухомості на конкретну дату. При ньому під ринковою вартістю розуміється вартість при найбільш ефективному використанні майна, розрахована без урахування трансакційних витрат з купівлі-продажу і пов’язаних з нею податків.

4. Види вартості, відмінні від ринкової вартості

Майно може оцінюватися за іншою - відмінною від ринкової - вартістю, що відображатиме не тільки можливості учасників ринку - покупців або продавців, - купити і продати, а й неринкові умови, і нетипові мотивації'. Такі неринкові види вартості виходять з економічної вигоди або функції майна, які зумовлені цілком раціональними причинами, пов’язаними з веденням бізнесу, інвестуванням, оподаткуванням, страхуванням, виконанням умов за зобов’язаннями тощо.

Тобто, одному й тому ж об’єкту нерухомості залежно від конкретних і чітко обумовлених ситуацій, поряд з ринковою, можуть приписуватися й інші,

неринкові, види вартості, які за Міжнародними стандартами оцінки⁸ поділяються на три категорії.

Перша категорія відображає цінність об’єкту для його власника. Фактично, це - вартість переваг утримання об’єкту, що не обов’язково має відповідати сумі, яку можна отримати від його продажу. До цієї категорії, крім споживної вартості, відносять інвестиційну вартість та спеціальну вартість. Різниця між цими видами вартості та ринковою вартістю зумовлюють мотивацію покупців та продавців виходити на ринок.

Друга категорія включає ціни, що можуть бути аргументовано досягнуті в угоді купівлі-продажу між конкретним продавцем та конкретним покупцем. Сума цієї угоди не обов’язково буде підтримуватися ринком, але є прийнятною для визначених сторін. До цієї категорії відносять справедливу вартість.

Третя категорія об’єднує вартості, що визначаються відповідно до встановлених законом чи договором вимогами і які не можна віднести до першої та другої категорії

Більшість з них - це стандартні види вартості, які широко застосовують при оцінці майна. При цьому кожного разу зазначається, що вони відрізняються від ринкової вартості, і, у разі потреби, вказується, якою мірою відступ від ринкової вартості може вплинути на результат оцінки.

Так, види вартості першої та другої категорії відрізняються від ринкової вартості ступенем суб’єктивності, що напряму залежить від кількості осіб, які формують думку щодо корисності певного об’єкту нерухомості.

о

о.

&

однієї особи - володаря чи інвестора

Корисність нерухомості з точки зору

двох осіб - конкретного покупця і конкретного

продавця

У*

ур€бників ринку yS нерухомості

ступінь об ’єктивності

Інвестиційна вартість Спеціальна вартість

Справедлива вартість ! Ринкова вартість

Рис. 3.1. Тренд об’єктивізації оцінки корисності нерухомого майна

Міжнародні стандарти оцінки. Восьме видання, 2007. -К: «АртЕк», 2008. — С. 111-112.

Споживна вартість - відображає цінність об’єкту нерухомості для конкретної особи і базується на уявленні про форму доходу, корисності або вигод, які він має від використання цього об’єкту. Такий вид вартості фокусує увагу на внеску конкретного майна в загальну вартість об’єкту, частиною якого воно є, безвідносно його найбільш ефективного використання або суми грошей, яку можна одержати при його продажу. Споживна вартість, як правило, визначається як складова вартості діючого підприємства.

Під інвестиційною вартістю (або цінністю майна') розуміється вартість майна для конкретного інвестора або класу інвесторів, що висувають свої вимоги до повернення вкладеного капіталу. На відміну від ринкової вартості, інвестиційна вартість відображає суб’єктивний взаємозв’язок між конкретним інвестором і певним об’єктом нерухомого майна як інвестицією. Тому інвестиційну вартість не слід плутатися з ринковою вартістю інвестиційного майна.

У грошовому виразі інвестиційна вартість представляє щонайвищу ціну, яку може заплатити інвестор за капіталовкладення, беручи до уваги очікувану від нього прибутковість з точки зору задоволення своїх бажань, потреб або інвестиційних цілей. Через це у всіх випадках, де розраховується інвестиційна вартість, повинні бути відображені конкретні інвестиційні критерії, які можуть не співпадати з ринковими рівнями прибутковості.

Інвестиційна вартість або цінність нерухомого майна може бути вище або нижче, ніж його ринкова вартість. Проте, ринкова вартість може відображати інвестиційну вартість або цінність певного майна за умови, що вимоги до повернення вкладеного капіталу мають ринкове підтвердження.

Спеціальна вартість застосовується до об’єкту, що має характеристики, які роблять його більш привабливим для окремого покупця або обмеженої кількості покупців, а не для ринку в цілому. Такі характеристики можуть включати фізичні, економічні чи юридичні параметри об’єкту або його місця розташування. Тобто спеціальна вартість передбачає існування особливого інтересу з боку покупця, що має бути виключений при визначенні ринкової вартості.

Вона може також виявитися і внаслідок тимчасової ситуації при виняткових ринкових відносинах, тому спеціальна вартість може бути як вище, так і нижче за ринкову вартість. Як правило, спеціальна вартість буде вище ринкової для бажаючого придбати сусідню земельну ділянку, оскільки він має особливий інтерес.

Додатковий елемент вартості, створений поєднанням двох або більше об’єктів чи майнових прав, коли їх спільна вартість більше, ніж сума окремих значень, отримав назву синергетичної або мар ’яжної вартості. Якщо синергетична вартість існує тільки для одного конкретного покупця, в такому разі цей приклад ілюструє спеціальну вартість.

Справедлива вартість - ціна, що може бути аргументовано досягнута в угоді купівлі-продажу між конкретним продавцем та конкретним покупцем. В стандартах бухгалтерського обліку справедлива вартість, зазвичай, дорівнює ринковій вартості, бо в переважній більшості випадків ціна, яка є справедливою для двох сторін, буде дорівнювати ціні, яка може бути отримана на загальному ринку. Про те за своїм змістом справедлива вартість є більш широким поняттям, ніж ринкова вартість. На відміну від останньої вона враховує відповідні вигоди чи недоліки, що отримує кожна із сторін угоди в результаті трансакції, тобто ті

обставини, що мають бути виключені при визначенні ринкової вартості. Таким чином, якщо оцінка здійснюється не для бухгалтерського обліку, а для інших цілей, наприклад, для угоди між аффільованими учасниками, справедлива вартість може відрізнятися від ринкової вартості

Третя категорія включає такі бази оцінок, що визначені відповідно до вимог законодавства або умов договору. Як правило до них відносять вартості бази оцінок для цілей оподаткування, страхування та кредитування.

Види вартості (при мінні ринковій)

перша

категорія

• споживна вартість

• інвестиційна вартість

• спеціальна вартість

• синергетична вартість

друга категорія

третя

категорія

справедлива вартість

• податкова вартість

• страхова вартість

• заставна вартість

Податкова вартість є вартістю нерухомого майна, з якої стягується податок і яку обчислюють відповідно до вимог законодавства про оподаткування. Не дивлячись на те, що в багатьох країнах за базу оподаткування прийнята ринкова вартість, конкретні методики розрахунку можуть привести до результатів, відмінних від ринкової вартості в тому розумінні, як вона визначається в Міжнародних стандартах оцінки.

Крім того, щоб уникнути підміни індивідуально оціненої ринкової вартості результатами масової оцінки, що застосовується при оподаткуванні, останні називають оціночною вартістю, під якою розуміють стійкі величини, що базуються на ринковій вартості і одержані в результаті статистичного дослідження. При цьому оціночна вартість об’єкта може бути ідентичною вартості, що оподатковується (податкова вартість), або остання може становити лише її певну частку. Як правило, податкова вартість відрізняється від оціночної упровадженням часткового оподаткування або частковим звільненням від сплати податків шляхом установлення коефіцієнтів оцінки для окремих класів нерухомого майна.

Страхова вартість заснована на понятті вартості заміщення та/або відтворення фізичних елементів нерухомості, які підпадають під ризик знищення (руйнування). Вона є грошовою сумою, яка може або повинна відноситися до частини майна, якій притаманний подібний ризик, щоб забезпечити власника у разі його втрати.

Залежно від умов договору страхова вартість може відповідати:

• відновній вартості, що відображає виграти, необхідні для заміни, ремонту або перебудови (без розширення) застрахованого майна, щоб привести його практично в такий же, але не кращий стан, ніж той, в якому воно знаходилося будучи новим або на момент укладення договору;

• компенсаційної вартості, що відображає виграти, необхідні для заміни, ремонту або перебудови (без розширення) застрахованого майна, щоб привести його практично в такий же, але не кращий стан, ніж той, в якому воно знаходилося на момент нанесення збитку, беручи до уваги його вік, стан, і строк економічного життя, що залишився.

Заставна вартість - вартості нерухомого майна, якою захищена застава при іпотеці. Вона повинна забезпечити виконання зобов’язання грошової вимоги кредитора до позичальника протягом усієї іпотеки, тобто ймовірний продаж об’єкта застави у майбутньому має покрити залишок боргу.

У законодавстві різних країн можна зустріти найрізноманітніші визначення заставної вартості. Так, згідно німецькому закону про іпотеку заставна вартість трактується як розум но оцінена, “життєздатна”, довгострокова ринкова вартість нерухомості, яка не може перевищувати 60% ринкової вартості в загальноприйнятому тлумаченні. При цьому до уваги мають прийматися “лише стійкі характеристики власності і доходу, який може завжди гарантувати будь- який орендар належним управлінням”⁹, що виключає оцінку стосовно орендаря з індивідуальними можливостями. Натомість, у Великій Британії при іпотечному кредитуванні оцінювач повинен виявити індивідуальні риси нерухомого майна та їх внесок у “відкриту ринкову вартість” об’єкту застави, від якої і встановлюється заставна вартість.

Міжнародний комітет із стандартів оцінки та Європейська група асоціацій оцінювачів рекомендують при оцінці нерухомого майна для кредитування визначати ринкову вартість, проте не виключають застосування і спеціального виду вартості - вартість іпотечного кредитування.

Вартість іпотечного кредитування - це вартість майна, визначена в результаті обачливої оцінки майбутньої реалізуємості цього майна, враховуючи довготривалі стійкі аспекти майна, нормальні і місцеві ринкові умови, поточне використання і допустимі альтернативні способи використання майна¹⁰.

Таке визначення базувалося на директивах Економічного комітету європейського парламенту (директиви 89/647/ЕС, 98/32/ЕС, 2006/48/ЕС)

стосуються питань банківського регулювання.

Слід зазначити, що критерії, покладені в основу визначення вартості іпотечного кредитування, мало, чим відрізняється від вимог, що висуваються до визначення ринкової вартості і на стабільних ринках вартість іпотечного кредитування може не відрізнятися від ринкової вартості.

⁹ Hypothekenbankgesetz (HBG)BGBL 1 S. 81

¹⁰IVA 2 - Valuation for Secured Lending Purposes // International Valuation Standards. Eighth Edition. 2007. IVSC, London, 2007, p. 134; EVS 2 - Valuation Bases other then Market Value // European Valuation Standards. Sixth Edition. 2009. TEGoVA, 2009, p. 33

Разом з тим, на нестійких ринках, визначення вартості іпотечного кредитування вимагає від оцінювача дій, які спрямовані на своєрідне «згладжування» ринкових трендів цін куггівлі-продажу і оренди, операційних витрат і ставок доходності. Зокрема, пам’ятаючи, що вартість іпотечного кредитування визначається з урахуванням майбутньої ліквідності, вона не може орієнтуватися на поточні вартості, що відображають короткостроковий попит через неефективність ринку або зліт цін напередодні циклічного спаду. Також повинні бути виявлені і виключені будь-які спекулятивні моменти.

Бази оцінки, котрі відбивають характер угоди, що передбачається, та стосунки і мотивацію сторін, не слід плутати із припущеннями, що іноді необхідні для обгрунтування застосування релевантній конкретній ситуації вартості. Такі припущення стосуються стану об’єкту або обставин, за якими може відбутися відчуження цього об’єкту, і не є об’єктивними обставинами виміру вартості. Передусім це стосується ліквідаційної вартості, вартості ліквідації та залишкової вартості заміщення.

Восьме видання Міжнародних стандартів оцінки визначають дві ситуації застосування поняття ліквідаційна вартість. Перша стосується визначення вартості об’єктів нерухомості, що були складовими діючого підприємства, але продаються окремо. При цьому немає жодних підстав, що такі об’єкти не будуть продані за ринковою вартістю.

Друга ситуація застосування ліквідаційної вартості пов’язана з вимушеним продажем, коли продавця змушують продати та/або не можливо забезпечити прийнятний маркетинговий період. Ціна, яку можна отримати за таких обставин, не буде відповідати умовам ринкової вартості, а буде залежати від природи тиску на продавця або від обставин, що унеможливлюють прийнятний маркетинг. Не зважаючи на те, що причини та обставини вимушеного продажу відомі, ціна, яку можна отримати в результаті такої угоди, не може бути реалістично передбачена. Ціна, на яку погодиться продавець за умов вимушеного продажу, буде відображати його конкретні обставини, і лише випадково може збігатися із ринковою вартістю.

Таким чином, ліквідаційну вартість не слід вважати базою оцінки, оскільки вимушений продаж є лише описом ситуацій при якій відбувається угода, а така вартість не має чітко визначених критерій вимірювання. Залежно від обставин ліквідаційна вартість може набувати значення ринкової, справедливої чи інвестиційної вартості.

Вартість ліквідації застосовується до об’єкту нерухомості, строк економічного життя полішень якого вже вичерпався і який не може використовуватися за призначенням у подальшому. Проте цей об’єкт може мати вартість утилізації або вартість альтернативного використання.

Вартість утилізації - це вартість нерухомості без урахування вартості землі, що розглядається як вартість сукупності матеріалів, будівельних елементів і конструкцій без їх додаткового ремонту, які призначені до продажу. Ця вартість може як включати, так і не включати витрати на реалізацію.

Однак вартість ліквідації не передбачає, що у нерухомого майна взагалі немає корисності і можливості для подальшого використання. Це майно може бути перебудовано, пристосовано для аналогічного або іншого використання, тобто воно набуває вартість альтернативного використання.

Не ринкові види вартості

споживна - вартість, яку конкретна нерухомість має для j шаг. jS конкретного користувача при конкретному варіанті j ! використання:

І інвестиційна - вартість, яку конкретна нерухомість має для конкретного інвестора при певній меті інвестування;

— — і

^: справедлива - вартість, яку нерухомість набуває в угоді ! ■fc¹ Д між конкретним продавцем і конкретним покупцем, які є j і обізнаними та незалежними; !

> спеціальна - вартість, яку конкретна нерухомість має для і ять N і покупця з особливим інтересом; і

; синергетична - додаткова вартість нерухомості, утворена і уші об’єднанням двох або більше об’ємів, що перевищує суму і вартостей цих об’єктів;

l .. : і

р- ~ ~ і

; страхова - вартість заміщення або відтворення \ g" S нерухомості з урахування знецінення, яке воно мало на j ; момент укладання страхового договору; j

; податкова — вартість, що обчислена відповідно до вимог і № законодавства з оподаткування нерухомості; І

і

І

~~ ~~1

; заставна - вартість нерухомого майна, якою захищена j

—fr.. [>; застава при іпотеці; |

; ліквідаційна - вартість, на яку погодиться продавець за j гу умов продажу нерухомості при закритті бізнесу або при ЇЇ і вимушеному продажу;

залишкова вартість заміщення - поточна вартість

: відтворення (заміщення) земельних поліпшень з j ^и*^к' ^

урахуванням всіх видів знецінення;

вартість ліквідації ~ вартість нерухомості, строк економічного життя полішень якого вже вичерпався і який і не може використовуватися за призначенням у ; подальшому.