- •Передмова
- •Розділ 1.
- •1.1. Призначення і функції оцінки нерухомості.
- •Правові засади оцінки нерухомості та здійснення професійної оціночної діяльності.
- •Державне та громадське регулювання оцінки.
- •Методичне забезпечення оціночної діяльності. Міжнародні і національні стандарти оцінки
- •Етичні норми професійної оціночної діяльності
- •Розділ 2. Визначення та класифікація нерухомого майна
- •Особливості нерухомого майна як об'єкту оцінки
- •Цивільний кодекс Республіки Беларусь (07.12.98) Стаття 130
- •Цивільний кодекс у країни (16.01.03) Стаття 181
- •Поняття нерухомості і нерухомого майна
- •Види прав, інтересів і зобов'язань щодо нерухомості
- •Класифікація об'єктів нерухомості
- •Нерухомість
- •Розділ 3. Види вартості
- •Вартість як економічна категорія
- •Вил ратна теорія
- •Неокласична функціональна теорія
- •Вартість та її взаємозв’язок з ціною, витратами і ринком
- •Ринкова вартість
- •Види вартості, відмінні від ринкової вартості
- •Бази оцінки та особливості їх застосування
- •Розділ 4. Принципи оцінки нерухомості
- •Принципи, що пов’язані з уявленням споживача
- •Принципи, що пов'язані з уявленням споживача:
- •Принципи, що пов’язані з природою нерухомості
- •Ііршініїїііі, що пов'язані і природою нерухомості:
- •Принципи, що пов'язані з ринковим середовищем
- •Принцип найбільш ефективного використання
- •Розділ 5. Процес оцінювання
- •Підготовчий етап
- •Оціночний етап
- •Післяоціночний етап
- •Розділ 6. Ринок нерухомості
- •Основні риси ринку нерухомості
- •Вузьколокалізований
- •Сегментований
- •Процедура дослідження ринку нерухомості
- •Чинники, що визначають попит на нерухомість
- •Активність ринку
- •Розділ 7.
- •Аналіз місця розташування
- •Фізичні характеристики земельної ділянки
- •Площа земельної ділянки
- •Юридично дозволене використання земельної ділянки
- •Характеристика району розташування земельної ділянки
- •Земельної ділянки
- •Розділ 8. Характеристика земельних поліпшень
- •Техніко-економічні показники будівлі
- •Конструкція будівлі
- •Капітальність будинків
- •Класифікація житлових будинків по капітальності та терміни їхньої служби
- •Класифікація капітальності громадських будівель залежно від матеріалу фундаментів, стін і перекриттів
- •3.7. Архітектурні стилі будівель.
- •Розділ 9. Вибір найбільш ефективного використання
- •Мета і задачі вибору найбільш ефективного використання
- •9.2. Найбільш ефективне використання землі як вакантної
- •Найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості
- •Особливі ситуації при виборі найбільш ефективного використання
- •Розділ 10. Оціночні підходи
- •Підходи до оцінки
- •1 Корисністю об’єкту
- •Порівняльний (ринковий) підхід
- •Дохідний підхід
- •Витратний підхід
- •Розділ 11. Порівняльний (ринковий) підхід. Зіставлення продажів
- •Загальні засади порівняльного (ринкового) підходу
- •Оцінка нерухомого майна за ступенем подібності
- •Техніка побудови таблиць коректувань
- •Розділ 12. Порівняльний (ринковий) підхід. Статистичний аналіз ринку
- •Метод статистичного аналізу ринку
- •Моделі парної лінійної регресії
- •Статистична характеристика інформаційної бази
- •Графічна модель лінійної парної регресії
- •Моделі множинної лінійної регресії
- •Розділ 13. Дохідний підхід. Пряма капіталізація
- •Загальні засади дохідного підходу
- •Аналіз регулярних доходів і витрат
- •Справедливий стабільний операційний дохід
- •Застосування прямої капіталізації в інвестиційному методі
- •Обчислення ринкової вартості об’єкту оцінки
- •Обчислення інвестиційної вартості об’єкту оцінки
- •Застосування прямої капіталізації в методі зисків
- •Розділ 14. Дохідний підхід. Дисконтування грошових потоків
- •Сутність техніки дисконтованих грошових потоків
- •Застосування функцій складного відсотку для визначення вартості грошових потоків
- •Вимоги до побудови моделей грошових потоків
- •Визначення ставки дисконтування
- •Нерухомого майна
- •Внаслідок інфляції
- •Взаємозв’язок реальної та номінальної ставок дисконтування
- •Застосування дисконтованих грошових потоків в інвестиційному методі
- •Застосування дисконтованих грошових потоків у методі зисків
- •Розділ 15. Витратний підхід. Методи оцінки землі
- •Загальні засади оцінки землі
- •Методи оцінки вакантних земельних ділянок
- •Метод капіталізації земельної ренти
- •15.3. Методи оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості
- •Її фізичними складовими
- •Розділ 16. Витратний підхід.
- •Сутність витратного підходу
- •Визначення відновної вартості поліпшень
- •Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку
- •Розрахунок залишкової вартості поліпшень і загальної вартості нерухомості
- •Розділ 17. Оцінювання прав у нерухомому майні
- •Види прав у нерухомому майні
- •Юридичний та економічний зміст правомочностей
- •1 Іраном оч ності Володіння
- •Право іпотеки: оцінка інтересу заставодержателя та заставодавця
- •Оцінювання права постійного та тимчасового користування землею
- •Земельною ділянкою
- •Оцінка об’єкту сервітуту
- •Розділ 18. Документування результатів оцінки
- •Загальні вимоги до змісту звіту
- •Форми звітів про оцінку
- •Рекомендації до розділів звіту
- •Рекомендована література
- •Нормативно-правові документи
- •Навчально-методична література
Рис.
15.10 Співвідношення між доходом та
вартістю нерухомості таЇї фізичними складовими
Кожна
з цих ставок, як вже зазначалося, робить
внесок у загальну ставку капіталізації
прямо пропорційно питомій вазі землі
та земельних поліпшень у
вартості
нерухомості - R0
=
RL
х L
+ RB
х В,
що дозволяє обчислити їх значення на
підставі відомого значення загальної
ставки капіталізації.
Зважаючи,
що ставка капіталізації для землі, яка
не втрачає своєї вартості, відповідає
нормі віддачі RL=Y,
а ставка капіталізації для поліпшень,
що знецінюються протягом строку їх
економічного життя, - доданку норми
віддачі та нормі відшкодування RB=Y
+ H,
спочатку
обчислюють значення ставки капіталізації
для землі:
Rl
-
R(> //
х В. (15.20)
а
потім - значення ставки капіталізації
для земельних поліпшень:
RB=Rh
+ H.
При
цьому значення цих ставок буде
детерміноване способом розрахунку
норми відшкодування Н
:
шляхом
прямолінійного повернення капіталу
без урахування знецінення капіталу в
часі
і
-/ ?
п
де
// норма відшкодування капіталу;
шляхом
повернення капіталу постійним ануїтетом
за обраною ставкою дисконтування
Де
Я 7
Н
Y
(1
+ 7)”-і’
норма
відшкодування каппалу;
ставка
дисконтування;
строк
економічного життя земельних поліпшень,
що залишився.
Залежно
від обраної ставки дисконтування 7,
розрізняють три методи розрахунку
норми відшкодування:
обчислюється
за безризиковою ставкою
обчислюється
за загальною ставкою капіталізації
(15.21)(метод
Ринга):п
строк економічного життя земельних
поліпшень, що залишився.Y
з урахуванням знецінення капіталу в
часі:п
= SFF(Y,
п) =метод Хоскольда, коли фактор формування фонду відшкодуванняYf;метод Клейбера, коли фактор формування фонду відшкодуванняR0
;метод
Інвуда,
коли фактор формування фонду відшкодування
обчислюється за тією ж ставкою, що і
норма віддачі (ставкою капіталізації
для землі R,).
" |
Методи |
роірачупку норми вишко |
і) ИШШЯ ! |
|
|
метод |
ЧоГОД |
метол |
МСТОД : |
|
Ринга |
Хоекотьта |
Юглібери |
Інвуда і |
Загальна ставка капіталізації |
0,12 |
0,12 |
0,12 |
0,12 |
Частка по j і in шснь |
0,60 |
0.60 |
0,60 |
0,60 |
Задана норма віддачі |
|
0,0300 |
0,1200 |
0,1152 |
Норма заміщення |
0,04 |
0,02743 |
0,00750 |
0,00807 |
Ставка капіталізації для землі |
0,0960 |
0,1035 |
0,1155 |
0,1152 |
С' івка капіталізації для |
|
|
|
|
поліпшень |
0,1360 |
0,1310 |
0,1230 |
0,1232 |
2. Обчислимо вартість землі: |
|
|
|
|
|
VI е годі. |
|
, 1 ОКО уВсШНЯ |
|
|
МСТО 1 |
МАЮ J |
м етод |
меюд |
|
Ринга |
\uCk01h U |
клсГібера |
Інв\ да |
■ Дохід, що підлягає |
88 920 |
88 920 |
88 920 |
88 920 |
капіталізації, дол. США |
|
|
|
|
Вартість земельних поліїшіень, |
444 600 |
444 600 |
444 600 |
444 600 |
дол. США |
|
|
|
|
Ставка
капіталізації |
|
|
|
|
поліпшень |
0,1360 |
0,1310 |
0,1230 |
0,1232 |
Дохід з поліпшень, дол. США |
60 466 |
58 230 |
54 686 |
54 787 |
Дохід з землі, дол. США |
28 454 |
30 690 |
34 234 |
34 133 |
Ставка капі талі іації для землі |
0,0960 |
0,1035 |
0,1155 |
0,1152 |
Вартість землі, дол. США |
296 400 |
296 400 |
296 400 |
296 400 |
Таким
чином, вартість землі для цієї поліпшеної
нерухомості складає
тис.
дол. США
Зауважимо,
що методи оцінки землі як умовно
вакантної передбачають попереднє
визначення ринкової вартості поліїшіеної
нерухомості. Однак існують ситуації,
коли об’єкти нерухомості рідко
продається або надається в оренду, як
це має місце зі спеціалізованою
нерухомістю: електростанціями,
депо,
культовими
Резюме
Визначення
вартості землі практично є імперативом
для оцінки будь-якої нерухомості,
оскільки жоден об’єкт нерухомості не
може бути оцінений без урахування вигод
(недоліків) місця розташування. При
цьому не важливо, чи використовують
значення вартості землі безпосередньо,
як це має місце у витратному підході,
чи опосередковано при виборі найбільш
ефективного використання та обчисленні
значень ставок капіталізації, норм
віддачі або сукупного знецінення.
У
будь-якому разі неодмінним елементом
процедури оцінки нерухомого майна
виступає визначення вартості ділянки
землі, виходячи з припущення, що вона
є вакантною і може використовуватися
найбільш ефективно.
Для
визначення вартості землі може бути
використано декілька методів. Усі вони
базуються на принципах кон’юнктури
ринку, заміщення, очікування, залишкової
продуктивності землі та її найбільш
ефективного використання. При цьому
важливо, щоб обраний метод підтримувався
даними ринку, на якому оцінювана земельна
ділянка позиціонується. .
При
визначенні вартості вільних від
поліпшень земельних ділянок традиційно
використовуються методи:
спорудами
тощо. У таких випадках
вартість землі у складі
поліпшеної
нерухомості може бути оцінена шляхом
посилання на ринкову вартість ділянок
землі зі схожими характеристиками та
топографією, зі схожим місцем
розташуванням, для яких доступні надійні
ринкові дані.
Метод
зіставлення продажів,
що передбачає пряме порівняння
оцінюваної земельної ділянки з подібними
земельними ділянками, які були нещодавно
продані або пропонуються до продажу.Метод
розвитку поділом,
який будується на припущенні про
можливість продажу або надання в оренду
земельних ділянок, утворених в результаті
поділу (об’єднання) оцінюваної земельної
ділянки, розрахунку доходів і витрат,
пов’язаних з цим процесом, і дисконтуванні
утвореного в результаті цього чистого
грошового потоку в значення вартості
землі.Метод
співвіднесення,
що є непрямою технікою порівняння,
коли вартість землі визначають шляхом
розподілу загальної ринкової ціни
нерухомості через відношення, що
склалося, між вартістю землі і вартістю
поліпшень.Економічний
метод,
за допомогою якого вартість землі
виділяють із загальної вартості
поліпшеної нерухомості шляхом
вирахування з неї вартості поліпшень.
При цьому, якщо існуючі поліпшення не
відповідають найбільш ефективному
використанню, то вдаються до моделювання
ідеальних поліпшеньМетод
залишку для землі,
відповідно до якого вартість землі
обчислюють як різницю між капіталізованою
вартістю чистого операційного доходу
від надання нерухомості в оренду, і
вартістю поліпшень.Метод
розподілення доходу,
що грунтується на техніці залишкової
капіталізації і передбачає розподілення
чистого операційного доходу за
складовими
нерухомості шляхом вирахування з нього
доходу, що генерують поліпшення. Залишок
доходу відносять до землі і капіталізують
в її вартість.
Таким
чином, вартість землі може бути визначена
за допомогою різних методів, які
віддзеркалюють положення об’єкту
оцінки або на ринку купівлі- продажу,
або на ринку оренди. При цьому, незалежно
від того, поліпшена земельна ділянки
чи ні, вартість землі завжди буде
детермінована доходом від її використання
та необхідними для його отримання
витратами.
Питання
для самостійної роботи 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13
1. На
яких основних припущеннях базується
оцінка землі?
2. З
вирішенням якої проблеми пов’язана
вимога визначення найбільш ефективного
використання землі?
3. У
чому полягає різниця між поняттями
«дохід від використання землі» та
«дохід з землі»?
4. Чому
земля має залишкову продуктивність?
5. У
чому полягає сутність принципу
пропорційності?
6. Назвіть
методи оцінки вакантних земельних
ділянок.
7. Опишіть
процедуру визначення земельної ренти.
8. Коли
вдаються до застосування методу розвитку
поділом (об’єднанням)?
9. Які
інтереси відображає ставка дисконтування
в методі розвитку?
10. Назвіть
методи оцінки землі як складової
поліпшеної нерухомості.
11. Опишіть
структуру вартості поліпшеної
нерухомості.
12. Який
метод визначає вартість землі як частку
у вартості забудованої земельної
ділянки?
13. Які
методи оцінки землі ґрунтуються на
капіталізації чистого операційного
доходу з нерухомості та її фізичних
складових?
Інвестиційний
метод,
коли вартість визначають на основі
доходу, який безпосередньо пов’язаний
з землею. Джерелом доходу у цьому
випадку може бути не тільки надання
землі в оренду окремо від поліпшень,
а й земельна рента як залишок доходу
від використання землі після вирахування
усіх витрат, пов’язаних з його
отриманням, включаючи їх фінансування
та прибуток підприємця {метод
капіталізації земельної ренти).Метод
розвитку {передбачуваного використання),
що ґрунтується на припущенні про
можливість продажу або надання в оренду
земельних ділянок, поліпшених відповідно
до їх найбільш ефективного використання,
з урахуванням часової структури усіх
доходів та витрат з передбачуваним
використанням.