Вартість альтернативного використання за визначенням Європейських стандартів оцінки - це ринкова вартість об’єкту, найбільш ефективне використання якого ґрунтується на припущенні про неможливість його подальшого використання за попереднім призначенням¹¹.

Вартість альтернативного використання також може застосовуватися до нерухомості з обмеженим ринком або спеціалізованої нерухомості, що традиційно оцінюється за методом залишкової вартості заміщення.

За цим методом вартість нерухомості визначається як сума значень ринкової вартості землі та залишкової вартості заміщення земельних поліпшень, що відображає поточну вартість заміщення (відтворення) цих поліпшень з урахуванням накопиченого ними знецінення. Визначена у такий спосіб вартість не є ринковою, але вважається її прийнятною заміною для нерухомості, що не має доступних або вірогідних ринкових даних^{11 12}.

Як бачимо, розглянуті вище види вартості, відмінні від ринкової, дозволяють розмежувати широкий спектр економічних зв’язків, що виникає стосовно нерухомості за різних оціночних ситуацій. Проте не кожна вартість може бути базою оцінки.

4. Бази оцінки та особливості їх застосування

База оцінки - комплекс фундаментальних припущень щодо визначення вартості.

База оцінки відповідно до Міжнародних стандартів оціни 2011¹³ може виконувати одну з трьох основних функцій:

по-перше, вказувати найбільш ймовірну ціну, яка була б досягнута у гіпотетичному обміну на вільному і відкритому ринку;

по-друге, вказувати на вигоди, які фізична чи юридична особа отримує від володіння активом, тобто вартість може бути конкретною для певної особи і не мати ніякого значення для учасників ринку в цілому;

по-третє, визначати ціну активу, яка може бути розумно прийнятною для двох сторін, і хоча сторони можуть бути не пов’язаними одна з одною і бути незалежними, актив не обов’язково може виставлятися на ринку, і узгоджена ціна може відображати конкретні переваги або вади, що випливають з володіння активом для сторін угоди, а не ринку в цілому.

Вибір бази оцінки та виду вартості здійснюється виходячи з мети оцінювання.

Якщо оцінка провадиться у зв’язку з передачею прав власності на відкритому ринку, то за базу оцінки для всіх видів неспеціалізованої нерухомості обирається ринкова вартість. Відносно спеціалізованої нерухомості, яка не має ринку або

¹¹ P.8.1 EVS 2 // European Valuation Standards: Sixth edition - TEGoVA - 2009

¹² Поняття «метод залишкової вартості заміщення», що є одним із способів визначення загальної вартості об’єкта нерухомості, не слід плутати з поняттям «залишкова вартість заміщення» як одного з видів вартості земельних поліпшень

13

Міжнародні стандарти оцінки 2011/ Пер. з англ. УТО. -К.: «Аванпост-Прим», 2012. - С. 19.

має обмежений ринок, як прийнятна заміна застосовується вартість альтернативного використання або метод залишкової вартості заміщення. А якщо угода укладається між конкретним покупцем і конкретним продавцем, що є обізнаними, заінтересованими та незалежними сторонами, незважаючи на тип нерухомості (спеціалізована чи неспеціалізована) може бути визначена справедлива вартість.

Проте, коли в угоді має місце нетипова мотивація, для визначення вартості вдаються до неринкових баз оцінки, які дозволяють врахувати відхилення від ринкової вартості нерухомого майна.

Так, наявність особливого інтересу з боку покупця при здійсненні трансакції, скоріш за все, зажадає визначення спеціальної вартості, а якщо угода пов’язана з досягненням конкретних інвестиційних інтересів або зобов’язань, то - інвестиційної вартості.

У тих випадках, коли нерухоме майно продається у складі діючого підприємства, може бути застосована споживна вартість, що відображає його корисність при конкретному використанні. Проте, якщо це майно не використовується і є для підприємства надмірним (резервним), то воно оцінюватиметься за ринковою вартістю. А якщо майно не може бути використано інакше як вторинні матеріали (щц розбирання), то розраховується вартість ліквідації.

Ціла низка оцінок може здійснюватися в ситуаціях, не пов’язаних з передачею прав власності або іншого способу відчуження майна. Це, як правило, мотивовано цілями оподаткування, бухгалтерського обліку, заставного забезпечення і страхування нерухомого майна. Всі перераховані цілі потребують об’єктивної оцінки і будуть орієнтовані на визначення ринкової вартості майна. Проте дотримання норм законодавства або правил, встановлених кредитними і страховими організаціями, можуть вимагати виконання спеціальних процедур, які приведуть до результатів, відмінних від ринкової вартості. Тому, навіть при використанні ринкової бази, в оцінках, що здійснюються для цих цілей, застосовують поняття оціночної, податкової) заставної) страхової вартості.

Резюме

Мета будь-якої оцінки нерухомого майна - встановлення його вартості, що приписується об’єкту виходячи з його корисності, дефіцитності, наявного попиту і здатності бути обміняним.

Представлена в грошовій формі вартість співвідноситься з такими поняттями як ціна і витрати. Проте на відміну від них вона є не фактичною, а розрахунковою сумою. Значення цієї суми встановлюється ринком, який відображає колективне сприйняття корисності того або іншого об’єкту нерухомості. Тому ключове місце в оцінці займає визначення ринкової вартості

Існують чітко обумовлені вимоги, при яких розраховане значення може вважатися ринковою вартістю. Будь-яке відхилення від них призводить до іншої, відмінної від ринкової) вартості. Проте, реалії оціночних ситуацій можуть зажадати урахування цих відхилень, що зумовлює необхідність визначення і

неринкових видів вартості, які також широко використовуються в оціночній практиці.

Питання для самостійної роботи

1. Прояв яких властивостей нерухомого майна створюють і підтримують його вартість?

2. В чому вимірюється вартість об’єктів нерухомості?

3. Чому розмежовують поняття споживної і мінової вартості?

4. Дайте визначення поняттю «ринок».

5. Назвіть найважливіші характеристики ринку і його функції.

6. Що таке «ціна»?

7. Що таке «витрати»?

8. Дайте визначення поняттю «ринкова вартість».

9. Назвіть умови, яким має відповідати ринкова вартість.

10. Чому ринкова вартість вважається об’єктивною оцінкою нерухомості?

11. Які неринкові види вартості Ви знаєте?

12. З якою метою визначається інвестиційна вартість, і що вона відображає?

13. назвіть сфери застосування справедливої і спеціальної вартості.

14. Коли нерухомість набуває синергетичної вартості?

15. В яких випадках застосовується вартість ліквідації?

16. Дайте визначення поняттю «вартість альтернативного використання».

17. Що включає вартість утилізації?

18. Якій вартості може відповідати страхова вартість?

19. Що таке «вартість іпотечного кредитування»?

20. Чому використовується поняття «оціночна вартість» при оподаткуванні нерухомого майна на основі ринкової вартості?

21. Що таке залишкова вартість заміщення і для оцінки яких об’єктів вона використовується?

22. Якій вартості може відповідати ліквідаційна вартість?

23. Що таке база оцінки і які функції вона виконує?