Арендатор не обязан платить за период, в течение которого арендодатель отказывается принимать помещение

По мнению ВАС РФ, арендодатель не вправе требовать от контрагента внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества, если такая просрочка произошла из-за уклонения арендодателя от приемки¹. В силу приведенной позиции ВАС РФ для доказывания факта возврата помещения в спорной ситуации арендатор должен подтвердить совершение им следующих действий:

а) прекращение использования арендованного имущества, то есть физическое освобождение помещений от имущества арендатора;

б) уведомление арендодателя о прекращении договора (путем направления телеграмм, курьерской почтой и другими способами, обеспечивающими фиксацию вручения данного уведомления);

в) направление арендодателю письменного предложения принять имущество;

г) составление одностороннего акта возврата помещения при отказе арендодателя от его подписания и направление такого акта в адрес арендодателя.

Рассмотренная позиция имеет место и в практике нижестоящих судов².

Арендодатель вправе отказаться от подписания акта приемки помещения Достаточно распространенной является практика, когда арендодатель недобросовестно уклоняется от приемки помещения, либо физически участвуя в ней, но отказываясь каким-либо образом фиксировать свою позицию, либо абсолютно игнорируя совместные с арендатором встречи, направленные на организацию приемки-передачи помещения. В таких случаях арендатору не остается ничего другого, кроме как составить акт возврата помещения в одностороннем порядке.

В этом случае можно порекомендовать арендатору пригласить нотариуса для участия в процедуре осмотра вещественного доказательства – помещения – с приложением к протоколу фотографий осмотренного и передаваемого помещения, а также детальным описанием состояния такого объекта.

При этом стоит все-таки проследить, чтобы нотариус направил в адрес арендодателя письменное извещение о том, что планируется провести осмотр помещения. Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем избежать споров о допустимости протокола осмотра как вещественного доказательства.

Действия нотариуса по осмотру арендованного помещения можно оспорить только в суде общей юрисдикции  Если представители арендодателя впоследствии оспаривают действительность составленного нотариусом протокола осмотра вещественного доказательства, следует помнить, что оценка нотариальных действий на предмет их правомерности и корректности неподведомственна арбитражному суду. Этот вопрос может являться предметом исключительно самостоятельного судебного разбирательства в суде общей юрисдикции (ст. 310 ГПК РФ, ст. 33 Основ законодательства РФ о нотариате)³; при этом ГПК РФ установлен ограниченный срок (10 дней) для оспаривания таких действий.

Кроме того, Президиум ВАС РФ разъяснил, что дела, содержащие жалобы на действия нотариуса по поводу совершения нотариальной надписи, подведомственны суду общей юрисдикции, а в арбитражном суде нотариус может быть привлечен к участию в деле лишь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований⁴.

Если арендодатель необоснованно уклоняется от подписания акта возврата помещений, то арендатор должен сделать отметку на акте возврата помещений о его составлении в одностороннем порядке.

Еще одной формой противодействия арендодателя при сдаче помещения может выступать его утверждение, что в процессе обеспечения доказательств (осмотра помещений) происходит удержание арендатором спорных помещений на этот период. Однако такой вывод нельзя признать обоснованным по следующим основаниям. Обеспечение доказательства в виде осмотра соответствующего предмета и возврат помещения арендатором арендодателю представляют собой различные правовые процедуры, нормативное регулирование и правовые последствия которых также отличаются. Ни законодательство, ни судебная практика не связывают момент окончания процедуры обеспечения доказательства с моментом возврата помещения арендодателю.